Comment diminuer les charges de copropriété ?
Dernière mise à jour : 8 févr. 2021
La France compte 7.600.000 appartements en copropriété, dont 30% sont situés en Île-de-France. Si les trois-quarts des copropriétés ne contient qu’un seul bâtiment de moins de 30 logements, il existe des copropriétés de près de 5.000 logements, comme à Grigny 2 (dans l’Essonne) ou Parly 2 (dans les Yvelines). C’est en région parisienne que les copropriétés sont les plus imposantes, les plus anciennes et les plus vétustes.
Deux autres chiffres : 350.000 logements ne disposent toujours pas du confort sanitaire de base ; 1.600.000 logements n’ont aucun moyen de chauffage collectif ou individuel. Pourtant, chaque année, les associations de défense de copropriétaires, les médias et nos gouvernements successifs s’indigent en constatant l’augmentation constante des charges de copropriété.
Cette dérive financière est alourdie encore par nos gouvernants avec leurs lots de nouvelles mesures. Les charges de copropriété mettent en difficulté de plus en plus de copropriétaires et de facto les copropriétés. Les dossiers contentieux en vue du recouvrement des charges ont augmenté de près de 40% depuis ces dix dernières années. Il est fort heureusement possible d’enrayer cette machine infernale. Il est donc important d'identifier les postes les plus coûteux :
les charges de personnel représentent environ 45% des charges :
salaires bruts de l’employé ou du gardien (titulaire et remplaçant) du contrat et les charges sociales y afférents,
avantages en nature (eau, électricité, loge, taxe d’habitation, téléphone)
taxe sur les salaires
l’ensemble des contrats de fonctionnement représentent environ 25% des dépenses :
ascenseur, monte-charges et/ou monte-voiture
assurances copropriété et conseil syndical
blocs autonomes de secours
chaufferie
dératisation, désinsectisation, désourisation, termites
espaces verts
extincteurs
exutoires des fumées
location et entretien des compteurs divisionnaires (eau, chauffage)
mise à jour du listing des clefs magnétiques
nettoyage des vitres
pompes de relevage
portail automatique
porte cochère / digicode / interphone
syndic
téléphonie de la chaufferie et/ou de l’ascenseur
ventilation des parkings souterrains
VMC
les fluides représentent environ 24% des dépenses :
eau
électricité
fuel
gaz
les petites réparations représentent environ 5% des dépenses :
plomberie
serrurerie
électricité
divers
Et le 1% restant représente les impositions diverses (taxes communales, taxe foncière) et les autres honoraires du syndic.
Dans les copropriétés sans employé ni gardien d’immeuble, ces derniers seront remplacés par une société de nettoyage. Les pourcentages varient donc en conséquence.
l’ensemble des contrats de fonctionnement : 70% des dépenses
les fluides : 24% des dépenses
les petites réparations : 5% des dépenses
impositions diverses : 1% des dépenses
Nous comprenons donc mieux les sources d’économie qu’il est possible de réaliser et ceux qui seront quasiment incompressibles.
Lorsqu'une copropriété est dotée d'un employé ou gardien d'immeuble, ces charges resteront quasiment intouchables jusqu’à la démission ou le départ à la retraite du titulaire du poste.
Il est cependant possible, sans procéder à un quelconque licenciement, de revoir amiablement le contrat de travail de l’employé ou du gardien de l’immeuble, afin de le faire correspondre à la réalité des tâches d’une part, et aux nouvelles demandes d’autre part ; et ce, sans baisse ni augmentation de rémunérations pour le salarié, mais sans doute avec la résiliation ou la diminution de prestations d’un contrat avec un prestataire extérieur (arrosage du jardin, contrôle des blocs autonomes de secours, relevé des compteurs divisionnaires, distribution des convocations d’assemblée générale par émargement, etc.). Encore, en cas d’arrêt maladie, il faut savoir que la convention collective ne prévoit qu’un paiement à 90% du salaire pendant une certaine durée, contrairement à ce que pratique nombre de syndics qui donne à ces salariés du syndicat à 100% du salaire. Concernant le téléphone, un contrat avec une société d’internet peut réduire substantiellement la facture finale, avec en bonus la possibilité pour le gardien de téléphoner hors de la France métropolitaine.
