La grande Histoire de l'Immobilier en France

07/08/2019

Avoir un toit, ce n’est pas simplement avoir un abri contre la pluie, le soleil ou le vent. C’est connaître un bien-être protecteur.

 

 

Avoir un toit, c’est se permettre d’avoir une vie sociale et intime.

 

 

Avoir un toit, c’est simplement exister.

 

 

La Déclaration Universelle des Droits de l’Homme et du Citoyen garantit ce droit au logement. Comme s’il avait encore été nécessaire d’entretenir cette idée pourtant gravée dans le marbre du Préambule de la Constitution Française du 4 octobre 1958, Jean-Louis Borloo sous l’égide du Premier Ministre Dominique de Villepin, réitère la création (sic) du droit à un logement opposable décent pour les personnes mal logées ou n’ayant pas les fonds pour pouvoir trouver une habitation, en faisant adopter la loi n°007-209 du 5 mars 2007 (dite loi DALO),

 

 

Avoir un toit, c’est choisir ou subir d’être locataire ou propriétaire de la douceur de son foyer.

 

 

Prendre à bail une habitation, ce peut être une alternative économique rentable ou un sentiment de liberté pour ne pas se sentir prisonnier d’un lieu pour déménager à n’importe quel instant ; mais cela peut être également subi, faute des moyens pécuniaires pour acquérir la pierre malgré des taux d’emprunts actuels très faibles, ou encore la location s’impose eu égard aux mutations géographiques professionnelles incessantes, comme le vivent notamment les militaires et les cadres d’entreprises internationales.

 

Acheter un logement, c’est aussi se permettre de se constituer une épargne forcée, valorisante et réconfortante. Mais, à bien y réfléchir, si en une année, il est plus rentable de devenir propriétaire que locataire au Havre, il faudra plus de treize années à Lyon ou encore plus de quinze années pour un bien équivalent à Paris. Est-ce bien raisonnable ?

 

 

Le Français a inlassablement aimé la pierre, et il y consacrera l’essentiel de son épargne pour s’offrir une retraite tranquille avec son toit au-dessus de la tête. Pourtant, la France est l’un des rares pays européens comptant le moins de propriétaires d’un logement. En 2018, moins de 65% des habitants en possèdent un, contre près de 97% des Roumains ou 88% des Croates.

 

 

Les hommes politiques raffolent aussi de la pierre, et surtout de leurs propriétaires. Ils magnifient ce que cela peut amener dans les Caisses de l’Etat depuis toujours. Déjà, le 24 novembre 1798, les parlementaires ont voté, en toute discrétion, un impôt sur le nombre de fenêtres par bâtiment, heureusement abrogée en 1926 ! C’est la raison pour laquelle certains immeubles présentent des ouvertures en trompe-l’œil, pour échapper à l’imposition et conserver un aspect esthétique correct. D’autres lois, toutes aussi insolites et insolentes, ont vu le jour grâce à l’imagination sans faille de nos politiciens. Ainsi, la France a été l’un des premiers Etats à encadrer drastiquement le foncier, quitte à remettre en question parfois les trois composantes du droit de propriété (usus, abusus et fructus) – sans compter l’encadrement voire le blocage des loyers, permettant par la même occasion de faire chuter le prix de vente des appartements ! L’immobilier est, pour nos chers élus et/ou cooptés par leurs pairs, une des variables d’ajustement économique de toutes leurs politiques. Et pourtant, nos gouvernants et parlementaires successifs, au fil des décennies, échouent lamentablement sur la politique immobilière. Pourquoi ? Pour le comprendre, il est essentiel de retracer l’histoire de l’immobilier sur ces deux-cents dernières années.

 

 

 

 

 

1820-1914 – Les prémices d’un droit immobilier

 

Au début du XIXe siècle, plusieurs médecins établissent un rapport entre des maladies qui ravagent les métropoles françaises et l’habitat. Entre le manque de luminosité, de renouvellement de l’air, d’absence d’hygiène et l’absence d’entretien des logements, ces derniers deviennent malsains. La peste, le choléra, la prolifération des rats déciment plusieurs quartiers.

 

Jean-Baptiste Godin, qui lui-même a été ouvrier dès ses 17 ans, fondateur des entreprises de cheminées et poêles à bois éponymes, député social-libéral de l’Aisne en 1871, a conservé le souvenir des terribles conditions de vie des salariés français, notamment lorsqu’il a effectué comme Compagnon du Devoir son tour de France entre 1835 et 1837. Acquis aux thèses de Charles Fourier, il décide de lutter contre le paupérisme ouvrier, notamment en matière de logement. « Familistère » ! La première étape est l’amélioration des conditions de vie des famille, dans le confort et la salubrité.

 

Suivant le mouvement, le 13 avril 1850, l’Assemblée Législative de la Seconde République vote, pour la première fois, une loi relative au logement insalubre. Cependant, la définition reste volontairement imprécise. Si elle transfère aux préfets des compétences en matière de définition d’un habitat indécent pour enclencher une procédure d’expropriation, elle sera essentiellement destinée à transformer la ville en rasant les quartiers malsains ou intéressants la politique communale.

 

En outre, un soupçon d’encadrement des loyers permet dorénavant de corréler la croissance démographique avec les clivages sociaux, une taxation de la rente foncière à laquelle s’ajoute un prélèvement fiscal sur les revenus immobiliers.

 

Jusqu’en 1914, les loyers, respectueux du marché de l’offre et de la demande, ordonnent imparfaitement le prix de vente des immeubles, même si l’essentiel des mutations se réalise essentiellement au sein d’une même famille à la suite d’un héritage ou entre institutionnels (banques et assurances) pour compenser les pertes et profits de chacun d’entre eux.

 

 

 

1914-1918 – Le Blocage des Loyers

 

Un second bouleversement provient de la Première Guerre Mondiale qui a vu 3.780.000 hommes partir au combat dès 1914, pour atteindre une mobilisation de plus de 8.410.000 hommes en 1917, laissant femmes et enfants au foyer. Pour éviter l’indélicatesse de certains bourgeois propriétaires, les parlementaires ont unanimement décidé un moratoire des loyers dès le mois d’août 1914. Le territoire français est alors découpé arbitrairement par l’Administration en plusieurs zones, fixant un loyer maximal au m².

 

Le blocage des loyers s’accompagne de règles de maintien dans les lieux favorables aux locataires et à leurs descendants.

 

 

 

1918-1939 – L’Amateurisme des Politiques

 

La Grande Guerre étant terminée, aucun homme politique n’ose revenir sur ce blocage. Cette spécificité franco-française du droit au logement ne quittera plus les pensées de l’Exécutif et du Parlement soutenus par les Tribunaux, jusqu’à ce jour.

