Pourquoi pas un investissement locatif ?


L’investissement dans l’immobilier locatif est devenu incontournable pour une gestion saine de son patrimoine.


Acquérir un logement, des murs d’un fonds de commerce, un ou plusieurs emplacements de stationnement, des caves, des chambres de services, etc. restent l’un des meilleurs moyens de se constituer un capital générateur de loyers et donc de revenus.


Etant donné l’incertitude actuelle et le faible rendement d’autres types de placements (actions, obligations, livrets bancaires, etc.), l’investissement dans l’immobilier locatif demeure le meilleur choix actuel de placement :

  • malgré le rêve inabouti de Cécile Duflot, ancienne ministre du Logement, d'encadrer les loyers via la contestée loi ALUR, le rendement est relativement stable, grâce à l’ajustement des loyers en fonction de la variation d’indices réglementés et plus librement en cas de changement de locataire ;

  • la valeur d’un bien immobilier tend à s’apprécier au moins autant que l’inflation au cours du temps ;

  • l’emprunt bancaire permet de réaliser un placement immobilier (ce qui est impossible avec les autres types de placements) ;

  • un bien immobilier est une assurance contre les baisses de niveaux de vie, etc.

En prime, ce placement peut engendrer des économies d’impôts, les gouvernements successifs multipliant les avantages fiscaux afin de soutenir le marché, déprimé par la crise, même si certains dispositifs ont ou vont disparaître en raison d’une politique d’austérité.


Mais la défiscalisation ne doit jamais être l’objectif premier.


Avant d’opter pour l’investissement immobilier défiscalisant, il est nécessaire d’analyser ce placement sans aucun aspect fiscal.


Il existe, en effet, de nombreuses déceptions sur des produits immobiliers défiscalisant, parce que les biens peuvent ne pas trouver de preneur à bail ou être loués à des loyers ne rendant pas l’investissement viable. Si le bien n’est pas loué ou loué à vil prix, l’investissement ne présente que peu d’intérêt, et surtout l’avantage fiscal peut disparaître… Encore, il est fondamental de vérifier si l’avantage fiscal convoité est adapté à la situation actuelle et à venir de celui qui se lance dans cette aventure ! Aussi, un bilan patrimonial est nécessaire pour faire ressortir les enjeux. Outil de constat et d’analyse, il révèle les problèmes présents et prévisibles. Ainsi, ce bilan est un outil de réflexion des objectifs principaux, de définition des moyens nécessaires pour les réaliser, de mise en œuvre de la meilleure stratégie pour optimiser les paramètres et de vérification de la concordance entre la stratégie à adopter et les intérêts à terme de l’investisseur.


Acheter un logement pour le donner à bail, sans rechercher à tout prix le ‘bonus fiscal’ présente de nombreux atouts ; comme les programmes de défiscalisation sont souvent surcotés, les meilleures opérations se font dans l’ancien. Et comme les prix sont plus bas que dans le neuf, il est envisageable d’investir dans des immeubles situés en centre-ville et correctement desservis par les transports en commun.


Par bien des aspects, un actif immobilier se gère comme une petite entreprise : la gestion des revenus demande un peu de travail ; mais les revenus sont souvent stables et le bien immobilier lui-même s’apprécie au fil du temps. Un investissement locatif demande donc plus de travail personnel qu’un placement purement financier. C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles un investissement locatif peut offrir un meilleur retour sur investissement.


I. L’INVESTISSEMENT


1.1. La recherche du bon investissement


Un investissement locatif reste une opération immobilière. Cela va sans dire, mais il ne faut pas perdre de vue ce principe. En cela, l’investissement locatif ne s’affranchit pas des fondamentaux de tout achat dans la pierre : un bon prix, un bon emplacement, un bon financement.


Or, le particulier investisseur, aveuglé par l’appât fiscal, ne prête souvent pas attention au bien qu’il achète. Certains n’ont jamais visité les murs acquis… Bien mal acquis ne profite jamais !


Or la localisation géographique du bien convoité est primordiale, puisqu’il s’agit de trouver un occupant qui va payer un loyer ! L’avantage fiscal n’est accessoire.


Le prix d’achat doit être en phase avec la valeur réelle du bien immobilier. Pour en apprécier sa valeur, plusieurs paramètres sont à prendre en compte :

  • l’emplacement

  • l’environnement

  • la qualité de la construction

  • l’architecture

  • le niveau de prestations

  • le stationnement

  • la mixité entre propriétaires occupants et locataires, etc.

