Droit de la propriété, Loi du marché et Encadrement des loyers sont-ils compatibles ?

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le droit de propriété est le droit d'utiliser et de contrôler son utilisation comme la faculté d'en reprendre possession (usus) ; le droit à tout profit provenant de sa propriété (fructus) ; et de le droit de la détruire et/ou de la vendre (abusus).

Usus, Fructus, Abusus !

Le droit de propriété est absolu et exclusif.

Pour autant, ce droit ne doit en aucun cas interférer avec les droits fondamentaux de chacun d’entre nous, par exemple en créant de nouvelles nuisances ou en mettant en danger la santé publique. À cette notion de propriété sont ainsi attachés les devoirs du bon père de famille.

Pourtant, nos chères têtes pensantes cherchent à raboter si ce n’est annihiler le droit de propriété, pensant idéologiquement devoir faire profiter à l’ensemble des français des quelques parpaings de ceux qui se sont saignés pour acquérir des biens immobiliers ; démagogiquement, de considérer le propriétaire de terrain comme l’Opulent à abattre ; politiquement, de briser la loi du marché, en inadéquation avec toute réalité économique. La loi de l'offre et de la demande ne reposerait plus sur l'équilibre parfait de la quantité de bien offert et la demande d'un certain bien, l’ensemble permettant d’établir le prix, mais sur une tarification administrative.

Encore, outre les différentes taxations européennes, nationales, régionales, départementales et communales, ce même propriétaire immobilier est désormais contraint de réaliser divers diagnostics réguliers et entreprendre de lourds travaux innocemment votés par les parlementaires. Juste pour information, le rendement d'un appartement excède rarement 6% brut. Dans les grandes métropoles, il avoisine les 4% brut. Et à Paris, il est de moins de 3,2% brut. Il est donc totalement faux de voir ces propriétaires comme les nantis de la Nation, faisant leurs gras sur le dos du pauvre locataire (lequel peut être propriétaire ailleurs !).

Le propriétaire est LA vache à lait des politiques de nos gouvernants pour tenter d’amoindrir la dette qu’ils ont eux-mêmes créée, n’agissant jamais en bon père de famille…mais comme des Monarques.

Faisons un bref rappel historique du marché locatif immobilier français.

Jusqu’en 1914, les loyers étaient libres et l’ordre économique était respectueux de l’offre et de la demande.

La Première Guerre Mondiale a vu moult hommes partir au combat, laissant femmes et enfants au foyer. Pour éviter l’indélicatesse de certains propriétaires, il a été unanimement décidé un moratoire des loyers dès le mois d’août 1914.

La Grande Guerre terminée, aucun homme politique n’osera revenir sur ce blocage. Alors que la progression des loyers se détache de façon impressionnante du coût de la vie, les propriétaires voient leur patrimoine immobilier subir les affres du temps, sans possibilité pécuniaire de procéder à leur entretien. Les promoteurs et investisseurs s'effacent progressivement de la scène. Le secteur du bâtiment est en crise.

Entre les deux guerres, le rythme de renouvellement des logements a baissé de moitié par rapport à la période avant 1914, et la proportion de logements vétustes a explosé.

Malgré trente-six textes (lois et décrets) pris jusqu’en 1939 pour tenter de compenser les effets de ce blocage !

Ouste le principe du droit inviolable et sacré, gravé dans le marbre de l’article 17 de la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 !

Pire encore, le marché immobilier a été profondément déstructuré par la Seconde Guerre Mondiale. Entre les destructions immobilières et l’afflux de mains d’œuvre étrangère pour notamment reconstruire la France !

C’est donc grâce à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 qu’enfin a été réintroduit la liberté des loyers, mais uniquement pour les logements neufs ou complètement rénovés. Etaient encore interdites les expulsions de veuves et d’orphelins de la Guerre ! Même si cette loi n’était pas parfaite, elle a permis de relancer la construction d’immeubles neufs et la rénovation de logements.