 

Alors que la progression des loyers ne suit plus le coût de la vie, les propriétaires voient leur patrimoine immobilier subir les affres du temps, sans possibilité pécuniaire de procéder à leur entretien, sauf à vendre de gré à gré et à vil prix leur bien, ou de se faire exproprier.

 

Entre les deux guerres, le rythme de renouvellement des logements baisse de 50% par rapport à la période d’avant 1914 ; la proportion de logements insalubres augmente dramatiquement. Trente-six textes de lois et décrets se succèdent jusqu’en 1939 pour tenter de pallier les effets de ce blocage, en vain.

 

 

 

1939-1945 – Une période de l’Immobilier hors du temps

 

La Seconde Guerre Mondiale réduit encore le peu d’immeubles encore sains. Les pilonnages et bombardements détruisent plus de 2.000.000 de logements sur l’ensemble du territoire national.

 

Pire, le gouvernement de Vichy s’approprie plusieurs terrains ou a déclassé les zones constructibles en inconstructibles sans compensation pour des « raisons d’Etat ». Des quartiers entiers sont sous le joug de l’Etat collaborateur, jetant à la rue de nombreux citoyens sans autre forme de procès.

 

Si en 1939, le parc immobilier comptait 13.300.000 de logements pour moins de 42.000.000 habitants, il en reste moins de 11.000.000 logements pour 40.500.000 de Français en 1946. Le rapport passe de 0,32% à 0,27%. Ce qui est énorme lorsque l’on s’aperçoit le nombre de rescapés de la guerre se retrouvant sans aucun logis.

 

 

 

1945-1970 – Des lois inabouties

 

A la fin de la Der des Der, pour lutter contre le surpeuplement des logements, les Français rejoignent les campagnes pour vivre, autant que faire se peut, dans des hangars, des granges ou des maisons désertées. A cet exode rural, s’ajoutent les effets du baby-boom, dont les parents souhaitent des logements plus vastes et, dès les années 1965-70, leurs enfants devenus adultes souhaitent voler de leurs propres ailes. L’inadéquation du parc immobilier devient manifeste.

 

En outre, les logements ayant été peu ou prou entretenus depuis les années 1914, leur vétusté, insalubrité et dégradations du fait des atrocités de la Guerre sont incontestables. Seuls 5% des bâtiments disposent encore de toutes les commodités, à savoir : l’eau courante, l’électricité, le gaz, le chauffage et le tout-à-l’égout ! Ce qui, pour nos enfants adeptes de la 4G+ et bientôt de la 5G, de la fibre optique et de la climatisation, est inconcevable.

 

Il faut simplement se rappeler qu’en 1945, il fallait trouver un abri et travailler pour espérer manger une fois par jour. Et pourtant, les plus jeunes s’amusaient déjà au rythme des bals musette, du Jazz, du Blues et du Rock & Roll. Ce fut le début des Trente Glorieuses.

 

Le marché immobilier reste profondément déstructuré. Les solutions politiques demeurent erratiques. Si le préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 garantit en ses points n°5 le droit au travail et n°7 le droit de grève, aucune disposition ne mentionne de droit au logement. La Déclaration Universelle des Droits de l’Homme et du Citoyen est oubliée.

 

 

Décriée depuis sa promulgation, c’est pourtant la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 qui réintroduit la liberté des loyers ; mais uniquement pour les logements neufs ou complètement rénovés.

 

Il ne fallait pas se mettre à dos les vétérans et les veuves de guerres. Etaient ainsi interdites les expulsions de veuves et d’orphelins, et tous héritiers vivant sous le même toit.

 

Cette même loi qui, ultra favorable aux locataires de vieux immeubles, devant statistiquement selon le Ministre de l’Economie de l’époque s’achever en 1970, profite encore à des milliers de Français en 2019.

 

 

Même si cette loi n’était pas parfaite, elle permet de relancer la construction d’immeubles neufs et la rénovation de logements.

 

Il ne faut pas non plus oublier les spectaculaires actions de l’Abbé Pierre, pendant l’hiver 1954, lesquelles ont permis une sorte de nationalisation morale de l’immobilier en France. Cependant, les objectifs ne sont pas à la hauteur de l’enjeu et les sans-abris d’hier restent sans abris aujourd’hui.

 

 

 

1970-1981 – Premières inquiétudes de la politique économique immobilière

 

Dès les années 1970, le gouvernement met en place de nombreux dispositifs de défiscalisation pour relancer l’investissement locatif, non plus aux promoteurs immobiliers, mais au simple particulier. Cela bénéficie au patrimoine des ménages aisés par un effet d’aubaine.

 

Ainsi, des projets immobiliers de grande ampleur ont vu le jour notamment en montagne et sur le littoral. Cette urbanisation incontrôlée porte atteinte au milieu naturel. Les lois dites montagne (n°85-30 du 9 janvier 1985) et littoral (n°86-2 du 3 janvier 1986) ne verront le jour que quinze années plus tard. L’écologie économique n’est pas à l’ordre du jour.

 

Alors Premier Ministre sous le Président Valéry Giscard d’Estaing, Raymond Barre constate, justement et simplement d’un point de vue pécuniaire, en 1976 que le système des aides à la Pierre est catastrophique pour les finances de l’Etat et contribue des milliers de familles à se loger dans les quartiers les plus pauvres et vétustes. Mais sa tentative de jouer cartes sur table sera controversée par les lobbyistes immobiliers.

 

L’Etat reste cependant Grand Seigneur et distribue ces aides à la location, l’acquisition ou encore la rénovation de logement.

 

 

 

1981-1990 – Le Président socialiste et la première cohabitation

 

Dès 1981, François Mitterrand, premier socialiste de la Ve République devenu Président, souhaite vigoureusement réformer le secteur de l’immobilier pour enfin lui permettre de respirer. C’est ainsi que Roger Quilliot a tenté de régir les relations entre locataires et bailleurs en faisant adopter la loi n°82-526 du 22 juin 1982.

 

Le blocage des loyers réapparaît, brisant à nouveau l’élan du secteur de la construction.

 

En 1986, à la suite de la première cohabitation, Jacques Chirac, devenu Premier Ministre, fait adopter les lois n°86-1290 du 23 décembre 1986 (dite loi Méhaignerie) permettant de libérer tous les loyers.

 

Le monde de l’immobilier s’en est avantageusement trouvé bouleversé. Les promoteurs et spéculateurs reviennent ; même les promesses de vente de chambre de services, de débarras, d’emplacement de stationnement, d’appartement, de maison, d’hôtel particulier, etc. se vendent en moins de deux jours !