Il est alors nécessaire de faire réduire les autres dépenses, en renégociant tous les contrats.
ascenseur : de quel contrat ai-je besoin ? Un des quatre ténors ascensoristes est-il adapté à la taille de ma copropriété ou puis-je passer par un petit ascensoriste ?
assurance : il est important de faire le ratio prix/surface assurée. Au-delà de 1,55 €/m², il est nécessaire de revoir le contrat. Il est également possible de prévoir des économies en préférant le paiement d’une franchise. Ce qui, à coup sûr, permettra de réduire la sinistralité de l’immeuble et donc du prix.
chaufferie : de quel type de contrat ai-je besoin ? Une rénovation complète de la chaufferie ne serait-elle pas plus intéressante pour bénéficier d’un meilleur confort et d’économie d’énergie ?
dératisation, désinsectisation, recherche des insectes xylophages, extincteurs : pourquoi quatre prestataires différents ? Encore, concernant le contrat « diagnostics termites », la recherche n’est absolument pas obligatoire.
syndic : d’un syndic à l’autre, l’écart entre les honoraires peut atteindre plus de 25% concernant les honoraires de base.
Sans passer en revue tous les contrats possibles et inimaginables, il y a trois questions à se poser :
1°) le contrat est-il obligatoire ?
Nous l’avons vu : le contrat pour la recherche des insectes xylophages est facultatif. Cela permet déjà d’économiser une centaine d’euros. Et il y a d'autres contrats comme cela.
2°) le contrat est-il adapté au besoin du syndicat des copropriétaires ?
Par exemple, pour une chaufferie vétuste (+25 ans), un contrat P3 devient inutile. Le contrat P1/P2 suffit amplement jusqu’à la rénovation de la machinerie.
3°) le contrat est-il essentiel ?
Ai-je besoin qu’un technicien vienne vérifier le groom de ma porte alors que tout fonctionne bien, et qu’il me fasse inlassablement payer son déplacement parce qu’un changement de température a solidifié ou au contraire liquéfié l’huile dudit groom ? Une prestation en one-shot n’est-elle pas mieux adaptée ?
Concernant les extincteurs, et après avoir pris des renseignements auprès des compagnies d’assurance, un contrat pour la vérification des extincteurs n’est pas obligatoire dès lors qu’il existe un nanomètre sur l’appareil. Dans les magasins de bricolage, il en existe à moins de 50 € et cela sans aucun entretien. Il faut simplement en changer lorsque le voyant vire au rouge.
Il y a tant de sources de petites économies à réaliser.
Concernant les dépenses concernant les fluides et essentiellement l’électricité et le gaz, est-il intéressant de quitter le secteur régulé pour rejoindre les concurrents de Enedis et Engie ? Toutes les offres méritent d’être étudiées très soigneusement. Pour l’eau, la simple installation de compteurs divisionnaires permet de diminuer considérablement la consommation d’eau dans les deux années de leur pose.
Mais la source d’économie à laquelle peu de personnes ne pense est celle des petites réparations. Dois-je appeler le syndic et faire venir une entreprise extérieure pour changer une ampoule, nettoyer un chéneau accessible, revisser une prise mal fixée, retirer les mauvaises herbes, changer le paillasson de l’entrée ? Entretenir sa copropriété régulièrement permet de diminuer les charges et de réduire le montant des travaux.
Faire soi-même quelques travaux permet également de réduire rapidement les charges de copropriétés. Si les parties communes étaient indépendantes d’un point de vue éclairage, les consommations peuvent être divisées par 8 ou 9. En adoptant en plus des ampoules à économie d’énergie, les économies sont encore plus importantes. Et ce dans les halls d’entrée, les paliers d’étage, les sous-sols, les cabines d’ascenseur…
Enfin, si chacun y mettait du sien, il y aurait tant de petites factures d’une centaine d’euros à chaque intervention que les copropriétés pourraient éviter.
La baisse des charges est un élément objectif de valorisation de son appartement. Le propriétaire-bailleur voit son rendement locatif augmenter. Le propriétaire-vendeur bénéficie d’un argument de vente imparable.
Et, comme le rêvent de nombreux syndics et conseils syndicaux, les charges correspondent à peu de choses peu aux dépenses réelles des années passées. Un seul copropriétaire peut faire rompre l'équilibre des finances de la copropriété en omettant, oubliant, s'obstinant à ne pas régler les appels de fonds. Non seulement cela met à mal la trésorerie du syndicat des copropriétaires, mais encore des frais d'avocats et d'huissiers doivent être dépensés en vue du recouvrement desdites charges.
Une copropriété paie les charges qu’elle mérite et il lui appartient de faire diminuer les dépenses inutiles ou péremptoires. Pour cela, il est impératif que le conseil syndical collabore efficacement avec le syndic de copropriété.
