La copropriété et les SDF
Dernière mise à jour : 25 juin 2021
A l’heure des grandes manœuvres politiciennes concernant pêle-mêle les squatteurs, les expulsions locatives, les SDF et le sort des migrants dormant dans des bidonvilles en périphérie des métropoles, il est intéressant de soulever la problématique de l’intrusion d’individus élisant domicile dans les parties communes de copropriété.
La question se pose rarement lorsque la copropriété n’est pas confrontée à ce problème de vivre-ensemble ou vivre-avec.
Depuis plusieurs semaines, les journaux télévisés et la presse écrite évoquent le cas d’individus ou de groupes d’individus faisant domicile dans les parties communes d’immeuble (caves, parkings, hall d’entrée, paliers d’étage, parvis, etc.). Lorsque certains résidants tentent un dialogue avec eux et entament des démarches auprès de services sociaux, d’autres cherchent à les déloger « quoi qu’il en coûte » par des voies plus ou moins légales En effet, au-delà de la carte postale que crée cette intrusion dans l’immeuble, il ne faut pas perdre de vue que la présence de squatteurs peut entraîner des problèmes de salubrité auxquels il faut rapidement remédier (alcool, drogue, urine, vomis, etc.) et/ou de sécurité (violences verbales, agressions physiques, vols).
1. La législation
L’article L.126-2 du code de la construction et de l'habitation, modifié par la loi n°2003-239 sur la sécurité intérieure (dite loi loi Sarkozy II) du 18 mars 2003 et par l’ordonnance n°2012-351 du 12 mars 2012 dispose que « les propriétaires ou exploitants d'immeubles à usage d'habitation ou leurs représentants /…/ peuvent en cas d'occupation des espaces communs du bâti par des personnes qui entravent l'accès et la libre circulation des locataires ou empêchent le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté ou nuisent à la tranquillité des lieux, faire appel à la police ou à la gendarmerie nationales ou à la police municipale pour rétablir la jouissance paisible de ces lieux ».
Ainsi, même s’il faut apporter la preuve d’un préjudice, et notamment que celui qui squatte les parties communes de manière récurrente empêche la jouissance paisible des lieux, les forces de l’ordre peuvent intervenir.
Mieux, l'occupation en réunion d'un hall d'immeuble est passible de deux mois de prison et de 3.750 € d'amende si le dossier est jugé par le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble… ce qui ne concernera que des groupes de jeunes identifiés menaçant, trafiquant ou nuisant à la tranquillité de l'immeuble. Cette infraction sera portée à six mois d’emprisonnement assorti d’une amende de 7.500 € lorsque des voies de fait ont été commises. Mais, cela sera difficilement applicable aux SDF qui ne cherche qu’un abri pour se reposer.
2. La mise en pratique
En application des dispositions de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il lui revient alors de rester vigilant à toute défaillance du système de sécurité pour éviter ce problème.
Mais il est rare que le syndic occupe l’immeuble géré ou aille le visiter régulièrement. Le rôle du Conseil Syndical ou à défaut celui des copropriétaires est donc de l’aviser au plus vite. Une fois sur place, le syndic contactera alors :
- le service d’urgence du SAMU social (115)
- la police (112), notamment s’il y a des violences.
Par la suite, il est recommandé que le syndic informe tous les résidants des différentes mesures préventives à adopter, afin de se réapproprier les parties communes et/ou éviter que l’incident se renouvelle.
Le syndic fera intervenir à bref délai les entreprises pour qu’elles puissent vérifier le bon fonctionnement et la qualité des dispositifs de contrôle d’accès dans les espaces communs de première part, les ascenseurs (machinerie, cabine et cage) de seconde part et le local accueillant la chaufferie collective de l’immeuble de dernière part.
Pour faire sécuriser un bâtiment qui ne le serait pas suffisamment, il conviendra de soumettre des mesures de sécurité au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale en les faisant inscrire à l’ordre du jour. Le syndicat pourra par exemple décider la fermeture de la porte à clef, dès lors qu’il existe un système de sécurité antifeu (comme une barre antipanique), ou encore l’installation d’une caméra de vidéo-surveillance.
Pour aller un peu plus loin dans la recherche de solutions à ces désagréments, la loi n°2002-1094 du 29 août 2002 reprend le vieux concept de la prévention situationnelle, lequel recouvre l’ensemble des mesures d’urbanisme, d’architecture et techniques visant à prévenir la commission d’actes délictueux ou à les rendre moins profitables. Le postulat de base est l’environnement attire le comportement. Sous couvert de préserver la sécurité, beaucoup de dispositifs sanctionnent en réalité la pauvreté et l’exclusion. Notamment, des galets dans un hall d’immeuble, des cactus, des bornes, des pics, etc. sont de redoutables repoussoir à SDF. Ou encore, pour les copropriétés disposant d’espaces verts, des bancs penchés ou compartimentés sont monnaie courante. L’arsenal est plein d’inventivité. En l'absence de ces dispositifs, il n'est pas rare de se voir envahir par ces "indésirables". La copropriété n’est pas un centre d’hébergement d'urgence.
Il ne faut cependant pas perdre de vue que si la France semble manquer de logements sociaux (ils sont en réalité mal répartis, certaines communes comme Vichy ou Béziers ayant des difficultés à les louer même à très bas loyer) et de capacité d'hébergement d'urgence, il existe dans chaque ville une structure d'accueil et un service d'action sociale. En tout état de cause, chacun d'entre nous peut appeler le 115 pour que ces SDF soient pris en charge... Économique et efficace.
