Le fonds "Travaux"

Origine du fonds "Travaux"

Les dispositions de l’article 58 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (dite loi ALUR), créée par Cécile Duflot, alors ministre du logement, est le reflet de la 22è proposition du programme présidentiel de François Hollande.

Raisons du fonds "Travaux"

Entrées en vigueur le 1er janvier 2017, ces dispositions obligent les copropriétaires à constituer une épargne destinée à provisionner le financement de la conservation ou de l’entretien des parties communes de l’immeuble, et essentiellement :

* les travaux, hors budget prévisionnel, décidés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

* les travaux de copropriété prescrits par les lois et règlements.

Vote du Fonds "Travaux"

Voté à la majorité des articles 25 et 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, cette épargne est alimentée par une cotisation annuelle obligatoire, versée par chaque copropriétaire, et impérativement dépasser 5% du budget prévisionnel des charges de la copropriété.

Cependant, ce fonds de travaux n'est pas obligatoire lorsque l'immeuble comporte moins de dix (caves, parkings, débarras et chambres de service compris) ET que le syndicat de copropriétaires décide de ne pas en créer un, par un vote unanime de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale; ou lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les dix années à venir (ce qui est, soit dit en passant, impossible).

Compte bancaire

Le syndic doit ouvrir un compte spécifique pour y verser ces cotisations.

Utilisation des fonds

L'utilisation des sommes versées sur le fonds est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il est à noter que lorsque les travaux ne concernent qu’une partie commune spéciale, l'utilisation des sommes versées sur le fonds est votée par les copropriétaires qui ont l'usage et l'utilité de cette partie… Le hic sera pour le comptable du syndic : transformer les cotisations appelées en charges communes générales en charges spéciales afin de ne pas léser les copropriétaires non concernés par la dépense. Une simple règle de trois qui se transformera en la prise de Troyes, dans la mesure où les logiciels informatiques ne sont pas encore conçus pour cela et les comptables relativement négligents.

Mieux, si l'épargne atteint le montant du budget prévisionnel annuel, le syndic doit inscrire deux propositions alternative à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

• le lancement d'un plan pluriannuel de travaux

• la suspension des cotisations.

Obligation sans sanction

Aucune sanction n'est prévue pour les copropriétés ne constituant pas le fonds ou pour celles qui le constitueraient à un taux inférieur au minimum légal.

Seul un copropriétaire absent ou opposant pourrait saisir le tribunal pour obtenir l’annulation de la décision écartant la création du fonds ou fixant un taux inférieur.

Critiques du fonds Travaux

Sommes acquises au syndicat des copropriétaires

Toutes les sommes versées au fonds sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Les provisions versées au titre du fonds de travaux sont attachées au lot et non au copropriétaire. Aucun remboursement ne sera effectué en cas de vente d’un lot de copropriété.

Cependant, des négociations existent pour que l’acquéreur rembourse au vendeur l’équivalent de sa quote-part du fonds de travaux, mais cela ne concerne aucunement le syndicat (et encore moins le syndic).

Fonds en inadéquation avec la réalité

Si les copropriétaires ont pris conscience de cet outil de gestion prévisionnelle, ces cotisations « travaux » devraient se définir en fonction des spécificités de l’immeuble et aller de pair avec un audit sincère des travaux de copropriété susceptibles d’être réalisés à plus ou moins long terme.

En effet, dans une petite copropriété d’une dizaine de lots et dont le budget de fonctionnement atteint environ 10.000 € par an, la cotisation annuelle sera de cinq cent euros (500 €) à répartir sur l’ensemble des copropriétaires. Dès lors que des travaux importants sont prévus, comme un ravalement de façade pour un montant estimé de 25.000 €, il faudrait cinquante ans pour que le fonds couvre l’ensemble de ces travaux ! Un ravalement étant obligatoire à Paris tous les dix ans, les copropriétaires auront pu mettre de côté 5.000 €, soit un cinquième du budget… alors que pendant ces dix années, les copropriétaires auraient pu placer ou dépenser leur argent autrement et faire un prêt bancaire voire des demandes de subventions auprès de l’ANAH ou encore Ma Prim'Renov pour 25.000 € au lieu de 20.000 €.

Colère des syndics

Enfin, il est important de souligner que les syndics, quel que soient leur taille, ne sont pas philanthropes.

La loi ALUR a supprimé, à juste titre ou non, tous les honoraires complémentaires des cabinets de syndic et a imposé une liste à la Prévert des tâches administratives, comptables et techniques à réaliser sans aucune possibilité de contrepartie financière pour leur permettre d’équilibrer les comptes de la société.

Et cette obligation de créer le fonds « travaux » résonne comme un coup de massue.

Prenons l’exemple d’un syndic, gérant toutes ses copropriétés en compte bancaire séparé. Chaque semaine, ce syndic vérifie la pointe de trésorerie de l’ensemble des montants sur les comptes des copropriétés. Le syndic ne peut évidemment pas placer ces fonds à son profit et en tirer le moindre intérêt. Pour un montant (que le syndic gère au nom et pour le compte d'autrui, mais qui n'est plus fusionné avec la comptabilité des autres copropriétés) à garantir de 1.000.000 €, cela lui coûte environ 6.500 € d'assurance dite "garantie financière" sans compter la prime de sa RCP. A ce million d'euros gérés, il faut ajouter 5% de fonds à garantir. Sa prime « Garantie Financière » augmentera (de plus de 5%) sans que cela puisse être répercuté sur les copropriétés.

Bref, Cécile Duflot et ses successeurs, en voulant protéger les copropriétaires, détruisent les syndics familiaux, incapables de suivre les hausse des primes d’assurance, des impératifs extranets, des cotisations sociales et salariales, etc. au profit de mastodontes. Au final, un copropriétaire ne devient qu’un numéro.