 

Le Président François Mitterrand gagnant à nouveau les élections fait voter la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (dite loi Malandain-Mermaz), afin de rétablir le contrôle des loyers et renforce le droit des locataires mauvais-payeurs et les squatters.

 

Le marché de la construction et de l’immobilier en général ralentit à nouveau dès le mois d’octobre 1989.

 


1990-2000  La Guerre du Golfe 

 

En août 1990, la guerre du Golfe marque le coup d'arrêt brutal au marché de la construction et de l’immobilier en général. Les établissements bancaires ferment d’un seul coup la vanne des crédits.

 

Les prix de l’immobilier chutent alors de près de 40%. Du jamais vu !

 

Ce n’est que dans les années 1997 que le prix de l’immobilier retrouve un léger souffle.

 

 

2000-2007 – L’inattendue loi SRU

 

 

Le 13 décembre 2000 le ministre communiste, Jean-Claude Gayssot, sous l’impulsion du nouveau Premier Ministre Lionel Jospin, fait voter la loi n°2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (dite loi SRU).

 

Loi décousue, elle transforme le droit de l’urbanisme en imposant, dans 80% des communes, la mise à disposition de 20% de logements sociaux, pourcentage monté à 25% par Cécile Duflot avec la loi du 18 janvier 2013. Cela a notamment pour conséquence une nouvelle « redéfinition » de la politique des bailleurs sociaux…lesquels prennent peur et se désengagent progressivement de leurs investissements à venir, dans la mesure où ils n’arrivent plus à trouver un équilibre budgétaire viable.

 

Cette loi SRU est également un impôt déguisé : elle oblige non seulement tout contribuable, par le biais des taxes foncière et d’habitation, à financer le logement social, mais encore à tout promoteur immobilier d’augmenter de facto le prix des appartements construits pour financer lesdits logements sociaux qu’il devra néanmoins vendre à perte à un bailleur social. Ce n’est plus du mutualisme ou du socialisme, c’est du grand n’importe quoi.

 

Pourtant, l’espoir renaît chez les investisseurs et le marché immobilier décolle à nouveau.

 

 

 

2007-2008 – L’inquiétante loi DALO

 

La loi n°2007-290 portant sur le Droit Au Logement Opposable (loi dite DALO) promulguée le 5 mars 2007 met un nouveau coup de frein au marché de l’immobilier.

 

Cette loi crée le droit au logement opposable. Autrement dit, l’Etat garantit à chaque citoyen le droit d’habiter un logement décent et se contraint à une obligation de résultat. L’Etat doit mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour obligatoirement abriter tous les demandeurs d’abri ; ce qui, en 2018, représente encore plus de 141.000 personnes sans-abris dans l’attente d’un toit – le Président Emmanuel Macron avait donc parlé trop tôt, lors d’une allocution tenue le 27 juillet 2017 à la Préfecture du Loiret : « Je ne veux plus, d’ici la fin de l’année, avoir des hommes et des femmes dans les rues, dans les bois. Je veux partout des hébergements d’urgence ».

 

L’impuissance de l’Etat est manifeste. Près de 3.000 sans-abris sont morts dans les rues en France en 2018. Plus de la moitié des sans domicile fixe, demandant l’application de la loi DALO, n’obtient aucune réponse. Un rapport daté du 12 avril 2019 de l’ONU considère que « la France est bien placée pour parvenir à remplir ses obligations en matière de droits de l’Homme. C’est un pays riche. Le sans-abrisme et le nombre de morts sans-abris ne sont pas acceptables, vu les ressources disponibles ».

 

L’obligation de résultat est loin d’être atteint, même si pour les statisticiens, ces SDF ne représentent que 0,21% de Français. La Fondation Abbé Pierre comptabilisait, en 2018, plus de 3.700.000 de personnes sans domicile ou vivant dans une précarité extrême. Pour celui qui vit dehors, ce chiffre ne compte pas. Le SDF est sans domicile fixe, et non sans difficultés financières. Le SDF aimerait simplement un abri. Pas nécessairement un travail, dans la mesure où, hélas, plus de la moitié des sans abri sont des salariés en quête de logements…

 

Cette loi DALO fait fuir les investisseurs institutionnels, comme les banques et assurances, lesquels commencent à vendre leurs patrimoine immobilier à la découpe. Pour mémoire, la vente d’un immeuble à la découpe est le fait de diviser un bâtiment en plusieurs lots pour le transformer en copropriété et, ainsi, vendre chaque appartement, cave, chambre de service et emplacement de stationnement à l’unité.

 

Grâce à cette loi DALO, l’Asset Management venu des Etats-Unis, grâce à la banque d’affaires Goldman Sachs, se développe en France dès les années 1995 pour s’amplifier en 1998. Tous les institutionnels s’engouffrent dans cette gestion économique de l’immobilier. Si ces ventes sont désormais encadrées, les investisseurs sont néanmoins revenus pour réaliser des plus-values à très court terme. La Société Générale, le Crédit Agricole, Natexis, Palatine, etc. font leur trésorerie à l’aide de cette nouvelle pensée de l’économie immobilière. Le bon père de famille a disparu. Et c’est Jérôme Kerviel qui l’a signalé aux Français.

 

 

 

2008-2010 – La Crise des Subprimes

 

En 2008, la crise financière des subprimes américaines fait à nouveau exploser le marché de l’immobilier. Cette crise est une crise immobilière qui a touché l’économie mondiale, dans la mesure où des subprimes sont des crédits immobiliers à taux variables dont la pratique est essentiellement américaine, jusqu’à ce que les agences de notation aient craint, sans raison apparente, que les emprunteurs soient dans l’incapacité de rembourser leurs dettes. Les banques internationales s’appuyant sur d’autres banques en titrisant leurs créances, certaines se sont désengagées créant une panique instantanée sur les marchés boursiers. Les clients de ces banques ont suivi le mouvement en retirant à bref délai leurs épargnes des banques concernées. Les Etats, notamment européens, pour éviter de faire empirer cette crise, ont nationalisé plusieurs établissements bancaires.

 

 

Depuis 2010, si l’endettement des Français est à son plus haut niveau, les prix restent à des niveaux records. Les Français s’accrochent à la valeur de la Pierre, pour différents facteurs économiques ou psychologiques. Tous les gains de pouvoir d’achat sont absorbés par les charges immobilières. C’est la raison pour laquelle les Français cherchent un toit assuré pour la retraite voire un complément de revenus, l’avenir étant incertain tant d’instabilité politique fiscale nationale et internationale ont été subi les dix dernières années.

