• Benoît ROSTAND

La loi prend de l'ELAN…

Mis à jour : févr. 5


Fin 2019, près de dix millions de logements sont soumis au régime de la copropriété ; soit environ un logement sur trois. Encore, deux tiers des copropriétés accueillent moins de dix appartements. Ces deux données sont essentielles pour comprendre ce qui va suivre.


En 2014, Cécile Duflot voulait avoir une certaine ALUR alors qu’elle n’avait pris aucun ELAN.


Près des trois quart des copropriétaires ont constaté aucune amélioration dans leur copropriété depuis la promulgation de la loi ALUR (chiffre FNAIM / 2018).


Il aura fallu attendre quatre années pour corriger plusieurs dispositions. Denormandie passe au-dessus Duflot !


La loi n°2018-1021 portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, dite loi ELAN, a été publiée au Journal Officiel le 23 novembre 2018.


Cette loi réforme celle n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, en ce qu’elle simplifie des règles de fonctionnement des petites et moyennes copropriétés, ou encore face à la désertion des copropriétaires lors des réunions d’assemblée générale, permet de redonner un sens à l’entretien des bâtiments faute de majorité. Il est même envisagé de créer un code de la copropriété (sic). Les Dalloz ou encore Litec nous auraient-ils menti en créant ledit code, regroupant l’ensemble des règles régissant la copropriété !


En outre, le gouvernement a reçu une habilitation pour prendre deux ordonnances qui sont deux grandes réformes. La première prendra effet le 1er juin 2020 ; la seconde devrait apparaître fin 2020 pour adopter ce fabuleux code de la copropriété.



I. L’ELAN APPLICABLE DEPUIS LE 24 NOVEMBRE 2018


1.1. Nouveaux délais


Ledit article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est profondément modifié :


  • le délai de prescription passe de 10 ans à 5 ans (il sera donc inefficace de recouvrer les charges de copropriété impayées datant de plus de cinq années au jour de l’assignation. La dette sera ainsi répartie entre l’ensemble des copropriétaires, débiteur concerné inclus) ;

  • la notification du procès-verbal d’assemblée générale devra intervenir dans un délai d’un mois ;


1.2. Recouvrement des charges de copropriété


Afin de recouvrer des arriérés de charges, il est indispensable de diligenter une procédure devant le juge du fond pour obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant. Lorsque le même copropriétaire ne règle jamais ou que très rarement ses charges, le syndic est contraint de multiplier les procédures à son encontre pour chaque nouvel impayé.


Depuis l’application de la loi n°2000-1208 du 14 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (dite loi SRU) en l’absence de réponse à une mise en demeure adressée audit copropriétaire débiteur et récidiviste, et ce dans un délai de trente jours, l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel sont exigibles.


Mais, cette procédure ne permet ni d’obtenir le règlement des sommes dues au titre de l’arriéré des charges dues, ni de rendre exigible l’intégralité des sommes dues au titre du fonds travaux. Elle a pour seul effet de permettre cette déchéance du terme.


En effet, ce fondement spécifique ne peut être utilisé que pour le recouvrement des charges de l’année en cours, à l’exclusion des arriérés restant dus au titre des exercices précédents, dont le recouvrement doit être poursuivi selon les règles de droit commun. En conséquence, cette procédure est très peu utilisée, dans la mesure où le syndic doit entreprendre deux procédures distinctes :

- procédure pour les charges antérieures

- procédure pour les charges postérieures


Aussi, la loi ELAN vient au secours de la loi SRU : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».


Bref, si le copropriétaire ne règle pas un seul appel de fonds dans le mois suivant la réception d’une mise en demeure, il sera possible de diligenter une seule procédure pour recouvrer à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à intervenir.


1.3. Visioconférence ou audioconférence


Pour lutter contre un absentéisme fréquent des copropriétaires lors des assemblées générales, il est désormais possible d’y participer en visioconférence ou autre moyen de communication électronique permettant leur identification.


Il est cependant nécessaire que la précédente assemblée générale décide des moyens et des supports techniques qui permettront aux copropriétaires de participer par visioconférence ou audioconférence.


Le coût par ces nouvelles modalités sera à la charge du syndicat des copropriétaires.


Les copropriétaires intéressés par ce mode de participation informeront le syndic, par tout moyen de communication, trois jours francs avant la tenue de la réunion.


Enfin, le copropriétaire qui participera à distance n'aura pas à émarger la feuille de présence.


1.4. Vote par correspondance


Chacun des copropriétaires a la possibilité de voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale.


