• Benoît ROSTAND

La Résidence Fiscale

Mis à jour : juil. 2


Sous l’exigence de Anne Hidalgo, Maire de Paris (depuis 2014), auprès de François Hollande, Président de la République (2012-2017), l’Assemblée Nationale a accepté qu’il puisse être procédé à des surtaxations de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.


En filigrane d’un discours parfaitement rôdé et semblant répondre au lobby des hôteliers contre les plateformes de type RBnB, les communes veulent simplement combler les déficits causés par une politique locale excentrique voire égotique, dont souvent des emprunts bancaires ont été souscrits à des taux prohibitifs voire indexés sur le Franc Suisse (comme à Grenoble, Levallois-Perret, Lyon, Nice, Valenciennes, etc.), et à la marge combler la baisse de dotation de l’État.


Pour mémoire et ne prendre que l'exemple parisien, de 2014 à 2019, le montant cumulé de la dette des Parisiens est passé de 3.400.000.000 € à 6.845.970.000 €… La dette du Parisien est donc passée de 1.525 € en 2014 à 3.105 € en 2019. Ce à quoi il faut ajouter la dette de l’État estimée à 40.151 € par habitant pour l’année 2020.

Depuis 2018, plusieurs métropoles françaises augmentent de 5% à 60% la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en votant… une surtaxe d’habitation.


Comme l’a déjà fait le maire de Paris dès le 31 janvier 2017 en faisant voter cette surtaxe au taux de 60% !

Cette surtaxe ne peut s’appliquer que dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants, dans laquelle il y a un déséquilibre repéré entre l’offre et la demande de logements. Il y a ainsi plus de 1.100 communes visées, comme Ajaccio, Annecy, Beauvais, Biarritz, Bordeaux, Metz, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Julien-en-Genevois, Saint-Nazaire, Strasbourg, Toulon, Toulouse, etc.


En bref, seuls sont concernés les logements meublés non affectés à l’habitation principale et leurs dépendances situées dans la liste figurant dans le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants.


Pourquoi faire simple lorsqu’il est possible de faire compliqué !


Théoriquement, la taxe d’habitation aurait définitivement dû être supprimée en 2020 ! Les promesses n'engagent que ceux qui y croient.


Cependant, les élus n'ont pas perdu le nord et ont demandé que cette surtaxe soit fusionnée avec la taxe sur les logements vacants, afin de leur garantir des rentrées fiscales. Il faut trouver l’argent là où il est. Et comme mon appartement ne sera hélas jamais réputé être une œuvre d’art…même un Mallet-Stevens ou un Le Corbusier.


1. DEFINITIONS DE LA RESIDENCE


1.1. Définitions de différents dictionnaires


Une résidence principale est une demeure ordinaire en quelque ville que ce soit, dans laquelle une personne habite habituellement et durablement.


Une résidence secondaire est un second logement, à la campagne, à la mer ou à la montagne, dans laquelle on séjourne surtout pendant les vacances et les week-ends.


1.2. Définitions officielles de l’INSEE


Une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et au moins huit mois par an, par ou une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.


Une résidence secondaire est un logement de villégiature à destination de ses propriétaires ou de locataires, pour de courtes périodes annuelles.


1.3. Définitions officielles du Trésor Public


Une résidence principale est un lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus.


Une résidence secondaire est un bien immobilier occupée moins de huit mois par an.


1.4. Définitions résumées, mais non officielles


Une résidence principale est une demeure située en quelque ville française (métropolitaine, ultra-marine ou Corse) que ce soit, dans laquelle un foyer fiscal loge plus de huit mois par an.


Une résidence secondaire est une seconde habitation située en quelque ville que ce soit, dans laquelle un foyer fiscal loge moins de quatre mois par an, et essentiellement pour y séjourner en fin de semaine ou en congés.



2. IMPOSITIONS DES RÉSIDENCES


2.1. Déclaration préalable


Comme il est mathématiquement impossible de vivre dans deux résidences simultanément plus de huit mois par an, le propriétaire doit déclarer aux services des impôts pour le particulier l’adresse de l’habitation dont il souhaite en faire sa principale demeure.


Pourtant, dans le dessein de lutter encore contre l’optimisation fiscale, les agents du Trésor Public ont tout loisir pour étudier la véracité de la déclaration et le cas échéant, la rectifier d’office (attention aux réseaux sociaux).