Il ne faut pas oublier que l’investissement locatif doit permettre de générer un rendement à son auteur ! Pour mémoire :


Le rendement locatif brut pour un bien à usage d’habitation s’obtient en effectuant le rapport entre le loyer annuel brut (hors charges) et le prix d’acquisition (toutes taxes comprises). Par exemple, un logement loué 1.000 € par mois génère 12.000 € de revenu locatif par an, hors charges. Pour un appartement acheté 200.000 €, frais de notaire inclus, le taux de rentabilité brut annuel s’établit à 6%.


Le rendement locatif net pour un bien à usage d’habitation s’obtient en effectuant le rapport entre la différence du loyer annuel brut (hors charges) et des dépenses nécessaires à l’entretien du bien (travaux d’entretien, honoraires de l’administrateur de biens, taxe foncière, etc.) et le prix d’acquisition (toutes taxes comprises). Par exemple, un logement loué 1.000 € par mois génère 12.000 € de revenu locatif par an, hors charges. Si les frais et charges de toute nature permettant l’entretien régulier du logement sont de 300 € par mois (soit 1/3 du loyer mensuel), pour un appartement acheté 200.000 €, frais de notaire inclus, le taux de rentabilité net annuel s’établit à 4,11%.


La recherche de l’investissement immobilier peut se faire directement par le particulier, à l’aide de sites et journaux spécialisés, des annonces de notaires, etc. Mais, profane, le particulier investisseur décidera seul si le bien convoité est au bon prix. Pour cela, des données de transactions récentes sont accessibles par sur les sites des notaires de France, mais elles sont publiées avec environ trois mois de retard, sur la base de transactions effectivement signées !


Encore, avant d’acheter, il est conseillé de vérifier un certain nombre de paramètres en sus du prix :

- la copropriété a-t-elle ou va-t-elle bientôt voter des travaux importants ?

- des travaux importants de rénovation du logement sont-ils à prévoir ?

- la loi oblige le vendeur d’un bien immobilier à fournir plusieurs justificatifs de diagnostics avant de pouvoir conclure la vente d’un bien

- si le logement est déjà loué, quel est l’historique des paiements des loyers ? Quel est le type de contrat de bail ? Quelle est la nature des garanties apportées et la probabilité que le preneur à bail ne paie plus son loyer ? etc.


En conclusion, l’une des règles de base est de bien acheter. Pour bien acheter, le bénéfice doit se réaliser dès l’achat, jamais à la revente ! En effet, si le bien immobilier est trop cher dès l’acte d’acquisition, même une gestion parfaite ne rétablira pas la rentabilité de l’investissement. Il est donc essentiel de connaitre l’état du marché, et de ne surtout pas parier sur une augmentation du prix du bien.


Encore, il est vivement conseillé de se méfier des programmes immobiliers neufs, vendus par un promoteur prenant la casquette de l’agent immobilier. Ces dernières années, nous avons assisté à la multiplication des sociétés d’optimisation fiscale, faisant payer très lourdement l’accès à la défiscalisation… Cette financiarisation de l’immobilier donne l’illusion de précision, à l’aide de calculettes honteusement optimistes (loyers surréalistes, minoration des frais de gestion, absence de prise en compte du taux de vacance du logement, etc.).


1.2. La Convention de Prêt


Chaque banque a son propre processus d’approbation de prêt. Il est souvent préférable d’approcher plusieurs banques ou de passer par un courtier en emprunts immobiliers. Il sera sans doute difficile d’obtenir les meilleures conditions sur tous les points ci-dessous de la part d’une seule banque : une bonne stratégie de négociation est de définir des priorités et de négocier tout d’abord celles-ci.


1.2.1. Le type de crédit :

  • l’emprunt amortissable : chaque mois, une partie du capital emprunté est remboursée, et des intérêts sont payés. La proportion d’intérêts dans chaque mensualité diminue au cours du temps, à mesure que le capital est remboursé.

  • l’emprunt in fine : chaque mois, seuls les intérêts d’emprunt sont payés. Le capital est remboursé, pour sa part, en une seule fois, à la fin de la durée de l’emprunt. Ce type d’emprunt est utilisé principalement pour des montages défiscalisant dans lesquels les intérêts sont déductibles du revenu locatif. Mais, pour optimiser le prêt in fine, le montant des intérêts ne doit pas excéder le montant des loyers sur lequel il s’impute. Le risque de ce prêt tient à la nécessité de rembourser le capital en une seule fois, au terme du prêt.

