• Benoît ROSTAND

Installer une vidéo-surveillance dans les parties communes

Dernière mise à jour : juin 29


Qui n’a pas eu envie de sécuriser son immeuble en y installant une caméra de vidéo-surveillance, tant pour dissuader d’éventuels cambrioleurs, vandales ou malappris que de les confondre ? Pour cela, il est impératif de suivre quelques conseils pour éviter de se retrouver devant les tribunaux judiciaires malgré soi.




I. Qu’est-il autorisé de filmer ?


Le principe est que les caméras doivent servir à filmer les espaces communs à des fins de sécurité des biens et des personnes.


Les caméras peuvent donc filmer les parties communes comme le hall d’entrée, la porte d’ascenseur, les voies de circulation du parking, le local vélos/poussettes/trottinettes ou les espaces verts.



II. Qu’est-il interdit de filmer ?


Les caméras ne peuvent filmer ni les portes des appartements voisins ni les balcons ou terrasses, ni ou fenêtres des appartements ou tout autre partie privative.



III. Formalités administratives


3.1. Filmer la voie publique


Si le champ des caméras porte sur une partie de la voie publique (entrée d’un immeuble), une demande d’autorisation en préfecture et une déclaration à la CNIL sont obligatoires.


3.2. Filmer au sein d’une copropriété


3.2.1. Principe


S’il s’agit d’installer des caméras qui filment dans les parties communes accessibles uniquement par un code permanent, une clé ou un interphone, il faut déclarer le dispositif à la CNIL au nom du syndicat des copropriétaires.


Et quoiqu’il en soit, le syndic est tenu d’informer le public qu’il se trouve dans un lieu sous vidéosurveillance, en y affichant des panneaux explicites placés de façon à être bien visibles par tous. Ces panneaux doivent a minima comporter, outre un pictogramme représentant une caméra qui indique que le lieu est placé sous vidéoprotection :

- les finalités du traitement installé ;

- la durée de conservation des images ;

- le nom ou la qualité et le numéro de téléphone du délégué à la protection des données ;

- l’existence des droits « Informatique et Libertés » ;

- le droit d’introduire une réclamation auprès de la CNIL, en précisant ses coordonnées.


3.2.2. Exception


Si les caméras filment un lieu accessible à toute personne (immeuble sans digicode permanent ou interphone, ou accueillant des locaux commerciaux après la porte d’entrée), le dispositif doit faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès du préfet du département car les lieux sont considérés comme ouverts au public.


3.2.3. Quid des gardiens et employés d’immeuble


Si le système de surveillance est amené à filmer gardiens et/ou employés d’immeuble, ils devront en être obligatoirement informés lors de leur embauche et cela devra être inclus dans leur contrat de travail ou faire l’objet d’un avenant s’ils sont déjà embauchés.


3.2.4. Un juda électronique


Il peut également s’agir d’un juda électronique pour connaître son visiteur du jour. Aucune formalité n’est nécessaire, ni auprès de la copropriété, ni auprès de la préfecture, ni auprès de la CNIL.



IV. Formalités de la copropriété


4.1. Principe


L’assemblée générale de copropriété doit impérativement se prononcer sur :

- l’installation de caméras de vidéo-surveillance

- les personnes pouvant consulter les images

- celui qui doit en informer le public par le biais de panneaux que le lieu est sécurisé par des caméras.


Ces trois votes distincts se feront à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24). Mais, s’il y a un refus sur un seul des trois votes, le syndic en charge de la copropriété ne pourra pas procéder à l’installation desdites caméras.


4.2. Exception


Si l’installation d’une vidéosurveillance dans une copropriété porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, elle doit être votée à l’unanimité des copropriétaires.



V. Accès aux images


L’accès aux images doit uniquement servir à comprendre et vérifier ce qu’il s’est passé en cas d’incident comme un acte de vandalisme ou une agression. Les images ne peuvent pas servir à surveiller en temps réel les allées et venues des résidants ou des visiteurs.


Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de déterminer les personnes compétentes pour les visualiser (gardien, syndic, conseil syndical, force de police ou de gendarmerie etc.). Mais, il faut se rappeler que tous les habitants ne peuvent pas avoir accès aux images



VI. Durée de conservation des images


La durée de conservation des images ne peut pas dépasser un (1) mois. Mais conserver les images quelques jours suffit à effectuer les vérifications nécessaires en cas d’incident, et permet d’enclencher d’éventuelles actions judiciaires. Si de telles procédures sont engagées, les images seront alors extraites du dispositif (après consignation de cette opération dans le registre des traitements de données tenu par le syndic) et conservées pour la durée de la procédure.


A noter que la durée maximale de conservation des images ne doit pas être fixée en fonction de la seule capacité technique de stockage de l’enregistreur.

VII. Recours


Si un dispositif ne respecte pas ces règles, il est recommandé de saisir CNIL. En effet, la CNIL peut procéder à des contrôles. Ses investigations peuvent porter sur l’existence et la validité de l’autorisation préfectorale concernant le dispositif, sa finalité, son caractère proportionné, les modalités d’information et de droit d’accès des personnes filmées, la qualité des personnes autorisées à visualiser les images, les mesures permettant d’assurer la sécurité du traitement (notamment la nécessité de tenir un registre des consultations), la durée de conservation des images. Le constat de manquements peut conduire la CNIL à adresser à la copropriété une mise en demeure de se conformer à la réglementation voire d’adopter une des sanctions prévues par les textes (rappel à l’ordre, limitation temporaire ou définitive du traitement, sanction pécuniaire, etc.).


Mais, de façon plus radicale, il est possible de saisir les services de la préfecture de police, les services de police ou de gendarmerie ou encore le procureur de la République.



La vidéo-surveillance ne doit jamais porter atteinte à la vie privée des personnes.

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