 

 

 

2010-2019 – Un immobilier malmené

 

L’encadrement des loyers – de l’ALUR à l’ELAN

 

Nommée Ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires le 16 mai 2012, Cécile Duflot, écologiste apparentée à l’extrême gauche, fait voter la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (dite loi ALUR), imposant la socialisation poussée à son paroxysme de l’investissement immobilier privé avec des mesures telles que l’encadrement des loyers, etc.

 

Sous la Présidence de François Hollande, elle fait revivre la loi du mois d’août 1914…cent ans plus tard ! Ce nouvel encadrement des loyers impose la fixation administrative des loyers.

 

Atteint à nouveau par une dissonance entre l’offre et la demande, l’Etat renationalise le prix des loyers dus aux propriétaires, au détriment de tout raisonnement économique sensé. L’augmentation des loyers sera limitée à l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) défini par l’Administration et acté par l’INSEE, sauf si des travaux d’ampleur ont été effectués après le départ de l'ancien locataire ou si le précédent loyer était incontestablement sous-évalué.

 

L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) tire le signal d’alarme dans la mesure où ces nouvelles législations feront fuir les gros et petits investisseurs, premiers bailleurs sociaux. Ce qui n’a pas manqué. Les propriétaires-bailleurs retardent la réalisation de travaux pérennes dans leur logement, faisant également chuter l’économie du bâtiment et, par voie de conséquence, augmenter le nombre de faillites d’entreprise et exploser le nombre de licenciements.

 

En application de ladite, Lille et Paris se sont jetés dans l’aventure et ont pris un arrêté pour encadrer les loyers grâce au décret d’application n°2015-650 du 10 juin 2015, Martine Aubry et Anne Hidalgo en ont cassé leur dentier

 

En effet, le 17 octobre 2017, le tribunal administratif de Lille a annulé l’arrêté préfectoral du 16 décembre 2016, dans la mesure où le Préfet du Nord ne pouvait pas encadrer les loyers uniquement dans la seule commune de Lille. Ce jugement a été confirmé par la Cour administrative d’appel de Douai le 8 juillet 2018. Encore, le tribunal administratif de Paris a annulé, lors d’une décision rendue le 28 novembre 2017, un arrêté préfectoral ayant ce même objectif de limiter le droit de propriété. Ce jugement a été confirmé par la Cour administrative d’appel de Paris le 26 juin 2018. Dans les deux cas, les magistrats ont considéré qu’il y avait une rupture de l’égalité entre les citoyens.

 

Malgré ces annulations d’arrêtés préfectoraux et la libération des loyers du joug arbitraire de l’Administration, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) n’a constaté aucune explosion des prix. Si entre 2013 et 2017, alors que le dispositif d’encadrement des loyers était en vigueur, les observateurs ont constaté une augmentation moyenne de 1,1% par an, depuis le 1er janvier 2018, ces mêmes observateurs ont remarqué une baisse des loyers parisiens de 0,6% !

 

Populisme oblige, le tout jeune ministre du Logement, Julien Denormandie, revient sur cet encadrement des loyers en faisant adopter la loi n°2018-1021 portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (dite loi ELAN), en en permettant une expérimentation pour cinq ans maximum afin d’en connaître les effets bénéfiques ou néfastes dans les zones tendues.

 

Les élections municipales approchant, sous couvert de lutter contre les loyers jugés excessifs, la Ville de Paris a décidé le retour de l’encadrement des loyers à compter du 1er juillet 2019 pour tous les contrats de location de locaux, vides ou meublés, à usage d’habitation principale, mixte (professionnel et habitation principale) et au bail dit « mobilité ». Ces loyers définis par arrêté préfectoral s’appliquent aux quatre-vingts quartiers de Paris regroupés en quatorze zones, et prennent en compte le nombre de pièces qui composent le logement et la période de construction de l’immeuble.

 

Cependant, ne nous y trompons plus ! Les gouvernements réitéreront leurs bévues dramatiques de 1918. D’aucun n’osera revenir sur le prix des loyers, alors que l’on sait aujourd’hui qu’2018, les loyers parisiens n’ont augmenté que de 1,4% pour une inflation à 1,8%. En outre, le retour de l’encadrement des loyers n’est non seulement pas un bon indicateur économique pour les investisseurs mais, pire encore, il ralentira les nouveaux programmes immobiliers d’une part et la rénovation des logements existants d’autre part.

 

Pourtant, l’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le droit de propriété est le droit d'utiliser et de contrôler l'utilisation de la propriété, la faculté de reprendre possession le cas échéant (usus) , le droit à tout profit provenant de la propriété (fructus) ; et de le droit de la détruire et/ou de la vendre (abusus). En résumé, le droit de propriété est absolu et exclusif. Et ce droit ne doit en aucun cas interférer avec les droits fondamentaux de chacun d’entre nous, en créant de nouvelles nuisances ou en mettant en danger la santé publique. À cette notion de propriété sont ainsi attachés les devoirs du bon père de famille. En quoi la liberté des loyers est-elle une nuisance, un facteur de mise en danger de la santé publique ou de violation des devoirs du bon père de famille ?

 

 

Les locations de très courte durée

 

Mais si les institutionnels désertent rapidement, les particuliers endossent un nouveau costume : celui d’hôtelier en proposant leur bien sur des plateformes de locations de très courte durée, comme AirBnB, HomeAway, 9Flats, Windu ou encore FlipKey ! Pour preuve, si en octobre 2016, Paris comptait 56.544 appartements ou pièces pour de la location non plus saisonnière, mais à la journée, en octobre 2017, plus de 86.700 biens étaient proposés à la location. En 2019, plus de 163.200 logements sont présentés ; les villes les plus recherchées étant Paris, Nice, Lyon, Marseille, Bordeaux, Montpellier ou encore Toulouse.

 

Cela ne plaît aucunement (sic) aux lobbys des hôteliers et aux élus locaux soucieux d’une éventuelle réélection. Pour le Ministère de l’Economie, ces revenus locatifs sont rarement déclarés. Pour information, douze nuits correspondent en moyenne à un mois de loyer dans le cadre d’une location classique… aucune location de courte durée ne saurait, cumulativement, excéder cent-vingt jours ! Si toutefois, ces revenus sont régulièrement déclarés.

