• Benoît ROSTAND

La Covid 19 s'attaque à la Copropriété

Mis à jour : mars 24

Les coronavirus constituent une familia grande de virus, provoquant des maladies allant du simple rhume à des pathologies bien plus sévères comme le SRAS. Le virus actuel a été identifié en novembre 2019 en Chine et connaît à ce jour trois variants (anglais, sud-africain et brésilien). L'Organisation Mondiale de la Santé l'a baptisé CoViD-19 (pour Coronavirus disease 2019). Cette maladie se présente avec de la fièvre, de la toux, des difficultés respiratoires, la perte du goût et de l’odorat, etc. et se transmet par voie aéroportée entre humains distants de moins 2m entre eux.


Au 24 mars 2021, plus de 92.000 malades infectés par la CoViD-19 y ont laissé leur vie. Dans le monde, la Covid-19 a contaminé près de 120.000.000 personnes et en a tué près de 3.000.000.

Ceci tristement rappelé, les pouvoirs publics ont pris des mesures pour limiter cette propagation de cette CoViD-19. La loi du 23 mars 2020 apporte les premières mesures de sauvegarde en confinant la population française une première fois pendant 55 jours. Un second confinement a eu lieu entre le 29 octobre 2020 et le 1er décembre 2020. Les Français se déconfinent peu à peu sous le couvert de l'extinction des feux à 20h00, puis 18h00 sur tout ou partie du territoire métropolitain et désormais 19h00, avec l'espoir que la campagne vaccinale porte ses fruits à court terme... pendant que 16 départements vivent un troisième confinement.


Comme lors des deux premiers confinements, quelques mesures subsistent comme l'interdiction de réunions privées (hors du noyau familial). Le gouvernement a provisoirement adapté le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte de l'impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires et notamment de l’élection du syndic et des membres du conseil syndical.

1. Election du syndic

Aux termes des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit convoquer une assemblée générale de copropriétaires dans le délai de six (6) mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, notamment pour approuver les dépenses réalisées, les budgets à venir et élire le syndic et les membres du conseil syndical.

Malheureusement, pour les comptes clos au 31 décembre 2019 et 30 juin 2020, de nombreuses assemblées générales de copropriétaires n’ont pu avoir lieu en temps et en heure, le risque pour la copropriété étant de se trouver sans syndic et d’être placée sous administration judiciaire.

Pour faire face au report imposé des assemblées générales de copropriétaires et à la suite d’alertes répétées des professionnels de l’immobilier sur l’interdiction de rassemblement de personnes, l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020, modifiant celle n°2020-304 du 25 mars 2020, permet aux syndics de copropriété d’organiser différemment les assemblées générales.

C’est ainsi que le contrat de syndic qui a expiré est reconduit dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, laquelle interviendra au plus tard le 31 janvier 2021.

2. Pouvoirs étendus du syndic

Eu égard à la situation sanitaire, l'ordonnance du 20 mai 2020 permet aux syndics de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale par présence physique.


A noter qu'il n'appartient pas au syndic de faire la police au sein des copropriétés quant aux éventuelles rassemblements entre voisins, au non port du masque, à l'absence de distanciation physique dans les parties communes et notamment dans l'ascenseur, les couloirs ou l'escalier. Chacun doit prendre également ses responsabilités !

3. Conseillers syndicaux

L’ordonnance n°2020-460 du 22 avril 2020 précise que le mandat confié aux membres du conseil syndical, qui a expiré dans les mêmes conditions que le contrat de syndic, est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, laquelle se tiendra avant le 31 janvier 2021.

4. Assemblées générales

4.1. Lieu de la réunion

Les réunions privées et les rassemblements publics étant strictement interdits, aucune assemblée générale ne pourra se tenir en présentiel jusqu'au 1er avril 2021.


4.2. Vote


Les syndics devront impérativement préciser un moyen de communication électronique pour la bonne tenue de la réunion, sauf à ce que les assemblées se tiennent par correspondance.

4.2.1. Visioconférence ou autre moyen de communication électronique

Par dérogation aux dispositions de la loi ELAN, le syndic pourra prévoir que les assemblées générales se tiendront par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

A noter encore que le syndicat des copropriétaires supportera les coûts générés par la mise en place par le syndic de ces moyens de communication électroniques.

4.2.2. Vote par correspondance

Si le recours à la visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique est impossible, le syndic devra prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance et ce, avant la tenue de la réunion.

Dans cette hypothèse, le président du conseil syndical sera le président de séance ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic.

4.3. Procès-verbal

Le président de séance certifiera exacte la feuille de présence et signera, le cas échéant avec le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal des décisions sera transmis aux copropriétaires, dans les formes appropriées, dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale.

5. Mesures d’hygiène à respecter lors des réunions d’assemblées générales

Elles sont classiques et déjà ancrées dans les esprits. Elles consistent à :

· porter un masque lorsque les règles de distanciation physique ne peuvent être garanties,

· se laver régulièrement les mains à l'eau et au savon ou par usage d’un gel hydroalcoolique

· se couvrir systématiquement le nez et la bouche en toussant ou éternuant dans son coude

· se moucher dans un mouchoir à usage unique à jeter immédiatement dans une poubelle

· éviter de se toucher le visage, en particulier le nez, la bouche et les yeux


Prenez soin de vous !


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