Mais il manque cependant la possibilité de recevoir les convocations aux assemblées générales par courriel. Pourtant plus d’un copropriétaire sur deux y est favorable.


1.5. Sanction à l’encontre du syndic


Si le syndic est tenu de communiquer les pièces, demandées par l’un quelconque des membres du conseil syndical, intéressant le syndicat, la loi ELAN ajoute qu’une liste de documents devra être accessible en ligne dans un espace sécurisé. Un arrêté est en cours de rédaction pour en connaître le détail.


Mieux, si le syndic ne communique pas dans le délai les pièces sollicitées par le conseil syndical, ce premier sera redevable du paiement de pénalités, par jour de retard, dans le délai d’un mois à compter de la demande de communication desdites pièces. Ce montant ne sera pas fixé par le syndic, ni par le syndicat des copropriétaires, mais par décret.


1.6. Travaux d’économie d’énergie


A l’occasion de travaux affectant les parties communes, peuvent être sont votés à la majorité absolue de l’article 25 de la loi susdite les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique.


1.7. Assemblée générale et pouvoir


1.7.1 Distribution des pouvoirs


Dès lors que le syndic reçoit de la part de copropriétaires des mandats dont la désignation du mandataire aurait été laissée vierge, le syndic ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. Ce qui a essentiellement pour effet d’empêcher un syndic mal-attentionné de remettre les pouvoirs vierges aux copropriétaires adoubés.


1.7.2 Nombre de pouvoirs pouvant être reçus par copropriétaire


L’article 22 prévoyait qu’un mandataire ne pouvait recueillir que trois délégations pouvoirs, dans la limite d’un total de 5% des voix, mandants et lui-compris. Désormais, ce seuil atteint le 10% des voix.




II. L’ELAN APPLICABLE DEPUIS LE 1er JUIN 2020


2.1 Mise en concurrence du syndic


74% des copropriétaires sont satisfaits du travail effectué par leur syndic, de leur disponibilité, de leur réactivité et des réponses apportées. Mieux, près de 45% des syndicats de copropriétaires ont le même syndic depuis plus de dix ans (chiffre FNAIM / 2018).


Il semble donc qu’il y ait un décalage entre la satisfaction réelle des copropriétaires et l’image des syndics véhiculée par certains médias et associations de défense de consommateurs.

Depuis l’application de la loi ALUR susdite, la mise en concurrence du syndic est cependant obligatoire. Sans doute, Cécile Duflot avait-elle un grain contre son propre syndic !


Les copropriétaires insatisfaits pourraient prendre le dossier en main. Pourtant, la loi préfère laisser les conseillers syndicaux en prendre la responsabilité morale.


La loi ELAN ajoute cependant que si une résiliation intervenait à l'initiative du conseil syndical, ce dernier devra notifier au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour d'une assemblée générale, précisant la ou les inexécutions qui lui seraient reprochées.


Encore, les copropriétaires réunis en assemblée générale devront se prononcer sur la question de cette résiliation d’une part et sur la date de prise d’effet de cette résiliation d’autre part, date qui ne pourra intervenir au plus tôt qu'un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.


Dans le cas où, au cours de cette même assemblée, le syndicat désigne un nouveau syndic, il fixera la date de prise d'effet de son contrat, laquelle ne pourra plus être immédiate.


Ce qui implique que si le syndic pressenti est invité à présenter son contrat, sa façon de travailler et son quadrinôme (gestionnaire, assistant, comptable et technicien), le syndic nouvellement élu sera également convié à quitter la séance par son prédécesseur, qui devra amener la réunion à son terme.


En effet, le syndic « sorti » est désormais tenu de poursuivre sa mission, notamment en notifiant les procès-verbaux d'assemblée générale aux copropriétaires (quand bien même le compte bancaire du syndicat des copropriétaires ne le permettrait pas) et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur.


Ce dispositif est normalement censé assurer la continuité de la gestion administrative et financière du syndicat pendant cette période transitoire de son contrat. Il est évident que ceux qui rédigent les lois, ordonnances, décrets et arrêtés ne connaissent rien au métier de l’immobilier !


2.2. Un conseil syndical coercitif


Il était envisagé la création d’un conseil d’administration dans les grandes copropriétés pour remplacer le conseil syndical. Cependant, la loi ELAN offre aux conseillers syndicaux un plus grand pouvoir de contrainte vis-à-vis du syndic. Essentiellement, en cas d’absence de transmission de documents demandés par l’un quelconque des membres du conseil syndical, et au-delà d’un délai d'un mois à compter de la première demande, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par le décret n°2019-503 du 23 mai 2019 (15 € par jour de retard).