 

Pour pallier cette nouvelle économie indésirable, les pouvoirs publics imposent l’obtention d’une autorisation préalable avant toute location d’un appartement meublé de courte durée à des personnes de passage. S’il s’agit d’une résidence secondaire, dès le 1er jour de location, le propriétaire devra obtenir de la mairie l’autorisation de changement d’usage du bien, en application de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’urbanisme, avec une compensation obligatoire sur un autre bien de son patrimoine. Encore (et moralement pire), les Communes en appellent à la dénonciation par les copropriétaires et les syndics de copropriété ! Les professionnels de l’immobilier sont désormais gentiment conviés à comprendre le règlement de copropriété de chacun des immeubles gérés, afin de repérer les différents lots d’habitation transformée sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires en local à usage commercial (toute location touristique est réputée être une activité commerciale).

 

Encore, sous l’exigence du Maire de Paris, Anne Hidalgo, auprès du Président François Hollande, l’Assemblée Nationale a accepté qu’il puisse être procédé à des surtaxations de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Ainsi, en 2018, plusieurs métropoles françaises ont augmenté de 5% à 60% la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en votant… la surtaxe d’habitation. Pourtant, à compter du 1er janvier 2022 (voire encore plus tard), la taxe d’habitation sera définitivement supprimée ! Damne ! Des élus font déjà pression sur le gouvernement d’Edouard Philippe pour que cette surtaxe soit fusionnée avec la taxe sur les logements vacants, afin de leur garantir des rentrées fiscales pour permettre dès aujourd’hui, de nouvelles négociations avec les établissements bancaires quant aux emprunts souscrits au nom et pour le compte du citoyen (ou de la commune).

 

 

Des sanctions à foison

 

Entre la loi SRU qui prévoit des sanctions contre les communes ne respectant pas le taux minimum de logements sociaux, contraintes et sanctions alourdies par Cécile Duflot par les dispositions de la loi ALUR ; la loi ELAN qui sanctionne tous les propriétaires d’immeubles au sens juridique du terme notamment les marchands de sommeil et les particuliers propriétaires ou copropriétaires n’ayant pas les fonds pour sauvegarder leur bien ; chacun est mis à contribution dans la mesure où chacun des propriétaires est un fraudeur potentiel.

 

 

Les marchands de sommeil

 

A ce jour, il n’existe aucune définition juridique du marchand de sommeil. Il est cependant possible d’affirmer que le marchand de sommeil est le propriétaire d'un bien immobilier (appartement, combles, box, cave, débarras, local poubelles, mobil-home, etc.), vétuste, le donnant à bail verbal à un loyer inabordable payable d’avance en espèce sonnante et trébuchante, à la nuit, la semaine ou au mois et ce, sous couvert d’humanisme. Les victimes dudit tenancier sont des personnes fragiles, ne pensant pas pouvoir être hébergées ailleurs, malgré souvent l’exercice d’un travail et/ou l’obtention de revenus réguliers, régulièrement en attente d’un logement social.

 

Selon une estimation faite en 2011 par Filicom pour promouvoir la loi ALUR, 420.000 logements occupés sont considérés comme indignes. En 2016, trois rapports citent d’autres chiffres plus ou moins alarmant selon le message à faire passer : 2.100.000 personnes vivent dans des abris de fortune et près de 4.000.000 logent sans aucun confort – rapport annuel 2016 de la Fondation Abbé Pierre et Rapport de l’EPF Ile-de-France de septembre 2017. Enfin, selon l’ANAH à la même période, 180.000 logements sont potentiellement indignes en Ile-de-France.

 

Au-delà d’une procédure administrative longue pour déclarer un appartement insalubre, mobilisant l’agence régionale de santé ou les services de l’hygiène et de l’habitat des mairies, les services de secours (police, pompiers, SAMU), le conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques, le maire et/ou le préfet, les services fiscaux, le Tribunal de Grande Instance pourra missionner cinq enquêteurs pour être certain de cette insalubrité. En attendant, l’exploitation de la misère humaine continue.

 

Enfin, la loi ALUR susdite permet l’interdiction de la vente de biens immobiliers aux marchands de sommeil déjà condamnés. Pourtant, en 2016, seuls 90 desdits marchands ont été condamnés. A mettre en perspective avec les 4.000.000 de locataires vivant sans confort. Soit 0,0023% sur la France ou 0,05% en ne tenant compte que de l’Ile-de-France !

 

La loi ALUR autorise aussi la suspension de toutes allocations logement versées directement auxdits marchands de sommeil ; mais les loyers étant payés en liquide, il est très rare qu’un marchand de sommeil bénéficie du versement des allocations logement des occupants qu’il humilie.

 

Encore, la loi ALUR veut inciter ces propriétaires défaillants à rénover leurs biens. Douce illusion.

 

Enfin, elle prévoit une astreinte pécuniaire à hauteur de 200 €/jour de retard après le délai fixé par arrêté de mises en travaux obligatoires, jusqu'à la levée de l'arrêté et sans préjuger des procédures pénales. Mais souvent, le marchand de biens se placera, par miracle, en insolvabilité.

 

Bref, les marchands de sommeil ont encore de beaux jours devant eux, même si les sanctions peuvent aller jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 150.000 € d'amende.

 

 

Les sociétés HLM

 

Pour contribuer à la fuite des investisseurs institutionnels, ce ministre du Logement, Julien Denormandie vient d’infliger des amendes à cinq organismes sociaux : Territoire Habitat se voit réclamer 96.320 €d’amende pour avoir logé 34 candidats à la location sociale dont les ressources dépassaient les plafonds. Cette faute vient pourtant de la vacance importante des logements dans l’agglomération de Belfort et la volonté de cet office de conserver le moins de logements vides possible. Drôme Aménagement Habitat, pour les mêmes raisons, subit une amende de 42.300 €. Côte d’Azur Habitat, réglera 19.480 € pour 6 attributions erronées sur un parc de près de 20 000 logements. Promologis-Toulouse versera 33.130 € pour une infraction identique. La Palme d’Or revient à Domnis, avec une contravention de près de 117.000 € pour avoir attribué 13 appartements à des candidats locataires dont les ressources dépassaient les barèmes réglementaires… Et là, je dis « Waouhhh » ! Mais la politique d’attributions des logements sociaux est devenue obsolète : ces logements, censés être provisoires, ont tendance à devenir permanents, comme le souligne Mariette Sagot, chargée d’études à l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de l’Ile-de-France.

 

 

Des travaux à gogo : Sanctions ou Entretien du Patrimoine ?

 

Pour intervenir au profit de nombreux lobbys, tenter de faire diminuer le taux de chômage et sous couvert d’amélioration des immeubles, les gouvernements successifs ont usé d’imagination pour imposer aux propriétaires la réalisation de travaux somptuaires.