Depuis 1965, les loyers étaient reliés à la croissance des revenus des ménages jusqu’en 2002.

Dès 1981, François MITTERRAND, devenu le premier Président socialiste de la République, souhaite rapidement et profondément réformer le secteur de l’immobilier pour enfin lui permettre de respirer.

C’est ainsi que Roger QUILLOT a régi les relations entre locataires et bailleurs en faisant adopter la loi n°82-526 du 22 juin 1982, modifiée par Pierre MEHAIGNERIE par le biais de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée par celle n°89-462 du 6 juillet 1989. Le monde de l’immobilier s’en est trouvé bouleversé. Les spéculateurs se bousculent ; même les promesses de vente de chambre de services, de débarras, d’emplacement de stationnement, d’appartement, de maison, d’hôtel particulier, etc. se vendent en moins de deux jours !

En août 1990, la guerre du Golfe marque un coup d'arrêt à l’envolée du marché immobilier. Cette bulle spéculative éclate une première fois en 1991. Les établissements bancaires ferment d’un seul coup la vanne des crédits. Les prix de l’immobilier chutent de près de 40%. Du jamais vu !

Ce ne sera que dans les années 1997 que le prix de l’immobilier retrouve un léger sourire, pour recommencer dans des dérives spéculatives.

En 2008, la crise financière des subprimes fait à nouveau exploser le marché, avant un nouveau rebond en 2010. Depuis 2010, les prix restent à des niveaux stables.

Par un idéal revenu de nulle part, Cécile DUFLOT fait voter la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR), imposant la socialisation poussée à l’extrême de l’investissement immobilier privé avec des mesures telles que l’encadrement des loyers, le renforcement de l’obligation d’information des locataires, l’instauration d’un bail-type, etc.

L'encadrement des loyers devait être le dispositif permettant de limiter les augmentations de loyer voire d’imposer leur diminution, que celles-ci aient pu provenir de révisions de loyer lors des renouvellements de baux ou à la remise en location des biens. En bref, le loyer ne répondra plus à la loi de l’offre et de la demande, et leur augmentation sera limitée à l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), à moins de prouver la réalisation de travaux d’ampleur après le départ du précédent locataire ou si le précédent loyer eut été largement sous-évalué.

Heureusement que cette réglementation ne concernait que les communes dans lesquelles fut appliquée la taxe sur les logements vacants ; soit 28 zones représentant 1.149 communes !

C’est ainsi qu’en application des dispositions du décret n°2015-650 du 10 juin 2015 pris en application de ladite loi, LILLE et PARIS se sont jetées dans l’aventure et ont pris un arrêté pour encadrer les loyers.

Martine AUBRY et Anne HIDALGO s’y sont cassées leur dentier.

Le 17 octobre 2017, le tribunal administratif de Lille a annulé l’arrêté du 16 décembre 2016, dans la mesure où le Préfet du Nord ne pouvait pas faire encadrer les loyers que dans la seule commune lilloise. Ce jugement a été confirmé par la cour administrative d’appel de Douai le 8 juillet 2018, au grand damne de Dame AUBRY.

Encore, le tribunal administratif de Paris a annulé, lors d’une décision rendue le 28 novembre 2017, un arrêté préfectoral ayant ce même objectif de limiter le droit de propriété. Ce jugement a été confirmé par la cour administrative d’appel de Paris le 26 juin 2018, au grand damne du Maire Anne HIDALGO et du maire-adjoint élu du XVIIIè arrondissement, en charge du logement à la mairie de Paris, Ian BROSSAT. Les magistrats ont en effet considéré qu’il y a une rupture de l’égalité entre les citoyens si l'on rompt l'agglomération parisienne.

Enfin, le projet de loi portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (dit ELAN), voté par les députés et amendé par les sénateurs, devrait permettre une expérimentation d’une durée maximale de cinq ans pour connaître les effets bénéfiques ou néfastes de l'encadrement des loyers privés dans les zones tendues.

