Qu'est-ce qu'un syndic coopératif ?

Depuis quelques semaines, un opérateur de l'immobilier fait une campagne nationale de publicité en faveur du syndic coopératif avec son vibrant « Vive la copropriété libre ! ». Hélas, seuls quelques initiés savent ce qu’est un syndic coopératif.

En France, il existe trois modèles différents de syndic de copropriété :

- le syndic de copropriété professionnel, disposant d’une carte professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance en responsabilité civile professionnelle ;

- le syndic de copropriété non professionnel (faussement appelé bénévole, dans la mesure où il peut se faire rémunérer) ;

- le syndic de copropriété coopératif.

Si tout le monde connaît à peu près les deux premières formes de syndic, qu’en est-il du troisième ? Est-ce le modèle d’autogestion 'suggéré' par la société Matera permet de gérer sa copropriété sans passer par un syndic professionnel ?

1. Définition du syndic coopératif

Si toute copropriété doit être gérée par un syndic, les copropriétés peuvent aussi décider de se gérer seules.

L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif ».

Dans le cadre d’une gestion autonome, le conseil syndical est élu en assemblée générale et nomme en son sein son président, lequel deviendra in jus le syndic de copropriété. Une seule et même personne exerce les fonctions de président du conseil syndical et de syndic. On parle de ‘président-syndic’. Un vice-président peut également être élu en cas d’empêchement de ce dernier.

Le syndic coopératif implique une gestion de copropriété collaborative. Tous les membres du conseil syndical participent à la gestion de la copropriété.

Il est intéressant de souligner que, même si un syndicat de copropriété disparaît au motif de la réunion de tous les lots entre les mains d’une seule et même personne (physique ou morale, le syndicat peut néanmoins être mis en cause par ses créanciers (Cass. 3e civ. 12-11-2020 n° 19-17.954 F-D).

2. Les missions du syndic coopératif

Le nouveau président-syndic assume les fonctions de syndic.

Représentant le syndicat de copropriété, le syndic coopératif assure la bonne tenue de l’immeuble, notamment en faisant respectant le règlement de copropriété et en exécutant les décisions votées en assemblée.

Bref, ni plus, ni moins qu’un syndic professionnel ou bénévole.

L'expiration des fonctions du conseil syndical met fin aux fonctions du syndic de son président-syndic.

Il est à noter qu’à la différence d’un syndic professionnel ou non professionnel, le syndicat coopératif n'est jamais rémunéré. Seuls seront remboursés, sur justificatifs, les frais engagés pour l’accomplissement de la mission (timbres, cartouches d’imprimantes, papier, téléphone, etc.). Ces frais sont des dépenses d’administration du syndicat des copropriétaires.

Encore, même si la loi ne le prévoit pas, il est utile de lui faire signer un contrat de syndic afin que le syndic élu prenne conscience des engagements et des responsabilités pris.

3. Compte bancaire

Le président-syndic doit ouvrir, au nom du syndicat, un compte bancaire ou postal sur lequel seront versées toutes les sommes reçues et payées toutes les dettes contractées au nom du syndicat.

4. Avantages du syndic coopératif

La mise en place d'un syndicat coopératif peut apporter de nombreux avantages aux copropriétaires :

- allègement des charges de copropriété

- suivi des charges impayées

- implication des copropriétaires dans la vie de leur copropriété

- rapidité des prises de décisions

- réactivité dans l’exécution de l’entretien et des travaux de la copropriété

5. Inconvénient du syndic coopératif

Le syndicat coopératif est synonyme d’une organisation chronophage pour celui qui ne connaît pas la copropriété. Le président-syndic et le conseil syndical doivent être autant disponible pour veiller à une bonne gestion de l’immeuble qu’un syndic professionnel.

Encore, le manque de compétences des copropriétaires dans certains domaines donne souvent lieu à des erreurs en termes de gestion.

Enfin, en cas de conflits entre les copropriétaires, il n’existe pas de médiateur.

6. L’organisation en syndic coopératif

La loi ne fixe pas de seuil minimal ni maximal pour les conseils syndicaux. Le nombre idéal dépend en réalité de la taille de la copropriété et des sujets à traiter. Dans une copropriété de moins de dix lots sans impayés ni travaux à venir, deux membres au conseil syndical suffisent pour assurer la gestion de la copropriété. Dans une copropriété d’une cinquantaine de lots avec des travaux ou contentieux en cours, cinq conseillers syndicaux ne sont pas de trop.

Le syndic coopératif s’organise comme il l’entend, mais il est intéressant de s’entendre autour de pôle de compétences (comptabilité, administratif, technique, juridique, espaces verts, etc.).

La gestion étant effectuée par des copropriétaires, la loi permet au président-syndic, pour l'exécution de sa mission, de prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut demander un avis (juridique, comptable, technique, etc.) à tout professionnel de la spécialité sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Les frais ou honoraires engendrés constituent des dépenses courantes d'administration et sont supportés par le syndicat. Encore, le président-syndic peut confier l'exécution de certaines tâches à une union de syndicats coopérative ou non, ou à d'autres prestataires extérieurs.

7. Contrôle du syndic coopératif

La loi prévoit la désignation de contrôleurs indépendants ou d’une commission de contrôle des comptes. Celle-ci est composée d’un ou plusieurs copropriétaires et/ou de personnes extérieures à la copropriété (expert-comptable ou commissaire aux comptes.).

Les contrôleurs sont élus pour une durée maximum de trois ans renouvelables par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24. Les copropriétaires faisant partie de cette commission ne peuvent pas être rémunérés pour cette tâche. Les personnes désignées pour le contrôle des comptes rendent compte chaque année à l’assemblée de l’exécution de leur mission.

8. Responsabilités du syndic coopératif

Le caractère bénévole et non-professionnel des fonctions des conseillers syndicaux ne les exonère pas de toute responsabilité. Ces derniers restent civilement et pénalement responsables des fautes qu’ils pourraient commettre dans l’exercice de leurs fonctions. Cette responsabilité est individuelle et non collective dans la mesure où le conseil syndical en son entier n’a pas la personnalité civile.

Il est à noter qu’il y a très peu de jurisprudence concernant la condamnation d’un conseiller syndical.

9. Comment changer de syndic et passer en syndic coopératif ?

Auparavant, il était obligatoire que le règlement de copropriété mentionne la possibilité de passer en syndic coopératif pour pouvoir recourir à ce mode d’autogestion. Depuis la réforme de la copropriété, entrée en vigueur le 1er juin 2020, cette obligation a été levée pour permettre d’adopter ce modèle vertueux plus facilement !

Désormais, il vous suffit de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle la résolution de changement de syndic et de passage en syndic coopératif.

Pour ce faire, vous devrez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic actuel pour voter le changement de syndic lors de l’assemblée générale à la majorité absolue.

NOTE IMPORTANTE

Tous les actes et documents, établis au nom du syndicat, 
doivent préciser sa forme coopérative.

En conclusion, il est important que retenir que les sociétés de type Matera ou encore la mienne sont des outils de gestion, d’assistance et d’accompagnement de copropriétés déjà dotées d’un président-syndic. Ces sociétés ne sont pas des syndics professionnels au sens de la loi Hoguet.