1.2.2. Le montant et la durée :


Le montant doit correspondre à au montant total d’achat (en ce inclus les frais de notaire) déduction faite de l’apport personnel. Le montant et la durée sont deux paramètres corrélés : plus la durée est longue, plus le montant empruntable à mensualité constante est élevé (et plus le volume d’intérêts à payer sur la durée de vie de l’emprunt est élevé).


1.2.3. Le type de taux d’intérêt :

  • taux d’intérêts fixe : un taux fixe est déterminé à la signature de la convention de prêt et ne varie plus. La France est l’un des rares pays où il est possible d’obtenir des banques un taux fixe sur toute la durée du prêt pour un emprunt immobilier.

  • taux d’intérêts flottant : un taux d’intérêt flottant varie en fonction des marchés.

Une règle importante concernant les emprunts immobiliers est l’analyse des taux d’intérêt. Lorsque les taux montent, la capacité d’emprunt d’une personne diminue si le salaire reste le même. Il est en général plus intéressant d’acheter dans un contexte de taux d’intérêts élevés et de prix du m² bas.


En effet, il sera toujours possible de refinancer un emprunt dès lors que les taux d’intérêt baissent… alors qu’il sera impossible de modifier le prix d’achat initial du m² d’un actif immobilier.


1.2.4. Le niveau du taux d’intérêt :


Le niveau du taux d’intérêt est naturellement un paramètre important d’une offre de prêt. Il faut comparer ce taux avec celui d’autres banques, en fonction des conditions de marché au moment où est négocié l’emprunt.


1.2.5. Les frais de dossier :


Les frais de dossiers sont perçus par chaque banque au moment où elle autorise un emprunt. Ces frais sont souvent négociables et doivent être comparés entre différentes banques.


1.2.6. Les assurances :


L'assurance d'un prêt immobilier n'est pas obligatoire, mais l'organisme prêteur peut en faire une condition sine qua non du consentement du prêt, notamment pour couvrir les risques liés au décès et à l'invalidité.


L'emprunteur n'est plus obligé de choisir l'assurance proposée par le prêteur.


Depuis le 22 février 2017, l'emprunteur peut enfin librement choisir l'établissement qui va assurer son prêt, dès lors que le contrat d'assurance présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par l'établissement prêteur.


Encore, durant l'année suivant la signature du contrat d'assurance, il est possible de le résilier en adressant à l'assureur une lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins quinze (15) jours avant le terme des douze (12) mois.


Il ne faut pas oublier que résilier une assurance, aussi simple puisse-t-il paraître, doit nécessairement obtenir l'accord exprès et préalable de la banque qui a consenti le prêt.


Encore, après la première année, l'emprunteur conserve la possibilité de résilier le contrat chaque année, en adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception à votre assureur au moins deux (2) mois avant la date d'échéance, en précisant la date de prise d'effet du nouveau contrat d'assurance accepté par votre organisme prêteur.


1.2.7. L’hypothèque ou la caution :


L’hypothèque est un droit de repossession du bien immobilier en cas de non remboursement de l’emprunt. Ce droit demande des frais pour être mis en place, qui seront non remboursables.


L’alternative intéressante est l’obtention d’une caution de type Crédit Logement laquelle sera, en grande partie, remboursable une fois le prêt remboursé. Cela peut être particulièrement intéressant si le remboursement du prêt se fait par anticipation, longtemps avant l’échéance finale initialement prévue, car la valeur remboursée n’aura pas été trop érodée par l’inflation.


1.2.8. Les remboursements partiels ou totaux :


C’est un point important à négocier, surtout si vos revenus sont sujets à des variations importantes ou a des éléments de rémunération flexible dépendant de votre performance. Les banques n’aiment en général pas offrir de remboursement partiel ou total sans frais, notamment pour les prêts à taux fixe, car cela les oblige à restructurer leur taux fixe en fonction du marché.


Étant donné la concurrence entre banques et le fait que peu de prêts utilisent cette option intéressante, les banques concèdent facilement cet avantage.