Depuis ces annulations, certaines associations de défense des consommateurs ont cru constater une envolée des loyers sur les différents sites d’annonces immobilières. Ceci dit, ce n’est pas parce qu’un propriétaire souhaite obtenir un certain prix qu’il trouvera preneur. Comme il a été plusieurs fois dit et répété, la loi de l’offre et de la demande régule le système économique. Mais, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) ne constate aucune explosion des prix. Si entre 2013 et 2017, alors que le dispositif d’encadrement des loyers était en vigueur, les observateurs ont constaté une augmentation moyenne de 1,1% par an, depuis le 1er janvier 2018, ils constatent même une baisse des loyers de 0,6% !

Pourtant et encore par pure démagogie, idéologie ou autre, dans un communiqué du 18 juillet 2018, le Maire de Paris envisage un contrôle plus strict du marché immobilier parisien locatif, au risque de faire fuir tout investisseur et petit propriétaire, premiers bailleurs social de France.

Sans doute est-ce la principale raison pour laquelle beaucoup de propriétaires-bailleurs ont changé leur fusil d'épaule pour vêtir celui d’hôtelier !

En effet, si en octobre 2016, Paris comptait 56.544 appartements ou pièces à la location de très courte durée sur des plateformes comme Airbnb, le Bon Coin, HomeAway, Sejourning ou encore Wimdu, plus de 86.700 biens étaient proposés à la location en octobre 2017.

Mais cela ne plaît aucunement aux lobbys des hôteliers, lesquels profitent comme tout individu lambda de ses mêmes profits à titre personnel… et aux élus locaux soucieux d’une éventuelle réélection (le risque est de perdre environ le double d’électeurs que de logements absents du marché locatif traditionnel). Plus encore, pour le Ministère de l’Economie, ces revenus fonciers sont rarement déclarés… et donc imposés – pour information, 12 nuits correspondent en moyenne à un mois de loyer dans le cadre d’une location classique. Une perte sèche pour les élus locaux et les fonctionnaires de Bercy !

Aussi, les pouvoirs publics ont imposé l’obtention d’une autorisation préalable avant toute location d’un meublé de courte durée à des personnes de passage. Encore, s’il s’agit d’une résidence secondaire, dès le 1er jour de la location, le propriétaire devra obtenir une autorisation municipale de changement d’usage du bien, en application de l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Urbanisme, avec une compensation obligatoire sur un autre bien de son patrimoine. Cela refroidit !

Mieux, outre les redressements fiscaux et pénalités qui ont été prononcés ces derniers mois, les pouvoirs publics en appellent à la dénonciation par les copropriétaires et les syndics de copropriété. Notamment, les professionnels de l’immobilier sont désormais « invités » à comprendre le règlement de copropriété de chacun des immeubles gérés, afin de repérer les différents lots d’habitation transformés sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires en local à usage commercial (toute location touristique est réputée être une activité commerciale).

La politique du logement est une affaire trop sérieuse pour être laissé aux illuminés, démagogues et lobbyistes. A force de croire que les particuliers, propriétaire de leur(s) appartement(s), sont de riches spéculateurs, la France tue sa poule aux œufs d’or…

Alors, pour répondre à la question de savoir si l’encadrement des loyers est compatible avec le droit de propriété, ma réponse est clairement non.

L'avarice perd tout en voulant tout gagner.

Je ne veux, pour le témoigner,

Que celui dont la Poule, à ce que dit la Fable,

Pondait tous les jours un œuf d'or.

Il crut que dans son corps elle avait un trésor.

Il la tua, l'ouvrit, et la trouva semblable

A celles dont les œufs ne lui rapportaient rien,

S'étant lui-même ôté le plus beau de son bien.

Belle leçon pour les gens chiches :

Pendant ces derniers temps, combien en a-t-on vus

Qui du soir au matin sont pauvres devenus

Pour vouloir trop tôt être riches ?

Jean de la Fontaine (1621 – 1695)