Modification des tantièmes de copropriété



Les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été modifiées par l'assemblée générale, selon la règle de l'unanimité ou déclarées non écrites par le juge.




Là. C’est dit. C’est écrit. C’est posé. Comme un tatouage sur la peau.


La loi n°65-557 du 10 juillet de 1965, ses décrets, arrêtés et circulaires d’application, ayant été moult fois modifiés, nos règlements de copropriété recueillent des engagements qui contredisent la législation voire la jurisprudence actuelle.


Outre des adaptations permises par les dispositions de l’article 49 de la loi susdite, rien n’empêche l’assemblée des copropriétaires d’en modifier d’autres clauses, étant entendu que chaque nouvelle clause sera votée de façon distincte et selon des majorités différentes qui varient en fonction de l’importance de la modification souhaitée.


Voilà pour le principe.


C’est dit. C’est écrit. C’est posé. Comme un tatouage sur la peau.


Mais il est également fréquent que la répartition des charges de copropriété, générales ou spéciales, et pour diverses raisons, soit obsolète et qu’il faille la rendre conforme à la situation actuelle. Et cette grille de répartition est souvent génératrice de tensions, inspirant parfois des comportements de mauvais payeurs.


Il est bon de retenir que les règlements de copropriété et l’état descriptif de division ne sont pas des documents intangibles. Ils peuvent être modifiés.



1. Assemblée Générale des copropriétaires



1.1. Principe de l’unanimité


Immutabilité, sauf unanimité. Aux termes du premier alinéa de l’article 11 de la loi sus citée, la grille de répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.


Que la loi est belle malgré cet objectif inatteignable et ce, même si la grille de répartition s'avère particulièrement injuste ! Cet article rend illusoire toute tentative de modification.


1.2. Possibilité de voter parfois à la double majorité


Il existe heureusement quelques dérogations. L'assemblée générale est compétente à la majorité de l'article 26 de ladite loi pour céder des parties communes non nécessaire au syndicat des copropriétaires et portant atteinte au respect de la destination de l’immeuble ou pour réaliser des travaux d'amélioration dans l'immeuble.


Dans l’hypothèse de travaux privatifs sur des parties privatives, une modification des tantièmes peut être rendue nécessaire. Prenons le simple exemple d’un copropriétaire habitant sous les combles et souhaitant surélever le toit de l’immeuble pour y créer des pièces supplémentaires. Ces nouveaux tantièmes devront alors être acceptés par l’assemblée générale à la même majorité que celle qui a été utilisée pour voter les travaux, soit l’article 26.


1.3. Possibilité de voter parfois à la majorité absolue


Mieux ! En cas de changement d’usage d’une partie privative, comme la transformation d’un local commercial en appartement à usage bourgeois, la modification de la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs est votée à la majorité absolue.


1.4. Possibilité de voter parfois à la majorité simple


Enfin et encore mieux !


Lorsqu’un un copropriétaire divise son appartement en deux lots, les nouveaux tantièmes issus de ce fractionnement seront adoptés par l’assemblée générale à la majorité simple. En règle générale, l’addition des tantièmes nouvellement créés sera égal aux tantièmes de l’ancien lot. Il n’y a donc ni gagnant, ni perdant. Le syndicat des copropriétaires sera en réalité simplement invité à entériner une fraction possible d’un lot de copropriété.



Le législateur a quand même prévu une issue judiciaire lorsque le syndicat des copropriétaires ne parvient pas à s’accorder pour une modification du règlement de copropriété et a fortiori l’état descriptif de division. Tout copropriétaire peut saisir le Tribunal de Grande Instance à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.



2. Action en justice


2.1. Action en révision


Tout copropriétaire dispose d'une action en justice ‘’en révision’’ de la répartition des charges.


Mais aux termes des dispositions de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, cette action n'est ouverte que :

  • dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ;

  • ou dans le délai de 2 ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot en question intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Ces délais préfix sont indépendants l’un de l’autre.

  • et si la part correspondant au lot du copropriétaire demandeur est supérieure de plus d’un quart des tantièmes contractualisés dans ledit règlement, dans l’une ou l’autre des catégories de charges ;

  • et/ou si celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart desdits tantièmes, dans l’une ou l’autre des catégories de charges.



2.2. Action en nullité


Une dernière voie est offerte aux copropriétaires confrontés à un règlement de copropriété stipulant une répartition des charges injuste. La justice pour une action en nullité.


Encore faut-il que la répartition incriminée demeure contraire aux dispositions d'ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 !


La Cour d’Appel d’Aix en Provence a, par exemple, jugé dans un arrêt rendu le 18 mai 2007 (n°04/04275), que la clause de répartition des charges du règlement de copropriété qui ne distingue pas les charges d'ascenseur des charges générales est illicite, et que par voie de conséquence, est déclarée non écrite.


Pourtant, cela ne suffit pas. Lorsque le juge déclare non écrite une clause relative à la répartition des charges, il doit faire procéder à une nouvelle répartition.


Contrairement à l’action en révision qui est encadrée dans un certain délai et vise à faire réparer une erreur ayant abouti à une répartition déséquilibrée des charges, l’action en nullité peut être réalisée à tout moment.



2.3. Nouvelle répartition


Enfin, lorsque l’action en révision ou en nullité aboutit, le juge procédera, comme il a été dit, à une nouvelle répartition des charges.


Dans un arrêt rendu par la Juridiction Suprême le 10 juillet 2013, il a été rappelé le principe de non-rétroactivité. La nouvelle grille de répartition des charges ne vaudra que l’avenir.

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