Que dit la loi concernant les squatteurs ?

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil).


Cet article a été créé par la loi n°1804-01-27 du 6 février 1804…


216 ans que cette loi existe en France.

Encore plus fort, l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, gravée dans le marbre de la Constitution de la Vè République, dispose que la propriété est un droit inviolable et sacré.

Et pourtant, certains semblent l’avoir oublié.

Depuis plusieurs semaines, l’affaire Kaloustian occupe l’espace médiatique. Pour mémoire, un couple de lyonnais a décidé de rejoindre sa maison de vacances située à Théoule-sur-Mer. En arrivant sur place, il remarque qu’il ne peut plus entrer chez lui, toutes les serrures ayant été changées. Après quelques minutes, il se rend à l’évidence que son logement est occupé. Alertée, la police procède aux constatations d’usage, mais refuse de faire évacuer les lieux. Pire, se sentant menacée par le voisinage découvrant ce pot aux roses, la famille de squatteurs fait appel à la même police pour les protéger. Des rondes seront ainsi organisées. Un comble ! Face à la lenteur de la justice (surtout lorsqu’il est question d’une résidence secondaire), notre couple de lyonnais en informe les médias qui en ont fait leur chou gras…


Le squat est un mot anxiogène faisant immédiatement penser à ces hordes d’anarchistes libertaires sans foi, ni loi, ni toit menant des actes de sauvagerie contre les forces de l’ordre dans des « zones à défendre » comme à Notre-Dame-des-Landes pour lutter contre le projet de construction d’un aéroport au nord de Nantes ou encore celui du barrage de Sivens ; comme l’occupation d’immeubles d’habitation ou de bureaux vacants. Ces viols collectifs sont le plus souvent organisés par le collectif des Sans-Papiers l’Organisation Communiste Libertaire, le Comité des Mal Logés ou encore le Droit au Logement. La grande majorité des squatteurs, proches de l'ultragauche, de l'anarchisme ou du mouvement autonome, mettent en pratique l'idée de refus de la propriété privée avec celle du refus de l’autorité. Dans la même mouvance, des squats d'inspiration néofasciste existent (Casapound, Bastion Social, etc.).

Mais si un squat peut désigner une occupation illicite par un groupe d’individus, il concerne aussi les occupations de personnes seules. Ce n’est donc pas le nombre qui définit le squat, ni les conditions de vie qui varient en fonction des moyens et des motivations des occupants : sans abris, fugueurs, migrants, artistes sans atelier, gens du voyage privés d’aires d’accueil, roms, militants de la cause libertaire, etc. L’occupation s’inscrit dans un parcours résidentiel marqué par la précarité.

En définitive, le squatteur estime que « la propriété, c’est le vol » (Proudhon). Pour Anne-Marie BOUX, membre du parti EELV et adjointe au Maire de Paris Anne HIDALGO, « squatter une propriété qui ne nous appartient pas n’est pas toujours illégitime » (CNews du 08/09/2020 – L’Heure des Choix). Ce qui est l’antithèse de la philosophie de Locke, fondatrice de notre civilisation, pour qui tout ce que l’Homme a tiré de l’état de nature par sa peine et son industrie lui appartient. Ainsi, si l’on va en forêt ramasser une branche pour la transformer en canne, personne ne contredira que l’on est propriétaire de cette canne. La propriété est un droit. Il en va de même avec nos corps (je suis propriétaire de mon corps) ou encore tout immeuble que j’ai construit ou acquis à force de travail.

Nos politiciens invitent donc les libertaires à déloger les propriétaires de biens immobiliers, au nom d’une morale supérieure : le communisme. Après l’encadrement des loyers qui est, en soi, une atteinte à la loi du marché, ou encore l’interdiction de donner à bail son bien pour de très courtes périodes sur des plateformes telles de AirBnB, HomeAway, etc., voilà revenu le militantisme de l’ultragauche piétiner le droit absolu de propriété.

Mais, s'agissant d'occupation illégale d'un logement ou d’un terrain, le squat reste encore (et pour combien de temps) une atteinte au droit de propriété, droit consacré dans la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789.