 

 

Ravalement

 

Je ne citerai pas toutes les lois, mais l’une des premières fut la loi fut celle imposant aux propriétaires de procéder aux ravalements des façades de leur immeuble, de sorte à embellir les quartiers et sauvegarder leur patrimoine.

 

Aux termes des dispositions des articles L.132-1 à L.132-5 du Code de l’urbanisme et de la construction, la façade sur rue doit ainsi être nettoyée tous les dix ans. Ces travaux d’entretien ne modifient aucunement les composantes ou l’aspect des murs. L’objectif est essentiellement de leurs redonner un état de propreté proche de l’origine. Si cette obligation de ravalement n’est pas respectée à cette cadence infernale, le maire peut enjoindre le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires à s’y exécuter dans le délai d’un an, à peine de se voir infliger une amende de 3.750 € et une exécution forcée, sans mise en concurrence, par la Commune et aux frais exclusifs du propriétaire.

 

 

Amiante

 

Responsable chaque année de 4.000 malades en France, l’amiante constitue un problème de santé publique majeur. Utilisé jusqu’en 1997 et interdit par le décret n°96-1133 du 24 décembre 1996, ce matériau est utilisé dans le bâtiment dans les calorifugeages, flocages, faux plafonds, colles, mastics, isolation électrique, etc. Il est important de noter qu’environ 210 kg d’amiante est présent dans chaque habitation.

 

Il est aujourd’hui demandé de procéder au confinement de ce matériau lorsqu’il est accessible, voire de le supprimer purement et simplement lorsque cela est possible.

 

Mieux, depuis le 19 juillet 2019, les propriétaires souhaitant engager des travaux dans leur logement devront réaliser un Repérage de l’Amiante Avant Travaux (RAAT) et ce, même pour de menus travaux… sous couvert de protéger les ouvriers du bâtiment. Cet arrêté est un vrai coup de massue dans la mesure où le simple particulier et le syndicat des copropriétaires devront désormais réaliser un nouveau diagnostic en amont d’un certain nombre de travaux, afin de détecter la présence d’amiante. Ce texte se concentre sur les travaux pouvant créer de la poussière. En bref, 90% des travaux, puisque même la mise en peinture d’un mur nécessite une préparation à l’enduit, un ou plusieurs ponçage, etc. Pour la rénovation d’un parquet, n’en parlons pas ! Abattre une cloison soulève un maximum de poussière…

Le coût de ce nouveau diagnostic évoluera en fonction des travaux à réaliser. Magnifique ! En cas de non-respect de la réalisation et la fourniture

 

 

Plomb

 

Peinture :

 

Le saturnisme est une intoxication par le plomb. Les principales sources d’intoxication par le plomb sont les écailles des anciennes peintures des immeubles bâtis avant 1949. Aussi, la loi du 9 août 2004 a imposé la réalisation d’un Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb (ERAP) devenu Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP).

 

Depuis le 11 août 2008, tous les bâtiments collectifs et maisons individuelles destinés à l’habitation, construits ou rénovés avant le 1er janvier 1949 sont soumis à cette recherche de présence de plomb dans les peintures aux fins d’évaluer le risque immédiat en cas de revêtements dégradés et le risque potentiel en cas de peinture en bon état dont le plomb n’est pas encore accessible.

 

Lorsque les dégradations constatées sont importantes, le diagnostiqueur doit en informer le préfet en lui transmettant le CREP.

 

Comme pour l’amiante, il est aujourd’hui demandé de procéder au confinement de ce matériau lorsqu’il est accessible, voire de le supprimer purement et simplement lorsque cela est possible.

 

Canalisations :

 

 

Aux termes des dispositions du Code de la Santé Publique et de la loi SRU, tout syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer que l’eau froide et l’eau chaude sanitaire véhiculées dans les installations dont il a la charge ne subissent pas de dégradation susceptible d’entraîner leur non-conformité aux critères de potabilité et qu’elles ne présentent pas de risque pour la santé des usagers du fait d’une éventuelle dégradation.

 

Encore, aux termes des dispositions du décret nº2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, tout bailleur doit la présence d'une installation d'alimentation ainsi que la présence de canalisations ne présentant pas de risques manifestes pour la santé des locataires. Chaque propriétaire est donc tenu responsable de l’évolution de la qualité de l’eau dans son réseau de distribution d’eau (ensemble des canalisations et appareillages installés entre les robinets qui sont normalement utilisés pour la consommation humaine et les branchements).

 

 

 

Air :

 

Enfin, et cela est à ce jour une cause de polémique au sein de la Capitale : l’incendie de la Cathédrale Notre-Dame du 15 avril 2019 a mis en exergue les risques d’incendie soulevant des particules de plomb dans l’air. Près de cent soixante-quinze analyses de sang ont été diligentées par l’Agence Régionale de Santé (ARS) et dans les airs. Deux enfants présentent un taux de plomb deux fois supérieur à la normal. Quant à l’air que nous respirons, le taux de plomb est supérieur à 5.000 microgrammes par m². Je sens poindre une nouvelle réglementation sur la présence de plomb dans les immeubles, pour englober désormais le plomb servant à l’étanchéité des balcons filants des immeubles haussmanniens notamment.

 

 

Ascenseur

 

A la suite d’un accident mortel dans un immeuble appartenant à un bailleur social dans une banlieue de Strasbourg, à cause de dealers cachant leur drogue dans les recoins des gaines d’ascenseur, Gilles de Robien fait voter, le 2 juillet 2003, la loi n°2003-590 sur la sécurité des 560.000 ascenseurs existants et 40.000 monte-charges. En conséquence, un marché de plus de 2,5 milliards d’euros a été offert pour les quatre plus importants ascensoristes de France (Otis, Koné, Schindler et ThyssenGroup).

 

Par le fait d’un curieux hasard, le président de la Fédération Française des Ascenseurs se trouvait être le frère de l’initiateur de cette loi.

 

Aussi, dix-sept dispositifs de sécurité ont été édictés, à réaliser en trois phases étalées sur huit années, comme l’installation de moyens empêchant ou limitant le déverrouillage ma intentionné des portes palières, la fermeture des portes coulissantes, le maillage de la clôture de la gaine d’ascenseur, le garde-pieds sous la cabine, la téléalarme, l’éclairage des zones de travail, etc.

 

Tous les ascenseurs sont, depuis le 31 décembre 2018, censés être aux normes. Mais, c’est loin d’être le cas. Aucune statistique officielle ne recense les récalcitrants. Mais je peux affirmer que moult copropriétés ne sont pas en règle. Soit par manque de moyens pécuniaires, soit par l’intérêt esthétique porté à leur appareil, soit encore par la crainte de connaître des pannes informatiques alors que leur système électromécanique fonctionne parfaitement… Je me garderai de livrer les adresses.