2.2. Double résidence principale


Cependant, il est de plus en plus fréquent que des contraintes professionnelles imposent à des conjoints de devenir des célibataires géographiques… et chacun possède de son appartement répondant pour l’un comme pour l’autre à la définition de la résidence principale pour l’administration fiscale. C’est notamment le cas pour les sous-officiers, les gendarmes, les professeurs d’école ou de médecine, les préfets, les sous-préfets, etc.


Mais une seule résidence principale ne sera admise.


Pour pallier cet obstacle juridique, l’administration fiscale permet la déduction des coûts de la double résidence au titre des frais réels, dès lors qu’il est prouvé l’impossibilité de n’occuper qu’une seule résidence compte tenu des lieux de travail de chacun des époux, partenaires pacsés ou concubins reconnus.



3. IMPOSITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE


3.1. Liste des impositions


- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dès lors que l’ensemble du patrimoine immobilier, non affecté à l’usage professionnel, est supérieur à 1.300.000 € au 1er janvier 2018

- Taxe foncière

* en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

* en ce compris la taxe dite ‘inondation’ si votée par le conseil municipal

- Taxe d’habitation

* en ce compris la contribution pour l’audiovisuel public


3.2. Liste des exonérations fiscales


- TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (hors panneaux photovoltaïques) des logements de plus de deux ans

- TVA à 10% pour les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien pour les résidences de plus de deux ans

- Crédits d’impôt sur les travaux permettant la réalisation de la transition énergétique

- Absence de paiement de la taxe de la plus-value en cas de revente

- Possibilité d’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ).



4. IMPOSITION DE LA RÉSIDENCE SECONDAIRE


4.1. Propriétaire parfois occupant ne donnant jamais à bail son logement


4.1.1. Liste des impositions


- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dès lors que l’ensemble du patrimoine immobilier, non affecté à l’usage professionnel, est supérieur à 1.300.000 € au 1er janvier 2018

- Taxe foncière

* en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

* en ce compris la taxe dite ‘inondation’ si votée par le conseil municipal

- Taxe d’habitation (attention au fait que le Fisc pourrait appliquer la taxe sur les logements vacants s’il n’est pas prévenu)


4.1.2. Liste des exonérations fiscales


- Contribution pour l’audiovisuel public

- TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (hors panneaux photovoltaïques) des logements de plus de deux ans


4.1.3. Liste des surcharges fiscales


- TVA à 20% pour tous les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien

- Suppression des crédits d’impôt sur les travaux permettant la réalisation de la transition énergétique

- Paiement d’une taxation sur la plus-value en cas de revente si la détention du logement est inférieure à 22 ans

- Impossibilité d’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ)



4.2. Propriétaire parfois occupant donnant occasionnellement à bail tout ou partie de son logement (pendant les vacances scolaires par exemple)


4.2.1. Liste des impositions


- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dès lors que l’ensemble du patrimoine immobilier, non affecté à l’usage professionnel, est supérieur à 1.300.000 € au 1er janvier 2018

- Taxe foncière

* en ce compris la taxe dite ‘inondation’ si votée par le conseil municipal

- Taxe d’habitation


4.2.2. Liste des exonérations fiscales


- Contribution pour l’audiovisuel public

- TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (hors panneaux photovoltaïques) des logements de plus de deux ans


4.2.3. Liste des surcharges fiscales


- Suppression des crédits d’impôt sur les travaux permettant la réalisation de la transition énergétique

- Paiement d’une taxation sur la plus-value en cas de revente si la détention du logement est inférieure à 22 ans

- Impossibilité d’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

- Surtaxe d’habitation allant de 5% à 60% dans la mesure où les locaux donnés à bail d’habitation sont meublés

- Taxation des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu

* en ce compris la CSG/CRDS



4.3. Propriétaire non occupant et ne donnant pas à bail son logement


4.3.1. Liste des impositions


- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dès lors que l’ensemble du patrimoine immobilier, non affecté à l’usage professionnel, est supérieur à 1.300.000 € au 1er janvier 2018

- Taxe foncière

* en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

* en ce compris la taxe dite ‘inondation’ si votée par le conseil municipal

- Taxe d’habitation (attention au fait que le Fisc pourrait appliquer la taxe sur les logements vacants s’il n’est pas prévenu)


4.3.2. Liste des exonérations fiscales


- Contribution pour l’audiovisuel public

- TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (hors panneaux photovoltaïques) des logements de plus de deux ans