Si certains squatteurs préfèrent viser des immeubles de bureaux inoccupés dont les propriétaires (majoritairement des institutionnels) ne s'occupent pas, on retrouve également des cas de petits propriétaires de logements à usage d’habitation, ou de terrains, contrariés par ces violences. Il en est ainsi des propriétaires possédant un logement secondaire, des personnes âgées ne résidant plus dans leur maison familiale ou encore des personnes expatriées.

En France, malgré l'existence depuis le 11 octobre 1945 d'une loi dite de réquisition des logements vides, dont le dessein était de régulariser les occupations illégales consécutives à la crise du logement de l'après-guerre, et la loi n°90-449 du 31 mai 1990, dite loi Besson, définissant le droit au logement comme un devoir de solidarité de l’ensemble de la Nation pour l’ensemble de la Nation, le squat reste illicite.

Il faudra encore attendre une quinzaine d’année pour voir une loi « anti-squat ». La loi n°2015-714 du 24 juin 2015 précise et renforce la protection du domicile en permettant aux victimes des squatteurs d’en demander l’expulsion, dans le délai dit de flagrance et en dehors de toute décision d’expulsion ordonnée par un tribunal. Pour déloger les squatters, il existe des solutions différentes selon que le lieu squatté est réputé être une résidence principale ou secondaire.


Définition du squatteur

Ce qu’est un squatteur

Squatter est le fait d'entrer avec effraction pour occuper un lieu (logement, garage, terrain) sans l'autorisation de son propriétaire. Il y a donc trois conditions :

- effraction

- occupation non désirée du lieu

- absence d’autorisation du gardien de la chose (qu’il soit propriétaire ou locataire du lieu squatté)

Ce que n’est pas un squatteur

Ainsi défini, le locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail et sans l'accord du propriétaire n'est pas un squatteur.

Il en est de même de la personne qui refuse de quitter les lieux après y avoir été hébergée par la personne qui y vit.


Squat de la résidence principale

Principe de base : interdiction de faire justice soi-même

Il ne s’agit pas en l’espèce d’une légitime défense, laquelle ne peut être que la résultante d’une attaque proportionnée à celle subie.

La loi, quoiqu’il en soit, interdit que l’on se fasse soi-même justice, tout simplement pour éviter à l’Homme de subir la loi du plus fort. Cette interdiction de se faire justice soi-même est surtout liée au fait que l’on risque d’être injuste dans la mesure où l’on est à la fois juge et partie. Et l’idée de vengeance éloigne l’idée de justice. Se faire justice engendrerait alors le chaos et l’anarchie.

Pire, les squatteurs pourraient légitimement se retourner contre le propriétaire, lequel encourrait une sanction deux fois plus lourde que celle de ses assaillants.

Procédure accélérée

L’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le Droit Au Logement Opposable, dite loi DALO, prévoit une procédure d’expulsion accélérée par décision administrative.

Pour obtenir l'expulsion des squatteurs du logement, le propriétaire ou son locataire doit :

- déposer une plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie ;

- prouver (sic !) que le logement est son domicile principal - par exemple à l'aide de factures ou de documents fiscaux qui sont…dans le logement squatté (re-sic !). Heureusement que la preuve est libre et le témoignage du voisinage peut suffire ;

- faire constater à un officier de police judiciaire que le logement est squatté.

Il faut ensuite demander au Préfet de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. Cette mise en demeure sera :

- notifiée aux squatteurs, qui ont alors un délai minimum de 24 heures pour quitter le logement ;

- affichée en mairie et sur l'immeuble concerné ;

- notifiée au propriétaire ou son locataire.

Si les squatteurs n'ont pas libéré les lieux dans le délai défini par le Préfet, ce dernier aura la faculté de faire évacuer le logement par la force publique et ce, à tout moment dans la mesure où la trêve hivernale ne trouve pas application depuis la promulgation de la loi n°2018-2010 du 23 novembre 2018 portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (dite loi ELAN).

Le propriétaire d’un bien immobilier qu’il occupe a donc la possibilité de faire procéder à l’évacuation forcée du logement sans saisir la juridiction judiciaire en application des dispositions de l'article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007.

Ce dispositif est cependant d’une portée limitée. L’autorité préfectorale n’est pas tenue de faire droit à la demande formulée par le propriétaire ou le locataire concerné.