 

 

Isolation thermique

 

La loi n°2015-992 du 17 août 2015, relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV), crée une obligation de mettre en œuvre une isolation thermique, à compter du 1er janvier 2017, à l’occasion de travaux importants de rénovation des bâtiments, comme un ravalement de façade ou une réfection de toiture.

 

Cette loi est censée lutter contre la précarité énergétique, pour atteindre un niveau de performance conforme aux normes BBC d’ici à 2050.

 

A ce jour, un amendement au projet de loi Energie vient proposer de retirer ces cruelles passoires thermiques du marché locatif ; bref, tous les logements classés en F ou G, soit 47% des logements.

 

Avec plus de vingt millions de logements mal isolés, le marché est gargantuesque. Il y a donc un lourd chantier, à la hauteur de celui entrepris par la Marquis de Vauban pour transformer le paysage français ou le Baron Haussmann pour créer le Paris d’aujourd’hui. Mais le surcoût des travaux ne sera pris en charge qu’à hauteur de 30% des dépenses par l’Administration. Mais comment financer des travaux d’isolation du bâti ?

 

L’INSEE rappelle que :

  • la surface moyenne des logements en France est de 91 m² ;

  • le coût moyen des travaux d’isolation est de 90 € TTC/m² ;

  • le salaire net moyen des foyers français est de 2.200 € par mois ;

  • les Français parviennent à économiser 100 € par mois.

 

Ainsi, le coût des travaux d’isolation thermique serait d’environ 8.000 € TTC par logement et pourrait être financés en moins de sept ans. Ces chiffres sont bruts et ne tiennent évidemment pas compte des spécificités de chaque bâtiment à isoler et des conditions économiques de chacun.

 

Même si les incitations fiscales ne manquent pas :

  • le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE) : permet d’obtenir un crédit d’impôt compris entre 15% et 30% du montant de la dépense dans la limite de 8.000 € pour une personne seule et 16.000 euros pour un couple ;

  • le Certificat d’Economie d’Energie (CEE) : permet au particulier qui réalise des travaux d’isolation de vendre leurs économies d’énergie aux grands fournisseurs d’énergie, afin que ces derniers atteignent leurs objectifs de réduction de gaz à effet de serre ;

  • l’emprunt à taux zéro (EcoPTZ) : permet d’obtenir un prêt à taux zéro auprès de sa banque à condition de réaliser plusieurs travaux d’isolation dans un même immeuble.

 

il ne faut jamais perdre de vue que la plupart des propriétaires sont de « petits propriétaires », souvent des retraités qui ne sont pas éligibles aux caisses de retraite et se sont constitué un patrimoine toute leur carrière durant. Les logements vacants seront de plus en plus nombreux.

 

Cette idée est en conséquence perverse à plusieurs titre :

  • le parc locatif risque de perdre 47% de logements voués à la location ;

  • les propriétaires-bailleurs se constituant actuellement une retraite se détourneront de l’immobilier ;

  • si le syndicat des copropriétaires ou pire, les élus municipaux ou leurs chargés d’urbanisme, refusent de faire procéder aux travaux d’isolation par l’extérieur, les propriétaires-bailleurs devront isoler leurs locaux depuis l’intérieur. Petit calcul mathématique : pour un 50m² parisien en loi Boutin à Paris à ce jour, le propriétaire devant réaliser lesdits travaux perdra 2,3m² à plus de 10.000 €/m² (soit 23.000 €) ainsi que le coût des travaux.

 

Magnifique indicateur !

 

 

Electricité

 

Ségolène Royal, alors ministre de l’environnement, a demandé à Enedis, sans qu’il soit procéder à un marché public, de remplacer tous les compteurs électriques par un nouvel appareil de mesure communicant. Un marché juteux à plus de 5,7 milliards d’euros.

 

Il a été affirmé que son installation est gratuite ! Mais, Enedis n’est pas une entreprise philanthrope. C’est ce qu’avait affirmé d’ailleurs Jean-Marc Ayrault, alors Premier Ministre de François Hollande, dans son discours du 9 juillet 2013 : « la charge finale doit être indolore pour le consommateur ». Le consommateur est donc bien le payeur final, mais avec de la vaseline, il n’y aura aucune douleur.

 

Ainsi, sous couvert de deux directives européennes, dont l’application est au bon vouloir de chaque pays européens, la loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique et pour la croissance verte, ladite ministre de l’environnement a fixé un modèle énergétique en encourageant les énergies nouvelles permettant de généraliser les compteurs électriques communicants dans les 35.000.000 de foyers, d’ici à 2021… Il reste encore un an et demi… au rythme infernal de la pose sans condition de trente mille compteurs par jour par une escouade de cinq mille salariés sous-traitants.

 

De son doux nom Linky, ce nouveau compteur ne présenterait que des avantages, comme le relevé automatique et à distance des consommations électriques

 

A ce jour, plus de cinq mille recours ont eu lieu ou sont encore pendant devant les tribunaux administratifs pour lutter contre l’installation de ce boîtier vert-fluo, eu égard aux risques d’incendie d’une part, aux ondes électromagnétiques de seconde part, à la surveillance individuelle de la consommation de chacun en temps réel de troisième part, et aux risques d’obligation de souscrire une puissance d’abonnement plus élevée dans la mesure où ce nouveau compteur, plus précis que l'ancien et moins tolérant face aux dépassements de puissance, ne supporte aucun dépassement de la puissance souscrite et disjoncte systématiquement lorsque le niveau souscrit est dépassé de dernière part.

 

La Cour des Comptes estime que Linky entraînera un surcoût pour les usagers de 506.000.000 € et se montre circonspecte sur les gains liés à la maîtrise de l’énergie. A bon entendeur !

 

 

Gaz

 

Même s’ils ont une durée de vie de plus de soixante ans et fonctionnent encore parfaitement, GrDF prévoit également de changer les 11.000.000 de compteurs de gaz actuels par des compteurs intelligents d’une durée de vie d’au plus une quinzaine d’année. A noter qu’un compteur n’est pas intelligent. Un compteur compte. C’est tout.

 

Gazpar est le nom du compteur de gaz automatique intelligent. Gazpar… Gaspard… « Gardien du Trésor » en hébreu. Tout un symbole.

 

Encore un juteux marché estimé à plus d’un milliard d’euros jusqu’en 2022 pour l’installation des compteurs.

 

Comme le compteur Linky, il présente les mêmes avantages et les mêmes inconvénients, même s’il ne suscite pas autant de polémiques liées à son installation.

