Garantie décennale ? Garantie Dommages-Ouvrage ?
Dernière mise à jour : 4 févr. 2021
Qu’entend-on par garantie décennale ?
La question peut sembler absurde, mais tant de personnes ne pense qu’à la garantie de dix ans en confondant par ignorance ‘’assurance dommages-ouvrage’’ et ‘’garantie décennale’’ au grand bonheur des compagnies d’assurance !
Une microfissure sur un mur n’est pas nécessairement une lézarde. La première ne peut être reprise que dans l’année de la réception des travaux puisqu’il s’agit d’esthétique ; la seconde doit absolument être réparée dans les dix ans, dans la mesure où une crevasse plus ou moins profonde dans le bâti atteint la solidité de l’immeuble. Un ascenseur inopérant dans les deux ans de son installation relèvera de la garantie de bon fonctionnement. S’il tombe en panne par la suite, cela relèvera d’une usure normale ou d’un défaut d’entretien. Un défaut d’étanchéité dans les parkings souterrains ne sera pas pris en charge de la même façon qu’un même défaut d’étanchéité sur les façades ou en toiture, dans la mesure où la destination des locaux peut ou non être affectée.
Ceci éclairci, l’assurance dommages-ouvrage est le mécanisme de préfinancement des travaux intervenant hors toute recherche de responsabilités, lesquelles seront couvertes par l’assurance de responsabilité décennale obligatoirement souscrite par le promoteur et les entreprises. Les assureurs doivent en droit s’arranger entre eux, et surtout permettre aux propriétaires et syndicats de copropriétaires de faire réaliser à bref délai les travaux utiles. Hélas, les assureurs n’assumant pas leurs responsabilités font trainer les délais en laissant en plan le maître de l’ouvrage. Et cela convient aux compagnies d’assurance que moult particuliers et syndics s’y égarent indolemment pour, en définitive, ne rien assumer sauf à ester en justice en demandant la désignation d’un expert-judiciaire dont le coût s’élèvera a minima à 6.000 € HT.
Avant d’aller plus avant, quelles différences entre la réception des travaux et la livraison du bien ?
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter les travaux réalisés sur le bâtiment, avec ou sans réserve. Il s’agit d’une décision unilatérale du maître d’ouvrage, appréciant si l’exécution des travaux est conforme aux stipulations du marché et aux règles de l’art. Cette décision prend essentiellement la forme d’un procès-verbal sur lequel est noté la date de départ des garanties.
La réception produit quatre effets importants pour les parties (maître d’ouvrage et entrepreneur) :
Transfert de la garde de l’ouvrage de l’entrepreneur au maître d’ouvrage, de sorte que les dommages causés par ledit ouvrage relèvent, à compter de sa réception, de la responsabilité du maître d’ouvrage et non plus de l’entrepreneur ;
Détermination du point de départ des délais des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale ;
Paiement du solde du marché par le maître d’ouvrage à l’entrepreneur (sous réserve des 5% de retenue de garantie conservée pour le paiement des travaux de levée des réserves émises lors de la réception) ;
Fin des obligations contractuelles des entrepreneurs pour les désordres apparents à la réception n’ayant fait l’objet de réserves.
En définitive, la livraison est l'acte par lequel le l’entrepreneur remet l'ouvrage au maître de l’ouvrage ; elle n’est que l’une des conséquences de la réception des travaux.
1. LA GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT
En liminaire, la Garantie de Parfait Achèvement est étonnante. Si quelque chose est achevée, c’est qu’elle est parfaite. Aussi pourquoi garantir quelque chose de parfaitement achevée ? Encore une appellation bavarde !
Mais il est vrai que la garantie annale aurait fait débat ! et pourtant, c’est de cela dont il s’agit.
1.1. Dommages couverts
Sont couverts par la garantie de parfait achèvement les vices apparents faisant l’objet de réserves émises par le maître d’ouvrage et inscrites dans le procès-verbal de réception de travaux, et ceux toujours apparents (c’est redondant, mais il serait évoqué plus bas la garantie des vices cachés) notifiés après la réception des travaux ou la livraison de l’immeuble (immeuble au sens juridique du terme : un immeuble ne bouge pas, contrairement au meuble. Par exemple, une latte de parquet tant qu’elle n’est pas fixée au sol est un meuble puisqu’elle est est mobile, alors que lorsqu’elle est posée, elle devient immobile et donc immeuble).
1.2. Délai pour agir
Le maître d’ouvrage (promoteur, syndicat de copropriété, propriétaire) bénéficie d’un délai d’un (1) an à compter de la réception des travaux ou de la prise des locaux en possession.
1.3. Mise en œuvre
Cette garantie ne peut être qu’invoquée par le maître de l’ouvrage et ce, dans l’année prévue après la réception des travaux ou de la livraison du bien.
Elle impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres apparents signalés au cours de l'année suivant la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.
Pour faire jouer la garantie de parfait achèvement, le maître d’ouvrage adressera une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l'entreprise concernée en précisant les désordres, ainsi qu’à la compagnie d’assurance-constructions.