1.2.9. Les mécanismes de flexibilité :


Pour se différencier de la concurrence et s’adapter aux besoins de leurs clients, certaines banques vous proposent gratuitement des mécanismes de flexibilité intéressants : accélérer, suspendre ou ralentir les remboursements dans une certaine mesure. Ces possibilités sont souvent intéressantes pour l’emprunteur, surtout si sans coût supplémentaire.



II. LA GESTION LOCATIVE


La clef d’une opération bien menée consiste à trouver un locataire qui paiera régulièrement un loyer conforme au prix du marché.


Avec une législation de plus en plus complexe, le statut de propriétaire-bailleur se ‘professionnalise’.


A ce sujet, le Président Emmanuel Macron a envisagé, dans son programme le menant à son élection, la création d'un statut du propriétaire-bailleur. Si son programme est foncièrement d'une teneur libérale, réduisant encore les effets de la loi ALUR, pour créer un choc réel entre l'offre et la demande, ainsi qu'un choc fiscal en substituant l'ISF par une imposition directe sur l'immobilier tout en supprimant la taxe d'habitation et en augmentant de plusieurs points la CSG-CRDS, pour espérer développer plus le secteur de l'économie du bâtiment et donc faire diminuer le chômage et augmenter le pouvoir d'achat. Si vous n'avez rien compris, je crains que lui non-plus puisque cela va alourdir considérablement la fiscalité des propriétaires-occupants et des propriétaires-bailleurs.


Si la gestion d’un actif immobilier nécessite d’avoir des connaissances comptables, juridiques et techniques, cela ne se révèle aucunement suffisant. Au-delà de la rigueur dans l’organisation des tâches administratives, cet investissement pécuniaire est surtout un investissement temporel à apporter par la suite. La gestion locative d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement (de la chambre de service à l’appartement de très haut standing), d’un local commercial, d’une surface de bureaux ou d’un emplacement de stationnement, nécessite de réaliser :

  • la constitution impérative du dossier technique, nécessaire à la mise en location de tout actif immobilier (DPE, CREP, DTA, ERNT, diagnostics électricité et gaz, insectes xylophages, teneur du plomb dans l'eau, etc.)

  • la recherche de locataires (avec constitution du dossier, sans que ce dernier ne puisse comporter d’élément discriminatoire ou ayant trait à la vie privée du candidat-locataire n’ayant aucun lien avec le fait d’occuper les locaux – la liste complète des documents que le propriétaire-bailleur ne peut exiger figure à l’article 22-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ;

  • un état des lieux (entrée et sortie) ;

  • la rédaction du contrat de bail (habitation, commercial, professionnel, mixte, code civil, commodat, saisonnier, meublé, étudiant, etc.) que les deux parties (locataire et propriétaire) signent ;

  • l’envoi mensuel ou trimestriel (pour les locaux commerciaux) des appels de loyers ;

  • l’encaissement des loyers ;

  • le calcul et la régularisation périodique des charges ;

  • l’envoi périodique des quittances de loyers ;

  • la surveillance des menues réparations effectuées par les preneurs à bail

  • le règlement des appels de fonds trimestriels que lui a adressés le syndic

  • la réunion de tous les éléments en vue d’établir la déclaration des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu, de l’ISF, de la CSF-CRDS, etc. ;


Faut-il alors gérer en direct son patrimoine immobilier ou en déléguer sa gestion à un administrateur de biens ? Recourir à un professionnel de l’immobilier pour trouver un locataire et assurer la gestion locative n’est pas indispensable. A condition de connaître soi-même le métier !


Il s’agit d’un véritable dilemme pour le bailleur, parce que s’il le fait seul, il réalisera incontestablement des économies…à court terme. Procéder à la mise en location, rédiger un contrat de bail, etc. est un métier à part entière qui ne supporte pas l’approximation.


L’administrateur de biens, spécialiste du droit immobilier, de la fiscalité, de la technique des bâtiments, etc. conseille les propriétaires sur la gestion efficiente de leur bien, leurs droits et devoirs, tout en effectuant à la place du particulier l’ensemble des missions ci-dessus décrites.


Enfin, les propriétaires-bailleurs qui délèguent la gestion de leur patrimoine immobilier à des professionnels ont la possibilité de déduire des revenus fonciers, pour leur montant réel, les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion des biens donnés en location, au titre des dispositions de l’article 31-I-1°-e du Code général des impôts.

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