 

 

Chauffage

 

Macron a dit que se chauffer avec du fuel est un péché. Cette nouvelle, Philippe doit l'annoncer aux Français les plus endettés. Philippe boit une dose de Calva. Au petit matin, Macron est apparu et lui donné la solution. Aussitôt, vers BFM, il a couru parler aux infidèles sur ce ton…

 

Le fuel est le troisième mode de chauffage utilisé en France, derrière l'électricité et le gaz. Et surtout, une très large majorité des bâtiments chauffés au fuel se situent dans des zones rurales, rarement desservies par le réseau de gaz.

 

Le Premier Ministre l’a donc affirmé le mercredi 14 novembre 2018. Les chaudières fonctionnant au fuel n’existeront plus en 2029. Le gouvernement cible les dix millions de Français, dont leur habitat est équipé d’une chaudière individuelle au fuel. Les copropriétés ne sont pas encore concernées.

 

Pourtant responsable de seulement 0,9% des émissions de dioxyde de carbone par an selon les derniers chiffres publiés par l’ADEME (2016), les Français paient un lourd tribu pour des raisons politiques de bourgeois bohème, hors du temps présent.

 

Aussi, est-il essentiel de savoir combien coûte à ce jour l'installation d'une nouvelle chaudière, étant entendu qu’il existe un crédit d’impôt portant sur la transition énergétique de 30% hors taxes sur le matériel (hors main d’œuvre), plafonné à 8.000 € pour une personne seule ou 16.000 € pour un couple ! Ce qui est curieux dans la mesure où il ne fera pas deux fois plus froid à deux.

 

Quel que soit le mode l’énergie de remplacement du fuel, il est nécessaire (ou conseillé) de procéder au retrait ou à l’inertage (bouchage) de la cuve. En comptant la neutralisation du conteneur et son dégazage, son retrait ou son sablage est d’environ 1.500 € TTC. Il faudra par la suite procéder aux travaux permettant à l’installation de chauffage existante de pouvoir être compatible.

 

Si le gaz permet une bonne maîtrise des dépenses énergétiques, il produit encore 20% de CO² en moins, émet 50% de particules fines en moins et 100% de suies en moins que le fuel.

 

Remplacer une chaudière alimentée au fuel par une chaudière individuelle à gaz nécessite un investissement compris entre 1.500 € TTC et 25.000 € TTC.

 

Une fois retiré la cuve à fuel, il faudra raccorder la nouvelle chaudière au compteur à gaz et au réseau de distribution. Les conduits et les radiateurs existants pourront dans 90% des cas être réutilisés. Sans doute faudra-t-il simplement équiper la cheminée d’un tubage spécifique pour assurer une évacuation optimale des gaz de combustion !

 

Le modèle électrique semble bien plus respectueux de l'environnement. Le remplacement du chauffage au fuel à une installation au chauffage électrique dans une maison sollicite des montants très différents selon la technologie choisie. En effet, les prix des premiers grille-pains avoisinent 30 € l’unité, alors que le système de pompe à chaleur demandera un investissement de plus de 9.000 € TTC. En investissant dans un équipement performant dès le départ, les factures seront réduites à leur stricte nécessité. Mais le grille-pain reste le premier réflexe dans la mesure où les sommes à investir semblent dépasser l’entendement.

 

 

 

Des diagnostics immobiliers à foison

 

Au nom de la transparence et du droit à l’information du consommateur immobilier, du principe de précaution, du principe de la protection de la santé et de la sécurité des occupants, force est de constater un empilement sans fin des diagnostics obligatoires depuis 1976. Cécile Duflot, pourtant étiquetée écologiste, a plus que quadruplé les contrats de bail (habitation, professionnel et commercial) et les actes de vente (promesse de vente et acte authentique), utilisant encore plus de papier qu’auparavant, et un billet en plus…

 

Ne seront énumérés que les diagnostics obligatoires :

  • Superficie (loi Carrez pour les ventes ou loi Boutin pour les locations)

  • Performances Energétiques (obligatoire pour les ventes et la location)

  • Dossier Technique sur l’Amiante (obligatoire pour les ventes et la location)

  • Risque d’exposition au Plomb (obligatoire pour les ventes et la location)

  • Termites et autres insectes xylophages (obligatoire pour les ventes et la location)

  • Etat des risques naturels, miniers et technologiques, et pollution (obligatoire pour les ventes et la location)

  • Sécurité électrique (obligatoire pour les ventes et la location)

  • Sécurité liée à l’installation du gaz (obligatoire pour les ventes et la location)

  • Installation liée à l’assainissement individuel (obligatoire pour les ventes), etc.

 

 

 

Des taux bancaires extrêmes

 

Parallèlement, les prix de vente des logements exploseront dans les grandes métropoles. A Paris, en mai 2019, les 9.840 €/m² ont été franchis, près de quatre fois plus que le reste de la France métropolitaine. Pour mémoire, en 2009, le prix d’un appartement parisien s’échangeait à hauteur de 6.380 €/m².

 

Ce marché actuel frénétique est certes favorisé par des taux bancaires très faibles (en juillet 2019, ces taux d’emprunt se négocient entre 0,6% sur 15 ans pour les meilleurs dossiers et 1,4% sur 25 ans pour un dossier classique).

 

Pourtant, comme le souligne l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) dans une note publiée en février 2019, l’inflation incontrôlée des prix d’acquisition de l’immobilier provient essentiellement des politiques municipales menées. Le nombre d’acquéreurs s’est multiplié, entre les jeunes couples, les nouveaux divorcés, les familles recomposées, les pied-à-terre, les « chacun chez soi » et… l’utilisation abusif du droit de préemption urbain. Ce droit de préemption est certes utile pour créer de nouveaux logements sociaux, afin d’atteindre le pourcentage obligatoire fixé par la loi ALUR susdite d’une part, et créer une mixité sociale d’autre part. Mais ce droit de préemption crée une réduction considérable du nombre de logements disponibles à la vente. A Paris, le Maire Anne Hidalgo a ainsi créé un phénomène d’étranglement du marché, la demande étant plus forte sur un marché où l’on construit très peu.

 

 

 

 

 

En conclusion, lorsque l’Etat veut corriger ses erreurs économiques dont le montant dépasse les deux milliards d’euros par an à ce jour, il les aggrave. A force de croire que les particuliers, propriétaire de leur(s) appartement(s), sont de riches spéculateurs, la France tue sa poule aux œufs d’or…

 

La politique du logement est une affaire trop sérieuse pour être laissé aux idéologistes, populistes, démagogues et lobbyistes.

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