Procédure normale

Délai

Il s’agit essentiellement d’une procédure d’expulsion de référé traditionnelle. La procédure peut prendre entre quinze (15) jours et un (1) mois pour une résidence principale et entre douze (12) mois et dix-huit (18) mois pour une résidence secondaire… Autant dire une éternité !

Et une fois la décision prise, il faut encore que le Préfet ordonne l’expulsion des squatteurs et fasse, le cas échéant, appel aux forces de l’ordre.

Procédure

Une décision judiciaire permet de contraindre les squatteurs à quitter le logement, mais également à les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux.

Pour ce faire, le propriétaire ou son locataire doit :

· déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie ;

· faire constater par un officier de police judiciaire que le logement est occupé ;

· faire constater par un officier de police judiciaire qu'il y a eu effraction.

· prouver qu'il est le propriétaire du logement (titre de propriété, factures, documents fiscaux, etc.) ;

· recueillir l’identité des occupants du bien par tous moyens (témoignages du voisinage, du gardien de l’immeuble ; huissier de justice, etc.). Il peut arriver que ni les voisins ni le gardien de l’immeuble ne souhaitent attester et que l’huissier saisi ne rencontre personne lors de son passage, ou encore qu’aucun nom ne soit inscrit sur la boîte aux lettres. Dans une telle situation, l’huissier ne peut s’introduire librement dans les lieux sans y être préalablement autorisé par le juge, faute d’être lui-même poursuivi pénalement.

Il est à noter que, dans le cadre d’une copropriété, le syndicat de copropriétaires peut être déclaré responsable du fait du gardien, si ce dernier a notamment pour tâche de contrôler les allées et venues et qu’il n’a pas signalé la présence inhabituelle dans l’immeuble de personnes n’ayant pas qualité de propriétaires ou de locataires. Le 27 avril 1994, la 3è chambre civile de la Cour de cassation a condamné un syndicat de copropriété au motif que le gardien de l’immeuble n’a pas permis l’intervention en temps utile des services de police pour assurer à tous les occupants de l’immeuble la jouissance paisible des parties communes.

Une fois ces éléments de preuve réunis, l’avocat saisit le tribunal d’instance d’une demande d’expulsion, l’huissier doit la transmettre aux occupants.

Attention au fait que souvent le squatteur peut faire valoir l’existence d’un bail… Sur ce point, la jurisprudence est constante : même signé de bonne foi, ce bail est inopposable au propriétaire.

Peines encourues par le squatteur

Aux termes de l’audience, le juge ordonnera l’expulsion des occupants avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et les condamnera également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter rétroactivement de l’assignation jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, outre aux dépens (frais d’huissier), et à une indemnité au titre des frais de procédure (honoraires d’avocat).

Cette décision judiciaire ordonnant l’expulsion prononcée sera adressée aux squatteurs.

Le squatteur pourra également être puni :

· d'un (1) an d'emprisonnement et de quinze mille (15.000 €) d'amende pour être entré par effraction dans le domicile,

et

· d'un (1) an d'emprisonnement et de quinze mille (15.000 €) d'amende pour avoir occupé ce logement.

Exécution de la décision de justice

Exécution volontaire

Les squatteurs quittent les lieux et la procédure s’arrête. Le propriétaire retrouve alors l’usage de son bien.

Inexécution de la peine

Si les occupants ne quittent pas le logement le mois suivant la signification de la décision de justice, l’huissier peut délivrer un commandement de quitter les lieux.

L’expulsion pourra donc avoir lieu à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce qui laisse un délai raisonnable aux squatteurs pour libérer le logement.

Cependant, le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Ce qui est le cas le plus fréquent.

Si les occupants restent dans les lieux après l’expiration de ce délai, l’huissier sollicitera le concours de la force publique auprès du préfet pour l’assister dans l’expulsion des squatteurs. Cependant, l’autorité préfectorale n’est pas obligée de l’accorder. Dans pareille situation, le bénéficiaire d’une décision d’expulsion pourra se retourner contre l’État devant le tribunal administratif en sollicitant la réparation des préjudices subis du fait du refus du concours de la force publique. Il faudra préalablement formuler une demande préalable indemnitaire auprès du préfet concerné.

