• Benoît ROSTAND

Le Droit de Préemption Urbain

Mis à jour : juil. 2


Le droit de préemption urbain (DPU) est la procédure qui permet à une personne publique d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne privée (particulier) ou morale (entreprise), dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général.


La principale conséquence est que le propriétaire du bien immobilier n'est pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.


Cet exercice ne présenterait pas de difficultés importantes si les titulaires de ces droits se substituaient purement et simplement à l'acquéreur aux mêmes conditions que celles déterminées librement entre les parties ayant convenu librement des conditions de la cession. Mais les collectivités publiques se sont vu reconnaître le droit de préempter à des conditions autres, notamment de prix, que celles consenties par le propriétaire vendeur.


1. Principe


1.1. Bénéficiaires du droit de préemption urbain


Le droit de préemption est généralement exercé par la commune, mais il peut néanmoins être délégué à l'État, à un organisme, à un établissement public ou à une société d'économie mixte.


1.2. Objet de la préemption


La commune doit préalablement instituer, par une délibération municipale, un droit de préemption définissant les zones à préempter pour sa localité. Cette délibération doit faire l'objet :

· d'un affichage en mairie pendant un délai d’un mois,

· et d'une insertion dans des journaux diffusés dans le département.


Elle peut donc faire l'objet d'une demande d'annulation devant le juge administratif dans un délai de deux mois à compter de l'affichage de la décision en mairie.


Le droit de préemption doit être exercé en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général (création d'équipements collectifs, lutte contre l'insalubrité, renouvellement urbain, etc.). C’est la raison pour laquelle la décision de préempter doit mentionner précisément l'objet pour lequel ce droit est exercé, mais aussi en quoi l'opération projetée est conforme à cet objectif.


1.3. Types de biens pouvant être préemptés


Le droit de préemption peut être exercé sur les terrains de toute nature, mais aussi sur les immeubles tels que les maisons individuelles, les immeubles en copropriété ou des lots épars de copropriété (appartements, commerces, bureaux, parkings, etc.)


La commune n'est pas obligée d'acquérir la totalité du bien préempté et peut n'acheter qu'une partie de celui-ci. Le prix de la vente devra alors tenir compte de l'éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d'être difficile à revendre. Cependant, dans le but d'assurer la protection du propriétaire du bien, ce dernier peut exiger que la commune acquiert l'ensemble du bien.



2. Procédure d’exercice du droit de préemption urbain


Le propriétaire d'un bien immobilier situé sur une zone de préemption doit, lorsqu'il désire le vendre, informer la commune en lui notifiant une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) au moyen du formulaire Cerfa n°10072*01, accompagné de toutes les pièces justificatives. En pratique, cette démarche est réalisée par le mandataire du vendeur (notaire ou agent immobilier).


Lorsqu'il y a plusieurs biens à vendre, chacun d'eux doit faire l'objet d'une déclaration distincte d'intention d'aliéner.


Le plus souvent, le vendeur adresse sa déclaration d'intention d'aliéner à la commune après avoir défini les conditions de la vente avec un autre acquéreur potentiel. Ils peuvent conclure ensemble un compromis de vente sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption par la commune.


À compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner, la commune dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître sa réponse. L'absence de réponse pendant ce délai équivaut à un refus de préempter.


Dès réception de la DIA, la commune doit faire appel au service des domaines afin qu'il évalue le prix du bien à préempter en fonction des prix du marché et des transactions récemment effectuées. Les agents du service des domaines peuvent effectuer une visite de l'immeuble, mais ne peuvent pas inspecter l'intérieur de l'appartement ou de la maison.


La commune peut décider de renoncer à la vente. Dans ce cas, la renonciation est définitive. Le vendeur peut alors vendre son bien à l'acquéreur de son choix.


Si la commune décide d’acquérir le bien, elle doit notifier sa décision dans le délai de deux mois au vendeur, et peut imposer de renégocier le prix de vente. Dans ce cas, la commune dispose d'un nouveau délai de deux mois pour proposer un autre prix au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception. Le vendeur disposera alors d'un délai de deux mois à compter de l'offre de la commune pour lui notifier :

· qu'il accepte le prix proposé par elle,

· ou qu'il maintient sa première offre,

· ou qu'il renonce à la vente.


À ce stade, la commune peut encore renoncer à l'acquisition ou saisir le tribunal judiciaire dans les quinze jours qui suivent la réponse du vendeur pour qu'il fixe le prix de la vente.


Lorsque la commune décide de saisir le tribunal judiciaire, elle a l'obligation de consigner à la Caisse des Dépôts et Consignations, 15% du prix de vente évalué par le service des domaines. Cette somme est bloquée jusqu'au transfert de propriété ou jusqu'au moment où la commune renonce à son droit de préemption.


Les parties disposent de deux mois à compter de la décision du tribunal judiciaire pour faire connaître leur réponse. Le silence des parties pendant cette période vaut acceptation du prix et transfert de propriété. En cas d'accord sur le prix, un acte notarié doit être réalisé dans un délai de trois mois et être signé par le vendeur et la commune.


La commune dispose d'un délai de six mois à compter de la signature de l'acte notarié pour régler le paiement de la vente. Tant que la commune n'a pas intégralement réglé le prix de la vente, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien et peut également demander que le bien lui soit rétrocédé, c'est-à-dire qu'il lui soit à nouveau cédé.



3. Remise en cause du bien préempté


La commune doit se conformer au motif invoqué dans sa décision de préemption et affecter le bien à l'objet cité. L'ancien propriétaire et l'acquéreur évincé ont donc un droit de regard sur l'utilisation qui est faite par la commune du bien préempté.


S’ils constatent que le bien acquis depuis moins de cinq ans a été utilisé à d'autres fins que celles indiquées lors de la décision de préemption, ils peuvent faire valoir leur droit de rétrocession, c'est-à-dire demander à la commune de leur céder à nouveau le bien.


Cette demande de rétrocession est également possible lorsque la commune n'a pas versé le prix de la vente dans le délai de six mois à compter de la signature de l'acte notarié.

113 vues

A l'affiche

Posts Récents