Définir le prix d'un local commercial

Depuis le 18 décembre 2014, la vente de murs de locaux commerciaux s’est légèrement complexifiée.

Là où un vendeur pouvait simplement vendre les murs comme un rendement à un investisseur immobilier, Sylvia PINEL a décidé d’y mettre un terme en voulant rééquilibrer les relations entre bailleur et locataire commerciaux en faisant adopter la loi n°2014-826 du 18 juin 2014, codifiée à l’article L.145-46-1 du code de commerce.

Ladite loi chercherait à pérenniser l’entreprise-preneuse à bail en lui offrant la possibilité d’acquérir par préférence la propriété des murs. Ce qui, par un effet pervers que nous verrons par la suite, obligerait le preneur à acheter le rendement lié à la valeur locative de ses locaux !

Juste pour mémoire :

Le rendement d'un bien immobilier locatif est le total des loyers bruts ou nets de charges. Le taux de rendement se calcule en divisant le montant des loyers par le prix d'acquisition du bien.

La rentabilité d'un bien immobilier locatif se calcule en ajoutant au total des loyers bruts ou nets de charges la plus ou moins-value. Donc, si les locaux ne sont pas loués, il n'y aura aucun rendement et la rentabilité sera uniquement liée à la variation de la valeur des murs à l’instant I.

Ainsi, dès lors que le propriétaire-bailleur d’un local à usage commercial ou artisanal décide de vendre celui-ci, il doit désormais en informer son locataire.

I – Définition du local

Il convient avant toute chose de déterminer ce substantif « local ».

Telle que la loi a été rédigé, seul le bien immobilier, plein et entier, est concerné par ces dispositions.

Cela exclut d'office la vente, qu'elles soient à titre gratuit ou onéreux :

- de droits indivis, sauf si tous les indivisaires du bien s'entendent pour procéder à cette cession,

- de biens démembrés (usufruit, nue-propriété),

- de donation, legs, ou succession,

- de vente de part d'une SCI en tout ou partie,

- d’apport en société,

- d’échange,

- de dation en paiement,

- de bail à nourriture, etc.

Pourtant, la rédaction de ce texte soulève une question concernant l'adjudication, volontaire ou consécutive à une saisie immobilière…

II – Définition de l’usage du local

Une lecture restrictive de l’article L.145-46-1 du code de commerce pointe « un local à usage commercial ou artisanal ».

Ce qui exclut les locaux à usage industriel, de bureaux et de stockage, les emplacements de stationnement concédés, les vitrines ou les murs publicitaires. Cependant et compte tenu des risques encourus, la prudence impose la purge de ce droit, quand bien même cet article ne serait pas applicable.

Mais ce droit de préférence s’appliquera à la vente de locaux faisant l’objet d’un bail mixte, dans la mesure où ces dispositions ne visent pas expressément une activité exclusivement commerciale ou artisanale.

III – Procédure

Il est ainsi offert au titulaire d’un bail commercial ou artisanal un droit d’acquisition par préférence lors de la vente de l’immeuble. Afin que la vente des murs puisse s’exécuter sans contestation possible, il est important de suivre une procédure rigoureuse :

3.1. Le propriétaire-bailleur doit notifier à son locataire commercial son projet d’aliéner les murs.

3.1.1. Aux termes de l’article L.145-46-1 du code de commerce, cette notification doit impérativement indiquer :

- la description du local commercial ou artisanal ; il est à noter que la jurisprudence se montre très stricte concernant la description du bien (que son locataire connaît parfaitement, voire mieux que son propriétaire-bailleur) qui doit être précisément déterminé et correspondre strictement à celui donné à bail.

- le prix de vente

- les conditions de la vente envisagées

- la reproduction exacte des dispositions des quatre premiers alinéas de l’article susvisé, sous peine de nullité de la notification.

3.1.2. Cette notification sera adressée au preneur à bail par :

- lettre recommandée avec demande d’avis de réception

- ou remise en main propre contre récépissé ou émargement

- ou signification par acte extrajudiciaire, étant également possible par application du principe général de l’article 651 du Code de procédure civile.

3.2. Le droit de préférence a un caractère strictement personnel. Ce qui exclut toute substitution, même d'une société contrôlée par le locataire concerné.

3.3. Le locataire dispose d'un mois pour se prononcer. La réponse adressée au propriétaire-bailleur-vendeur ne répond à aucune condition de forme. Il est recommandé cependant de respecter le parallélisme des formes…

3.4. Si le locataire a refusé l’offre initiale ou s’il ne s’est pas manifesté, le propriétaire reprend ses droits de céder son local au meilleur enchérisseur. Si, aux termes de négociations avec l’éventuel acquéreur, le propriétaire diminue le prix de vente des murs ou accepte de céder son local à des conditions plus avantageuses pour un tiers acquéreur, il devra alors notifier au locataire le nouveau prix ou les nouvelles conditions, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou être remise en main propre contre récépissé ou émargement, une signification par acte d’huissier. Cette nouvelle offre au profit du locataire est valable pendant un mois.

Si le locataire accepte l'offre initiale ou la nouvelle offre, la vente devra se réaliser dans les deux mois.

Si le locataire recourt à un prêt, il en informera le propriétaire-bailleur, au moment où il notifiera l'acceptation de l'offre. Dans ce cas, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

3.5. Si à l'expiration de ces délais, la vente des murs du local commercial ou artisanal n'a pas eu lieu, l'acceptation de l'offre de vente est caduque.

IV – Exceptions

Il existe cinq dérogations à la mise en œuvre du droit de préférence du locataire :

• cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial (locaux situés dans une galerie marchande ou un centre commercial)

• cession unique de locaux commerciaux distincts (vente portant globalement sur plusieurs locaux commerciaux)

• cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, favorisant la réunion de locaux entre les mains du ou des copropriétaires d’un ensemble commercial

• cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux

• cession d’un local au conjoint, un ascendant ou un descendant du bailleur

Ne sont donc pas exemptés les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi. Seule compte la date de cession du local.

V – Ordre public

Il est important de noter que ce n’est pas un droit supplétif, mais bien d’une mesure d’ordre public. Nul ne peut s’y soustraire. Une éventuelle clause privant le preneur à bail commercial de son droit de préemption est, par voie de conséquence, réputée non écrite.

Aussi, la loi Pinel prévoit deux catégories de nullité :

- la nullité de la notification, sans qu’il soit utile de démontrer l’existence d'un grief ;

- la nullité de la vente.

VI – Opportunité de l’achat d’un local commercial ou artisanal

Un placement doit rapporter. Un investissement en immobilier locatif commercial est très intéressant lorsqu'il offre 7% de rentabilité.

Il ne faut pourtant pas négliger les locaux moins rentables. Une rentabilité à 3% pour un bien de prestige et pérenne reste un excellent investissement, d’autant plus avec les taux de crédit très faibles. Bref, plus la qualité du locataire en place augmente, plus la rentabilité baissera.

En pareille matière, il est donc nécessaire de déterminer le rendement locatif : c’est-à-dire comme il a été défini en introduction, il s’agit de faire le ratio entre les loyers commerciaux annuels à percevoir et le prix d'acquisition.

Par la suite, il est impératif de déterminer la rentabilité du local, en ajoutant au rendement ci-dessus calculé l’ensemble des charges et impôts, ainsi que les différents avantages fiscaux

En bref,

Rendement brut = loyer annuel / prix du local x 100

Rentabilité nette = (loyer annuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion + avantages fiscaux) / prix du local x 100

Pour calculer le prix acceptable de vente (ou d'acquisition) d'un local commercial ou artisanal, il suffira de faire une simple règle de 3.