2.3. Intranet


Pour mémoire, l’intranet est l’accès en ligne à des documents digitalisés concernant la gestion de l'immeuble. Si depuis le 1er janvier 2015, les syndics professionnels sont dans l’obligation de proposer un service intranet aux copropriétaires, chacun pouvait y insérer les fichiers qu’il jugeait utile. Le décret n°2019-502 publié le 23 mai 2019 détermine enfin la liste non exhaustive des documents dématérialisés accessibles pour l’ensemble des copropriétaires :


  • règlement de copropriété

  • état descriptif de division

  • actes modificatifs du règlement de copropriété et/ou de l’état descriptif de division

  • fiche synthétique de la copropriété

  • carnet d'entretien de l'immeuble

  • diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité

  • contrat d'assurance multirisques de l'immeuble

  • contrat d'assurance en dommages-ouvrage en vigueur

  • contrats et marchés en cours, sauf le contrat de travail de l’employé ou du gardien de l’immeuble (sic)

  • procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, ainsi que les devis des travaux approuvés lors de ces assemblées

  • contrat de syndic en cours

Le même décret n°2019-502 publié le 23 mai 2019 détermine enfin la liste non exhaustive des documents dématérialisés accessibles pour chacun des copropriétaires pris individuellement :

  • compte individuel du copropriétaire, arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle

  • montant des charges courantes du budget prévisionnel

  • montant des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire

  • montant de la part du fonds de travaux


2.4. Chauffage collectif et compteur de calories


Pour tous les immeubles à usage principal d’habitation, pourvus d’un chauffage collectif, et dès lors que cela est techniquement possible, la loi ELAN oblige les syndicats de copropriétaires à faire installer une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par logement.


Devenu responsable de l'installation du dispositif d'individualisation des frais de chauffage, le syndic devra, par la suite, procéder ou faire procéder au relevé des appareils de mesure et les adresser à chaque copropriétaire. A noter que le copropriétaire-bailleur devra transmettre ce relevé à son locataire.


Pourtant, contrairement au discours de soi-disant professionnels, posez des compteurs de calories permet rarement de réaliser des économies d'énergie. En effet, lorsqu'un immeuble est pourvu d'un chauffage collectif, les compteurs calorimétriques déterminent certes une consommation de chaque appartement… dès lors que le compteur individuel n’est pas exposé à la chaleur du soleil. Mieux, la facture acquittée par le copropriétaire ne correspond que pour une partie seulement à sa consommation personnelle, l'essentiel étant les frais de l'entretien de l'installation et du chauffage des parties communes, ainsi que le coût de la location des compteurs et de leur entretien. Pire, certains logements sont, de par leur position dans l'immeuble, défavorisés (orientation plein nord…). Leurs occupants devront donc payer plus alors qu'ils ne sont pas responsables de cette situation ! Encore, Ensuite, d’autres copropriétaires du même bâtiment pourront bénéficier de la chaleur des autres appartements et éteindre leurs radiateurs.


En outre, le syndic devra afficher dans les parties communes de l’immeuble la moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années.


En cas de contrôle par une administration publique, le syndic devra communiquer à ladite autorité tout document permettant de justifier du respect de cette obligation, ou le cas échéant des raisons techniques ayant rendu impossible l'installation. En cas de manquement à cette obligation, l’Administration mettra en demeure le syndic de s'y conformer dans un délai qu'elle détermine. A défaut, une amende pourra être infligé au syndic, pour un montant maximum de 1.500 € par logement et par an, jusqu’à ce que l’immeuble soit mis en conformité.


A titre d’exemple, la copropriété Grigny II comporte environ 5.000 appartements. Le syndic devrait s’acquitter d’une amende de 7.500.000 € s’il ne fait pas voter et/ou exécuter la mise en place d’un compteur de chauffe ! Dans quel monde vivent nos fonctionnaires ayant rédigé une telle absurdité ? Bref, une nouvelle contrainte pour le syndic qu’il ne pourra financièrement pas répercuter sur les syndicats de copropriétaires ! Cette obligation est aussi inefficace pécuniairement pour les copropriétaires que contraignante pour les syndics, sans aucun impact sur la qualité thermique des bâtiments !

L’immobilier est un domaine trop sérieux

pour le laisser entre les mains d’amateurs !

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