Le respect du Règlement de Copropriété

Tout ordre social comporte des règles qu’il est nécessaire de respecter. Il n’y a pas de liberté sans droit. Le respect n’est pas lié à une condition sociale. C’est une des conditions essentielles à la vie en communauté.

Le règlement de copropriété est LE contrat social constituant la loi des copropriétaires. Il s’impose à tous, dès la signature de l’acte d’acquisition d’un quelconque lot de copropriété. Chacun s’oblige à le respecter, que cela plaise ou non. Parce qu’avant d’avoir des droits, il y a des devoirs !

Malgré cela, lorsqu’il y a un ordre, il y a une volonté plus ou moins consciente de transgression. C’est ce qu’hélas moultes copropriétés vivent régulièrement à cause d’occupants (copropriétaires et locataires) indélicats en faisant du tapage (diurne ou nocturne), des travaux privatifs affectant les parties communes sans l’aval du syndicat décidant en assemblée générale, l’accaparation de parties communes, etc., sans compter les incivilités de tout venant, comme les sacs poubelles, bicyclettes, trottinettes ou poussettes mis sur le palier, l’arrosage des jardinières de fenêtres se transformant quotidiennement en chute du Niagara, l’étendage de linges à la fenêtre, le jet systématique de mégots de cigarettes, etc.

Que faire alors face à ces violations du règlement de copropriété ?

I. Action principale du syndicat des copropriétaires

Il revient au syndic, dès qu’il en a connaissance, de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser la violation du règlement de copropriété. Pour cela, le conseil syndical ou encore tout copropriétaire doit interpeller le syndic pour qu’il agisse au titre du syndicat. Pour cela, le syndic dispose de plusieurs moyens d’action.

1.1. Médiation

Avant toute chose, le syndic doit entrer en contact avec le contrevenant, afin d’instaurer un dialogue. Cet échange doit être confirmé par écrit par une simple lettre.

S’il s’agit d’un locataire, il est recommandé d’en donner copie à son bailleur. Mais le syndic peut s’adresser directement au copropriétaire-bailleur en lui rappelant qu’il est seul responsable des agissements de son locataire et lui demander de faire le nécessaire auprès de lui.

1.2. Mise en demeure

Si le contrevenant n’entend pas coopérer, le syndic lui fera parvenir une lettre recommandée avec demande d’avis de réception le mettant en demeure de s’exécuter dans un certain délai.

S’il s’agit d’un locataire, une copie du courrier sera adressée au copropriétaire-bailleur. Le syndic peut aussi simplement s’adresser directement à ce dernier en lui rappelant qu’il est seul responsable des agissements de son locataire et lui demander de faire le nécessaire auprès de lui.

1.3. Conciliateur de justice

La saisine du conciliateur de justice peut être envisagée.

Un agent assermenté pourra se déplacer ou convoquer les protagonistes pour tenter de faire rentrer les choses dans l’ordre.

1.4. Action judiciaire

Si le syndic voire le conciliateur de justice n’arrive toujours pas à faire entendre raison au copropriétaire ou au locataire fautif, une action en injonction de faire ou en référé devra être mise en œuvre selon le degré d’urgence de la situation.

1.4.1. Dans le premier cas, il s’agit tout simplement de :

- retirer un formulaire auprès du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble ou par Internet,

- le remplir

- remettre le dossier au greffe du tribunal.

Le syndic devra s’appuyer sur le témoignage de résidants et surtout d’un exploit d’huissier relatant les faits constituant la violation du règlement de copropriété.

Il faudra attendre quelques semaines avant que le magistrat ne rende sa décision, laquelle pourra être assortie d’une somme forfaitaire par jour de retard dans l’exécution de son obligation, accompagnée d'une éventuelle condamnation à la prise en charge d'une aggravation des charges de copropriété.

1.4.2. Dans le second cas, le syndic saisira le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (avec ou sans l’aide d’un avocat)/

Il est toujours préférable de faire appel à un professionnel du droit même si cela est facultatif. Un avocat défendra mieux les intérêts d’une copropriété qu'un syndic dont ce n’est pas le métier.

Dans tous les cas, si le juge ne fait pas droit à la demande du syndicat en injonction de faire ou si le référé n’est pas envisageable, le syndic devra être expressément autorisé par l’assemblée générale à assigner le contrevenant (copropriétaire ou locataire) devant le tribunal judiciaire.

Il ne faut pas oublier qu’un syndic qui manquerait à ses obligations légales en restant inactif face à une violation du règlement de copropriété engage sa responsabilité civile professionnelle. 

II. Action du copropriétaire

Face à la clémence, connivence, refus ou négligence du syndicat (et du syndic) d’engager une action judiciaire à l’issue incertaine, tout copropriétaire est en droit d’ester en justice à l’encontre de la personne fautive, ainsi que le syndicat voire le syndic en dernier recours pour défaut d’action.

En effet, de jurisprudence constante, tout copropriétaire est fondé à agir, afin de faire cesser les infractions au règlement de copropriété sans avoir à justifier d’un préjudice personnel. Son intérêt à agir trouve son fondement dans la violation du règlement de copropriété qui revêt une nature contractuelle.

Le syndicat et le syndic ne doivent pas méconnaître les conséquences dommageables de leur carence à l’égard d’un copropriétaire fautif.

Les actions personnelles relatives à la copropriété

entre un copropriétaire et le syndicat

se prescrivent par cinq ans

à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait pu connaître les faits en cause.