La copropriété est-elle responsable de la qualité de l'eau du robinet ?


Aux termes des dispositions du Code de la Santé Publique (CSP) et de la loi portant Solidarité et Renouvellement Urbains (dite loi SRU) n°2000-1208 du 13 décembre 2000, tout syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer que l’eau froide et l’eau chaude sanitaire véhiculées dans les installations dont il à la charge ne subissent pas de dégradation susceptible d’entraîner leur non-conformité aux critères de potabilité et qu’elles ne présentent pas de risque pour la santé des usagers du fait d’une éventuelle dégradation.


Les articles R.1321-1 à R.1321-66 du CSP traitent notamment de la qualité et de la gestion des eaux potables et les eaux chaudes sanitaires véhiculées dans les réseaux privatifs des immeubles.


Aux termes des dispositions du décret nº2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, tout bailleur doit la présence d'une installation d'alimentation ainsi que la présence de canalisations ne présentant pas de risques manifestes pour la santé des locataires.


Le Propriétaire est responsable de l’évolution de la qualité de l’eau dans le réseau de distribution intérieure dont il a la charge, et notamment doit s’assurer de l’absence de dégradation des eaux sanitaires dans le Réseau Intérieur de Distribution d’Eau (RIDE), tant du fait de son transport que du fait d’éventuels traitements : production d’eau chaude sanitaire et traitement de l’eau chaude sanitaire (il est ici rappelé que le traitement de l’eau froide sanitaire n’est pas autorisé sauf dérogation exceptionnelle).


Le Réseau Intérieur de Distribution d'Eau correspond à l’ensemble des canalisations et appareillages installés entre les robinets qui sont normalement utilisés pour la consommation humaine et le point de livraison (c’est-à-dire les branchements. Il comprend également les installations d'eau chaude sanitaire.



Dans le cas d'une copropriété coexistent deux types de canalisations dans le réseau intérieur de distribution : le réseau commun et le réseau privatif.


Le règlement de copropriété peut comporter des dispositions particulières sur leur classement en partie commune et privative. A défaut, et en application des critères de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, la canalisation est commune lorsqu'elle dessert plusieurs lots ou qu'elle est afférente à un élément d'équipement commun ; dans les autres cas, elle est privative alors même qu'elle traverse des parties communes ou d'autres locaux privatifs.


A noter qu’une canalisation même encastrée en partie commune est privative dès lors qu'elle dessert exclusivement un lot.



En conséquence, le syndicat des copropriétaires est responsable du RIDE et doit délivrer une eau potable, en s’assurant que celle-ci ne subit pas une dégradation de sa qualité dans les réseaux intérieurs dont elle a la charge.


Pour ce faire, il doit se conformer aux règles d’hygiène des réseaux de distribution. Notamment, le syndicat doit s’assurer que les eaux sanitaires (froide ou chaude) respectent aux points de délivrance tous les critères de potabilité.


Suivant le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, la nature, l’état de conservation et d’entretien des réseaux intérieurs de distribution des eaux (froide et chaude) ne doivent pas présenter des risques manifestes pouvant atteindre à la santé des locataires.



L’article L.1321-1 du code de la santé publique prévoit que la qualité de l’eau véhiculée dans les installations privatives de distribution des eaux sanitaires doit être surveillée en permanence. Cette surveillance doit comprendre notamment :

  • un examen régulier des installations ;

  • un programme de tests ou d'analyses effectués sur des points déterminés en fonction des risques identifiés que peuvent présenter les installations ;

  • la tenue d'un fichier sanitaire recueillant l'ensemble des informations collectées à ce titre.



Le syndicat des copropriétaires est donc tenu de s’assurer que les installations de distribution d'eau dont il a la charge sont conçues, réalisées et entretenues de manière à empêcher l'introduction ou l'accumulation de micro-organismes, de parasites ou de substances constituant un danger potentiel pour la santé des personnes ou susceptibles d'être à l'origine d'une dégradation de la qualité de l'eau destinée à la consommation humaine distribuée.


Aussi, il doit vérifier que :

  • les réseaux et installations dont il a la responsabilité sont nettoyés, rincés et désinfectés avant toute mise ou remise en service

  • la qualité de l'eau avant la première mise en service ainsi qu'après toute intervention susceptible d'être à l'origine d'une dégradation de cette qualité

  • les réservoirs équipant ces réseaux et installations sont vidés, nettoyés, rincés et désinfectés au moins une fois par an

  • les eaux distribuées notamment après traitement (adoucissement) ne soient ni corrosives, ni agressives afin de ne pas dégrader les installations et donc la qualité de l’eau.



Responsabilités du Syndicat des copropriétaires


  • Responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires :


Le syndicat peut être mise en cause par tout preneur à bail d'un local à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ne répondant pas aux exigences du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.


La juridiction appréciera notamment si le logement donné à bail au preneur laisse apparaître des risques

anifestes pouvant porter atteinte à sa santé ou à sa sécurité physique, liés à la nature et l'état de conservation et d'entretien [...] des canalisations.


  • Responsabilité civile du syndicat des copropriétaires :


La responsabilité du syndicat peut être engagée en sa qualité d‘exploitant des installations communes de distribution d’eau et de production d’eau chaude sanitaire du fait de contamination imputable à la qualité de l’eau véhiculée dans leurs installations.


En effet, il appartient à tous les exploitants de prendre des mesures pour éviter que celle-ci ne réponde plus aux critères de potabilité et ou qu’elle ne devienne source de contamination par la légionelle. Ils doivent, tout d'abord, justifier avoir respecté la réglementation concernant l'entretien des réseaux d'eau et la prévention du risque lié aux légionelloses.

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