Squat de la résidence secondaire

Ces démarches sont différentes, selon que les squatteurs se sont installés depuis moins ou plus de 48 heures.

Moins de 48 heures après l'installation des squatteurs

Le propriétaire doit :

· déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie ;

· prouver qu'il est le propriétaire du logement (titre de propriété, factures, documents fiscaux, etc.) ;

· faire constater par un officier de police judiciaire que le logement est occupé ;

· faire constater par un officier de police judiciaire qu'il y a eu effraction.

En application des dispositions de l’article 53 du Code de procédure pénale, le propriétaire ou son locataire peut directement recourir aux forces de police afin de procéder à l’expulsion immédiate et forcée des squatteurs, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision judiciaire.


Plus de 48 heures après l’installation des squatteurs

Passé le délai de 48 heures, comme cela a été le cas dans l’affaire très médiatique de Théoule-sur-Mer en septembre 2020, il est nécessaire de saisir le juge compétent, seul habilité à délivrer une ordonnance permettant l’expulsion des occupants d’une part, et leur condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.

La procédure normale d’expulsion telle que décrite plus haut s’applique.



Nouveauté : ASAP


Les parlementaires examinent le projet de loi d'Accélération et de Simplification de l'Action Publique (loi ASAP, autre acronyme de As Soon As Possible – dès que possible) lequel prévoit un dispositif pour simplifier l'expulsion de squatteurs de résidence secondaire.

L’une des dispositions de cette loi modifierait la loi DALO susdite en étendant la notion de domicile aux résidences secondaires ou occasionnelles, permettant de réduire le délai des procédures d’expulsion.

Ce projet de loi, adopté en première lecture par les députés mais encore à l’étude par les sénateurs, supprime les procédures judiciaires en cas de squat d’un logement principal, secondaire ou occasionnel. La procédure, exclusivement administrative, sera la suivante :


- Dès lors qu’un propriétaire constate que son bien est squatté, il déposera plainte auprès du commissariat de police ;

- Une fois l’infraction caractérisée, le propriétaire saisira le préfet en lui apportant la preuve, par tous moyens, que le logement squatté lui appartient bien. Il est conseillé de déposer sur un cloud sécurisé une copie de son acte de propriété ou pour le cas d’un locataire son contrat de bail et les derniers appels de loyer et quittances. Cela évitera d’en demander une copie au notaire ou son propriétaire-bailleur et de perdre ainsi du temps ;

- Le préfet aura quarante-huit (48) heures pour répondre au propriétaire :

- en cas d’acceptation : le préfet adressera une mise en demeure au squatteur qui disposera alors de vingt-quatre (24) heures pour quitter le logement.

- le squatteur s’exécute : fin du dossier

- le squatteur laisse passer ce délai : le préfet devra sans délai demander l’intervention de la force publique qui sera autorisée à expulser l’occupant illégal manu militari.

- en cas de refus : les services administratifs devront communiquer sans délai les motifs de la décision, et la saisine du tribunal administratif (dont les délais de procédure sont nettement plus longs que ceux du tribunal judiciaire) sera obligatoire pour faire annuler la décision préfectorale d'une part et obtenir réparation du préjudice par l'Etat d'autre part.

Le projet de loi ASAP prévoit également un alourdissement des sanctions pénales à l’encontre des squatteurs :

- trois (3) ans de prison

ET

- quarante-cinq mille (45.000) euros d’amende

Le syndicat de la magistrature et le syndicat des avocats de France critiquent la mise en place de cette procédure uniquement administrative en lieu et place d'une décision judiciaire. Le préfet, haut fonctionnaire issu en sa grande majorité de l’ENA et non de l’ENM, est sous l’autorité directe du ministère de l’Intérieur. Il est donc curieux de transférer la compétence judiciaire à celle au ministère de l’Intérieur, sans que le ministre de la Justice ne s’en émeuve.

Enfin, il est moralement étonnant de constater que l’utilisation de la force publique pour protéger exclusivement des intérêts privés, est possible sans décision judiciaire préalable, alors que l’usage de ladite force publique est avant tout destiné à prévenir les troubles à l’ordre public dans le cadre d’une mission d’intérêt général.

Posts à l'affiche
Posts Récents