Le maître d’ouvrage adressera à l’assureur une déclaration de sinistre comportant obligatoirement et a minima les éléments suivant :
numéro du contrat
nom du souscripteur du contrat
nom de maître d’ouvrage (qui peut être différent du souscripteur du contrat)
adresse de la construction endommagée
date de réception des travaux (ou de la première occupation des locaux)
date de la constatation de l’apparition des dommages
localisations précises des dommages
description précise des dommages
A défaut d’un de ces renseignements, la déclaration de sinistre ne sera pas réputée constituée pouvant ouvrir le droit à indemnisation. Il est entendu que l’assureur n’est plus tenu de recourir à l’expertise s’il estime le montant des dommages à moins de 1.830 € ou si la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée.
Le délai pour effectuer les réparations sera fixé d'un commun accord entre l'entreprise et le maître d’ouvrage. Si l'entreprise n'intervient pas dans le délai fixé, il sera possible d’engager une action judiciaire devant le tribunal compétent en fonction du montant du litige.
Le délai dépassé, le maître d’ouvrage perdra toute possibilité d’engager la garantie de parfait achèvement.
2. LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
2.1. Dommages couverts
Sont couverts par la garantie de bon fonctionnement tous les désordres affectant le « bon fonctionnement » des éléments d’équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert.
Ce sera par exemple les éléments tels que les interphones, moquettes, vitres et portes, peintures murales, ballon d’eau chaude, volets, etc.
Un élément dissociable est simplement un élément qui peut être changé sans détériorer le bien.
2.2. Délai pour agir
Le maître d’ouvrage bénéficie d’un délai de deux (2) ans à compter de la réception ou de la prise des locaux en possession.
2.3. Mise en œuvre
Dans les deux (2) ans à compter de la réception des travaux ou de la livraison de l’immeuble, le maître d’ouvrage notifiera les défaillances à chacune des personnes intéressées, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et/ou par exploit d’huissier, ainsi qu’à la compagnie d’assurance-constructions.
Le maître d’ouvrage adressera à l’assureur une déclaration de sinistre comportant obligatoirement et a minima les éléments suivant :
numéro du contrat
nom du souscripteur du contrat
nom de maître d’ouvrage (qui peut être différent du souscripteur du contrat)
adresse de la construction endommagée
date de réception des travaux (ou de la première occupation des locaux)
date de la constatation de l’apparition des dommages
localisations précises des dommages
description précise des dommages
A défaut d’un de ces renseignements, la déclaration de sinistre ne sera pas réputée constituée pouvant ouvrir le droit à indemnisation. Il est entendu que l’assureur n’est plus tenu de recourir à l’expertise s’il estime le montant des dommages à moins de 1.830 € ou si la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée.
Cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou de remplacer tous les éléments d'équipement ne fonctionnant pas correctement.
Le délai pour effectuer les réparations sera fixé d'un commun accord entre l'entreprise et le maître d’ouvrage. Si l'entreprise n'intervient pas dans le délai fixé, il sera possible d’engager une action judiciaire devant le tribunal compétent en fonction du montant du litige.
Le délai dépassé, le maître d’ouvrage perdra toute possibilité d’engager la garantie de bon fonctionnement.
3. LA GARANTIE DÉCENNALE
3.1. Dommages couverts
Sont couverts par la garantie décennale tous les dommages qui :
compromettent la solidité de l’immeuble
compromettent l’étanchéité de l’immeuble
rendent l’immeuble impropres à l’usage duquel il est destiné.
3.2. Délai pour agir
Le maître d’ouvrage bénéficie d’un délai de dix (10) ans à compter de la réception ou de la prise des locaux en possession.
3.3. Mise en œuvre
Sont responsables de cette garantie toutes les personnes liées au maître de l’ouvrage, les architectes, entrepreneurs, les promoteurs et les vendeurs.
Dans les dix (10) ans à compter de la réception des travaux ou de la livraison de l’immeuble, le maître d’ouvrage notifiera les défaillances à chacune des personnes intéressées, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et/ou par exploit d’huissier, ainsi qu’à la compagnie d’assurance-constructions.
Le maître d’ouvrage adressera à l’assureur une déclaration de sinistre comportant obligatoirement et a minima les éléments suivant :
numéro du contrat
nom du souscripteur du contrat
nom de maître d’ouvrage (qui peut être différent du souscripteur du contrat)
adresse de la construction endommagée
date de réception des travaux (ou de la première occupation des locaux)
date de la constatation de l’apparition des dommages
localisations précises des dommages
description précise des dommages
A défaut d’un de ces renseignements, la déclaration de sinistre ne sera pas réputée constituée pouvant ouvrir le droit à indemnisation. Il est entendu que l’assureur n’est plus tenu de recourir à l’expertise s’il estime le montant des dommages à moins de 1.830 € ou si la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée.
Cette garantie impose notamment à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres compromettant la solidité ou l’étanchéité de l’immeuble ou rendant l’immeuble impropre à sa destination.
Le délai pour effectuer les réparations sera fixé d'un commun accord entre l'entreprise et le maître d’ouvrage. Si l'entreprise n'intervient pas dans le délai fixé, il sera possible d’engager une action judiciaire devant le tribunal compétent en fonction du montant du litige.
Le délai dépassé, le maître d’ouvrage perdra toute possibilité d’engager la garantie décennale.
