Faut-il un permis pour louer un logement ?

La règle est simple. Il n’y a besoin d'aucun permis pour louer son logement. Mais chaque règle connaît son exception, notamment lorsqu’il s’agit de lutter contre l’habitat indigne. Et le permis de louer en est un des moyens préventifs dont l’efficacité reste à prouver. Pour être bref, dès qu'un propriétaire envisage de louer son logement, les services d’hygiène de la commune ou de l’intercommunalité effectuent des vérifications de salubrité in situ. Si le logement ne l'est pas, obligation sera faite au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement louable. Si cette mesure doit permettre d’éradiquer les quelques 500.000 logements insalubres sur l’ensemble du territoire français (chiffre 2016), elle devrait aussi permettre d'identifier les marchands de sommeil.

L'autorisation préalable ne concerne que les bailleurs dont le logement est situé dans une zone où il y a une forte proportion d'habitat dégradé. Dès 2017, plusieurs communes instaurent donc ce dispositif, la première d’entre elles ayant été celle de Fourmies dans le Nord.

1. Généralités

A. Logements concernés par l’autorisation préalable et/ou la déclaration de mise en location

Sont concernés par ces « permis de louer » les bailleurs dont le logement concerné est situé dans un périmètre défini par une délibération de l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat ou du conseil municipal.

Cette délibération peut en préciser les catégories et les caractéristiques des logements à contrôler.

Le dispositif d’autorisation préalable de mise en location s’applique aux logements du secteur privé à usage d’habitation principale, qu’ils soient vides ou meublés.

Sont donc exclus de ce dispositif :

· les reconductions automatiques et à l’identique des contrats de bail,

· les renouvellements de contrats de bail correspondant à l’extinction du bail initial et à la naissance concomitante du bail renouvelé,

· des avenants au contrat de bail, modifiant une ou plusieurs clauses du contrat de location initial,

· les baux non soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs (par exemple : baux commerciaux, location de courte durée, baux parking, etc.),

· les contrats de bail d’un logement social ou conventionné.

A noter que le périmètre concerné est déterminé au gré des décisions communales et évolue au fil du temps.

B. Sanctions

En cas de mise en location d’un logement sans avoir déposé une demande d'autorisation préalable ou de déclaration de mise en location, le bailleur risque une amende pouvant aller jusqu'à 5.000 €.

Cette amende peut atteindre 15.000 € en cas de récidive dans les trois années suivantes, ou s’il le met en location alors que sa demande a été rejetée.

2. Mise en oeuvre

A. Autorisation préalable de mise en location

1. Date de la demande d’autorisation préalable de mise en location

La démarche est à effectuer dès lors que le bailleur s’apprête à mettre son logement en location.

2. Pièces à joindre à la demande d’autorisation préalable de mise en location

La demande d’autorisation préalable de mise en location se fait en remplissant la feuille Cerfa n°15652 en y joignant le dossier de diagnostic technique (DPE, CREP, DTA, ERNT, E2IEG, et le cas échéance l’état de la zone de bruit).

Les renseignements demandés sont très basiques : identité et coordonnées du bailleur, renseignements relatifs à l’immeuble (mono ou copropriété, période de construction), renseignements relatifs au logement (numéro de lot, étage, nombre de pièces, superficie, existence de fenêtres, existence de pièces d’eau, moyen de chauffage) et observations particulières sur l’état dudit logement.

L’EPCI ou la commune dispose d’un délai d’un mois à compter de la date de dépôt de la demande pour délivrer l’autorisation ou la rejeter. Le silence gardé au-delà de ce délai vaut autorisation préalable de mise en location.

B. Déclaration de mise en location

1. Date de la déclaration de mise en location

La démarche est à effectuer dès lors que le bailleur et le locataire ont signé le contrat de bail. Dans la semaine qui suit le dépôt, si la demande est complète, une copie de votre déclaration et un récépissé indiquant la date à laquelle elle a été déposée est adressée au demandeur.

Attention : si la demande est incomplète, l'accusé réception indiquera la liste des informations à compléter dans un délai maximal d'un mois, à peine de recommencer entièrement la procédure.

2. Pièces à joindre à la demande d’autorisation de mise en location

Encore une fois, la demande d’autorisation préalable de mise en location se fait en remplissant la feuille Cerfa n°15651 en y joignant le dossier de diagnostic technique (DPE, CREP, DTA, ERNT, E2IEG, et le cas échéance l’état de la zone de bruit).

