Le logement social en France

08/10/2019

La Fondation Abbé Pierre vient de publier son rapport annuel concernant le logement en France : un tiers de mal-logés ; un tiers de logements indignes ; un quart de logements de catégorie F ou G, réputés être des passoires thermiques.

 

Il est évident que la plupart de ces logements n'appartiennent pas tous à des bailleurs sociaux, et que leurs occupants ne sont pas tous locataires du secteur social ou privé. Beaucoup de propriétaires d'appartement ou de maison sont mal logés, faute de disposer de fonds suffisants pour engager les travaux nécessaires. 

 

Aussi, nombre d'entre nous aimerait habiter un logement dit 'social'.

 

Le logement social, appelé à tort une HLM pour une habitation à loyer modéré ou une HBM pour une habitation à bon marché, est un logement construit avec des avantages fiscaux, subventions publiques et prêts à taux privilégiés, afin d’y loger des personnes aux revenus modestes.

 

L’une des caractéristiques principal du logement social est qu’un locataire ne peut pas signer directement un contrat de bail d’habitation avec un organisme pour habiter un logement de son choix.

 

Les loyers et la désignation des locataires sont soumis à des règles strictes déterminées par l’Etat.

 

Pour entrer dans le détail, depuis 1979, c’est la signature d’une convention entre le bailleur social et l’Etat, qui fait entrer un logement dans la catégorie du logement social. Ce contrat déclenchera les aides, à la fois pour les locataires, les aides personnelles au logement, mais surtout les aides au bailleur pour la construction. C’est ce même acte qui déterminera le montant du loyer au mètre carré, en fonction de la nature du prêt octroyé par l’Etat pour financer la construction de l’immeuble. Et plus les prêts et subventions seront importants, plus le bailleur social devra proposer en contrepartie de faibles loyers.

 

Ainsi, il existe plusieurs catégories de logements sociaux :

  • les logements sociaux PLAI sont réservés aux personnes en situation de grande précarité, cumulant des difficultés sociales et économiques. Les loyers seront compris entre 4,56 €/m² et 5,97 €/m² ;

  • les logements sociaux PLUS sont ceux qui correspondent aux anciens HLM. Les loyers seront compris entre 5,14 €/m² et 6,70 €/m² ;

  • les logements sociaux PLS sont situés dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu. Les loyers seront compris entre 7,71 €/m² et 13,07 €/m².

 

Encore, faut-il répondre à un certain nombre de critères pour être éligible à l’occupation d’un logement social ; le plus important étant celui de ne pas dépasser un plafond de ressources fixé chaque année selon les régions et la composition des ménages. Contrairement à une idée reçue, 60% de la population vivant en France est éligible.

 

Enfin, en fonction des financements apportés, l’Etat ou les collectivités locales disposent de quotas d’appartements réservés. Ces financeurs sont appelés des réservataires ; et ils disposent d’un contingent. L’Etat est réservataire de droit de logements sociaux et son contingent correspond à 30% du total des logements de chaque organisme. A Paris, le Maire accorde déjà 25% des logements sociaux disponibles à ses agents municipaux.

 

A Paris, une personne seule ne devra pas gagner plus de 2.130 € par mois pour prétendre à un logement PLUS ou 1.060 € pour un logement PLAI. Depuis 2009, la loi Boutin a introduit le supplément de loyer lorsqu’une fois entré dans les lieux, le locataire bénéficie de plafond de ressources. Et si le dépassement devient trop important, il sera contraint de libérer son logement pour le laisser à un autre candidat à la location sociale.

 

 

 

SITUATION GÉOGRAPHIQUE DES LOGEMENTS SOCIAUX

 

Le logement social représente en France moins de 20% du parc locatif total.

 

La loi n°91-662 du 13 juillet 1991 portant Orientation pour la Ville a l’objectif d’équilibrer l’habitat, maintenir les logements à caractère social, permettre l’évolution urbaine et sociale des grands ensembles, et mettre en place une politique foncière.

 

Le 13 décembre 2000, la loi n°2000-1208 portant Solidarité et Renouvellement Urbain prône la mixité sociale. Elle impose aux communes de plus de 50.000 habitants la présence de 20% de logements sociaux sur son territoire.

 

En application de la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013, les obligations de production de logements sociaux ont été renforcées. Les communes de plus de 3.500 habitants – et de 1.500 habitants en Île-de-France – appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants doivent disposer de 25% de logement social, en regard des résidences principales, d’ici à 2025.