4.3.3. Liste des surcharges fiscales


- TVA à 20% pour tous les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien

- Suppression des crédits d’impôt sur les travaux permettant la réalisation de la transition énergétique

- Paiement d’une taxation sur la plus-value en cas de revente si la détention du logement est inférieure à 22 ans

- Impossibilité d’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ)



4.4. Propriétaire non occupant et donnant parfois à bail son logement, ou à bail saisonnier ou à bail de très courte durée


4.4.1. Liste des impositions


- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dès lors que l’ensemble du patrimoine immobilier, non affecté à l’usage professionnel, est supérieur à 1.300.000 € au 1er janvier 2018

- Taxe foncière

* en ce compris la taxe dite ‘inondation’ si votée par le conseil municipal

- Taxe d’habitation


4.4.2. Liste des exonérations fiscales


- Contribution pour l’audiovisuel public

- TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (hors panneaux photovoltaïques) des logements de plus de deux ans


4.4.3. Liste des surcharges fiscales


- Suppression des crédits d’impôt sur les travaux permettant la réalisation de la transition énergétique

- Paiement d’une taxation sur la plus-value en cas de revente si la détention du logement est inférieure à 22 ans

- Impossibilité d’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

- Surtaxe d’habitation allant de 5% à 60% dans la mesure où les locaux donnés à bail d’habitation sont meublés

- Taxation des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu

* en ce compris la CSG/CRDS



4.5. Propriétaire non occupant et donnant toujours à bail de longue durée son logement


4.5.1. Liste des impositions


- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dès lors que l’ensemble du patrimoine immobilier, non affecté à l’usage professionnel, est supérieur à 1.300.000 € au 1er janvier 2018

- Taxe foncière

* en ce compris la taxe dite ‘inondation’ si votée par le conseil municipal


4.5.2. Liste des exonérations fiscales


- TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (hors panneaux photovoltaïques) des logements de plus de deux ans


4.5.3. Liste des surcharges fiscales


- Suppression des crédits d’impôt sur les travaux permettant la réalisation de la transition énergétique

- Paiement d’une taxation sur la plus-value en cas de revente si la détention du logement est inférieure à 22 ans

- Impossibilité d’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

- Taxation des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu

* en ce compris la CSG/CRDS



4.6. Propriétaire non occupant, sans locataire et en vente depuis moins de deux ans


4.6.1. Liste des impositions


- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dès lors que l’ensemble du patrimoine immobilier, non affecté à l’usage professionnel, est supérieur à 1.300.000 € au 1er janvier 2018

- Taxe foncière

* en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

* en ce compris la taxe dite ‘inondation’ si votée par le conseil municipal

- Taxe d’habitation


4.6.2. Liste des exonérations fiscales


- Contribution pour l’audiovisuel public

- TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (hors panneaux photovoltaïques) des logements de plus de deux ans


4.6.3. Liste des surcharges fiscales


- TVA à 20% pour tous les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien

- Suppression des crédits d’impôt sur les travaux permettant la réalisation de la transition énergétique

- Paiement d’une taxation sur la plus-value en cas de revente si la détention du logement est inférieure à 22 ans

- Impossibilité d’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ)



4.7. Propriétaire non occupant, sans locataire et en vente depuis plus de deux ans


4.7.1. Liste des impositions


- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dès lors que l’ensemble du patrimoine immobilier, non affecté à l’usage professionnel, est supérieur à 1.300.000 € au 1er janvier 2018

- Taxe foncière

* en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

* en ce compris la taxe dite ‘inondation’ si votée par le conseil municipal

- Taxe d’habitation (attention au fait que le Fisc pourrait appliquer la taxe sur les logements vacants s’il n’est pas prévenu)


4.7.2. Liste des exonérations fiscales


- Contribution pour l’audiovisuel public

- TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (hors panneaux photovoltaïques) des logements de plus de deux ans


4.7.3. Liste des surcharges fiscales


- TVA à 20% pour tous les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien

- Suppression des crédits d’impôt sur les travaux permettant la réalisation de la transition énergétique

- Paiement d’une taxation sur la plus-value en cas de revente si la détention du logement est inférieure à 22 ans

- Impossibilité d’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ)




La simplification de toutes les hypothèses ne sera pas évidente à mettre en place. Et des cas ont sans doute été oubliés, et notamment le cas des SCI ou tout autre montage financier particulier.


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