Les renseignements demandés sont très basiques : identité et coordonnées du bailleur, renseignements relatifs à l’immeuble (mono ou copropriété, période de construction), renseignements relatifs au logement (numéro de lot, étage, nombre de pièces, superficie, existence de fenêtres, existence de pièces d’eau, moyen de chauffage) et date de signature du contrat de location.

C. Où transmettre la demande d’autorisation préalable ou la déclaration de mise en location

La demande d’autorisation doit être transmise par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par courriel si la délibération de l’EPCI ou de la commune l’autorise, voire déposée à l’adresse du siège de l’EPCI concerné ou à la mairie de la commune.

D. Coût du permis de louer

Certaines communes facturent le permis de louer de 60 à 114 €.

Ce coût peut sembler dissuasif pour les bailleurs, obligés de redemander un permis de louer à l'entrée de chaque nouveau locataire.

3. Liste non exhaustive des communes concernées par le permis de louer

Annay sous Lens, Annequin, Anzin, Armentières, Aubervilliers, Avion,

Bagnolet, Barbezieux-Saint-Hilaire, Beaucaire, Besançon, Béthune, Béziers, Bobigny, Boulogne-sur-Mer, Bruay-la-Buissière, Bruay-sur l'Escaut,

Calais, Cambrai, Carentan les Marais, Castillon-la-Bataille, Cavaillon, Cazouls-lès-Béziers, Chambéry, Champs-sur-Marne, Chateaurenard, Chauny, Chelles, Clichy-sous-Bois, Cognac, Colombes, Condom, Corbeil-Essonnes, Coulommiers, Courty, Creil, Croix,

Dampmart, Denain,

Elbeuf, Etampes, Evry-Courcouronnes,

Fourmies,

Ganges, Gardanne, Garges-lès-Gonesse, Gennevilliers, Gonesse, Grigny, Guebwiller,

Halluin, Haubourdin, Houplines,

Ile-sur-Têt

Joigny

La Bassée, La Cali, La Courneuve, La Couronne, La Fère, La Madeleine, La Porte du Hainaut, La Réole, Lagny-sur-Marne, Lambersart, Langon, Le Portel, Les Pavillons-sous-Bois, Lesparre-Médoc, Lesquin, Lezennes, Lézignan-Corbières, Lillers, L'Isle-sur-la-Sorgue, Loos, Lunel,

Malesherbes, Mantes-la-Jolie, Marquette-lez-Lille, Marseille (Noailles), Melun, Méricourt, Méru, Mons-en-Baroeul, Montataire, Montauban, Monterault-Fault-Yonne,

Nangis, Narbonne, Niort, Nogent-sur-Oise, Noisiel,

Pantin, Persan, Pierrefitte-sur-Seine, Puteaux,

Quillebeuf-sur-Seine,

Rioges, Roanne, Roissy, Roissy-en-Brie, Ronchin, Roubaix,

Saint Martin de Valgalgues, Saint Nazaire, Saint Vallier, Saint-Denis, Saint-Etienne-du-Rouvray, Saint-Girons-d'Aiguevives, Saint-Gobain, Saint-Julien-du-Sault, Saint-Leu-d'Esserent, Seyne-sur-Mer, Sinceny, Stains, Stenay,

Tergnier, Thorigny-sur-Marne, Tonnerre, Torcy, Tourcouing, Tournon-sur-Rhône,

Vaires-sur-Marne, Valenciennes, Vauvert, Villiers-le-Bel, Villiers-Saint-Paul,

Wattrelos.

4. Révolte des professionnels de l'immobilier

Un syndicat de bailleurs privés alerte dernièrement contre les conséquences désastreuses et catastrophiques de l'exécution en cours sur la métropole bordelaise. En effet, dès le 1er janvier 2022 (soit dans 6 mois), toute nouvelle location sera en effet soumise à une autorisation préalable avant la conclusion d’un nouveau bail.

Le permis de louer se développe à vitesse exponentielle sur tout le territoire.

L’UNPI 33, comme celui de l'Indre ou des Yvelines réclament à chacune des mairies concernées des explications circonstanciées sur leur volonté de la mise en place du permis de louer. En vain.

En réalité, ces communes utilisent ce dispositif pour contrôler le parc privé. Ce qui risque, à très court terme, de faire fuir les propriétaires-bailleurs actuels et les prochains investisseurs.