 

Aussi, entre 2014 et 2016, la construction de logements sociaux dans les 1.152 communes soumises à la loi SRU susnommée a été de 35% supérieure à la période précédente. Mais 233 communes seront sanctionnées financièrement pour ne pas avoir fait construire suffisamment de logements, parmi lesquelles Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Didier-aux-Monts d’Or, Nice, Toulon, Aix-en-Provence, Saint-Raphaël ou Mandelieu-la-Napoule. En réalité, la commune d’Ile-de-France s’est octroyé le taux d’infractions le plus élevé, puisque 68% des communes sont carencées.

 

 

 

OBTENTION D'UN LOGEMENT SOCIAL

 

Les communes ont établi quatre étapes nécessaires pour l’attribution de logements sociaux.

 

Une fois la demande faite auprès de la commune, la préfecture ou un collecteur d’action logement, il faut nécessairement attendre qu’un logement décent soit disponible que le nombre de personnes à loger corresponde à la surface et au nombre de pièces du logement et dont les ressources permettent de payer le loyer (le taux d’effort du demandeur, c’est-à-dire le loyer à payer après déduction éventuelle des APL, ne doit pas dépasser le tiers de ses ressources).

 

Les demandeurs sont classés automatiquement selon le nombre de points calculés pour chaque dossier.

 

La cotation est l’outil qui permet la sélection transparente des demandeurs de logement.

 

La cotation est un outil recensant vingt-cinq (25) critères dont le handicap, la composition familiale, les ressources correspondent à un logement social disponible, la sur-occupation du logement actuel, etc. Les demandeurs doivent, par voie de conséquence, transmettre tous justificatifs nécessaires. Encore, des Contrôleurs du Logement peuvent être amenés à vérifier sur place la situation de certaines demandes.

 

Chaque semaine, la commission, composée d’élus et de représentants d’associations qualifiées au titre de leur implication dans le logement, examine environ cent cinquante (150) dossiers de demandeurs de logement.

 

Seuls les cinq dossiers ayant le plus grand nombre de points sont examinés par la commission de désignation des candidats aux logements sociaux.

 

Parmi ces cinq dossiers, la commission en choisit trois pour chaque logement. Ces trois dossiers, classés par ordre de priorité sont ensuite transmis au bailleur social.

 

Si le demandeur fait partie de ces trois candidats, il sera contacté par le bailleur social.

 

En effet, c’est le bailleur social qui attribue le logement au demandeur. En ce sens, il demandera aux trois candidats de remplir un autre dossier qui sera examiné par sa propre commission d’attribution. Cette commission ajuste le classement municipal en fonction des éléments du dossier et attribue le logement au premier des trois demandeurs.

 

Les personnes qui font une demande de logement social peuvent recevoir plusieurs réponses différentes à l’issue de la réunion de la commission d’attribution.

  • Dossier accepté :

    • Candidature retenue : une date de signature du contrat de bail est fixée et la procédure d’emménagement est lancée ;

    • Candidature retenue sous condition suspensive : le dossier est incomplet et le candidat doit apporter des documents complémentaires

    • Candidature non retenue : le logement ne leur sera attribué que si la personne candidate mieux placée se désiste ;

    • Candidature refusée : le dossier reste valable et une autre proposition pourra être faite ;

  • Dossier refusé : la demande est jugée irrecevable dans la mesure où les conditions d'attribution d’une habitation à loyer modéré ne sont pas remplies. Dans ce cas, les demandes sont radiées sous un mois du registre national d’enregistrement des demandes de logement social.

 

 

CESSIBILITÉ DU LOGEMENT SOCIAL

 

Par définition, un locataire cède son bail d’habitation à un futur locataire, lorsque ce premier transfère le bénéfice de son contrat de bail à ce dernier. La cession de bail est notamment utile lorsqu’un locataire trouve lui-même son successeur.

 

Mais le contrat de cession de bail implique trois parties : le bailleur, le locataire cédant et le locataire cessionnaire.

 

Eu égard aux conditions d’attribution des logements sociaux, la cession d’un tel contrat de bail sera systématiquement vouée à l’échec.

 

 

 

TRANSFERT DU CONTRAT DE BAIL SOCIAL

 

Le transfert de bail est un dispositif reconnu par les dispositions des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En effet, il est précisé que :

 

« En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue: 

- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier ».

 

Le second alinéa de l’article 40 dispose que « l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire ». 

 

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