La Covid 19 et la Copropriété


Par définition, les coronavirus forment une grande famille de virus, provoquant des maladies allant du simple rhume à des pathologies bien plus sévères comme le SRAS. Le virus actuel a été identifié en novembre 2019 en Chine. L'Organisation Mondiale de la Santé l'a baptisé CoViD 19 (pour Coronavirus disease 2019). Cette maladie se présente avec de la fièvre, de la toux, des difficultés respiratoires, la perte du goût et de l’odorat, etc. et se transmet par voie aéroportée entre humains distants de moins 1,50 m entre eux. Au 22 septembre 2020, il a déjà provoqué la mort de près de 971.000 personnes dans le monde, dont 31.500 en France (à comparer aux 10.000 décès annuel environ liés à la grippe saisonnière - il s'agit bien d'une "grippette").

Ceci tristement rappelé, les pouvoirs publics ont pris des mesures pour limiter cette propagation de cette Covid 19. Après avoir confiné la population française, la loi du 23 mars 2020 apporte les premières mesures de sauvegarde. Suivront plusieurs décrets le 11 mai 2020, dont l’un interdira sur l’ensemble le territoire « tout rassemblement, réunion ou activité à un titre autre que professionnel sur la voie publique ou dans un lieu public, mettant en présence de manière simultanée plus de dix (10) personnes ».

Pour ce qui a trait à la copropriété, le gouvernement a provisoirement adapté le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte de l'impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires et notamment de l’élection du syndic et des membres du conseil syndical.

1. Election du syndic

Aux termes des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit convoquer une assemblée générale de copropriétaires dans le délai de six (6) mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, notamment pour approuver les dépenses réalisées, les budgets à venir et élire le syndic et les membres du conseil syndical.

Malheureusement, pour les comptes clos au 31 décembre 2019, de nombreuses assemblées générales de copropriétaires n’ont pu avoir lieu en temps et en heure, le risque pour la copropriété étant de se trouver sans syndic et d’être placée sous administration judiciaire.

Pour faire face au report imposé des assemblées générales de copropriétaires et à la suite d’alertes répétées des professionnels de l’immobilier sur l’interdiction de rassemblement de personnes, l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020, modifiant celle n°2020-304 du 25 mars 2020, permet aux syndics de copropriété d’organiser différemment les assemblées générales.

C’est ainsi que le contrat de syndic, qui a expiré entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 inclus, est reconduit dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, laquelle interviendra au plus tard le 31 janvier 2021.

2. Pouvoirs étendus du syndic

Eu égard à la situation sanitaire, l'ordonnance du 20 mai 2020 permet aux syndics de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale par présence physique.


A noter qu'il n'appartient pas au syndic de faire la police au sein des copropriétés quant aux éventuelles rassemblements entre voisins, au non port du masque, à l'absence de distanciation physique dans les parties communes et notamment dans l'ascenseur, les couloirs ou l'escalier. Chacun doit prendre également ses responsabilités!

3. Conseillers syndicaux

L’ordonnance n°2020-460 du 22 avril 2020 précise que le mandat confié aux membres du conseil syndical, qui a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020, est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, laquelle se tiendra avant le 31 janvier 2021.

4. Assemblées générales

4.1. Lieu de la réunion

L'assemblée pourra exceptionnellement être convoquée sans qu'un lieu de réunion ne soit déterminé ni même indiqué dans la convocation. En contrepartie, la convocation devra impérativement préciser un moyen de communication électronique pour la bonne tenue de la réunion.

4.2. Vote

Étant donné que les rassemblements de plus de dix (10) personnes sont interdits, les assemblées générales ne pourront comprendre physiquement que neuf (9) copropriétaires et le (1) gestionnaire de copropriété. Ces copropriétaires pourront chacun recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont chacun dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15% des voix du syndicat des copropriétaires (au lieu des 10% actuellement). Toutes les réunions pourront donc se tenir, même si l’unanimité de tous les copropriétaires est exigée pour une quelconque résolution.

4.3. Visioconférence ou autre moyen de communication électronique

Déjà, la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, permettait aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, dès lors qu’il y ait eu un vote préalable en assemblée générale, prévoyant le système à mettre en place selon des devis présentés.

Par dérogation aux dispositions de la loi ELAN, du 1er juin 2020 au 31 janvier 2021, le syndic pourra prévoir que les copropriétaires ne participeront pas aux assemblées générales par présence physique, mais par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

A noter encore que seul le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. A défaut, le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts générés par la mise en place par le syndic de ces moyens de communication électroniques.

4.4. Vote par correspondance

Si le recours à la visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique est impossible, le syndic devra prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance et ce, avant la tenue de la réunion.

Dans cette hypothèse, le président du conseil syndical sera le président de séance ou, à défaut l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic.

4.5. Procès-verbal

Le président de séance certifiera exacte la feuille de présence et signera, le cas échéant avec le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal des décisions sera transmis aux copropriétaires, dans les formes appropriées, dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale.

5. Mesures d’hygiène à respecter lors des réunions d’assemblées générales

Elles sont classiques et déjà ancrées dans les esprits. Elles consistent à :

· porter un masque lorsque les règles de distanciation physique ne peuvent être garanties,

· se laver régulièrement les mains à l'eau et au savon ou par usage d’un gel hydroalcoolique

· se couvrir systématiquement le nez et la bouche en toussant ou éternuant dans son coude

· se moucher dans un mouchoir à usage unique à jeter immédiatement dans une poubelle

· éviter de se toucher le visage, en particulier le nez, la bouche et les yeux


Prenez soin de vous !

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