L'Arrêté de Péril

Depuis plus de dix ans, j'alerte les mairies et préfectures des situations technique et pécuniaires de plusieurs copropriétés. Il y a notamment eu le 9 passage Kracher à Paris, le 22 avenue Faidherbe aux Lilas, etc.

Si l'on mettait toutes les copropriétés en difficulté en un même lieu, on obtiendrait une agglomération d'une taille comparable à celle de Lille. Ce constat alarmant est établi par une étude de la Confédération Nationale des Administrateurs de Biens.

Ce phénomène, exceptionnel il y a encore quelques années, est devenu un phénomène en plein développement : chômage, baisse de revenus, surendettement, environnement économique et social difficile, etc.

Dans les quartiers anciens dégradés comme à la périphérie des villes, là où les immeubles collectifs privés logent souvent des familles au profil modeste, la copropriété s'embourbe dans les difficultés. Essentiellement parce que les familles n'ont plus les moyens de payer les charges courantes ou d'indispensables travaux d'entretien du bâti.

Et le profil social des occupants est souvent identique !

Faute de travaux et d'entretien courant, la vie en copropriété se transforme en cauchemar : coupures d'eau, escaliers dégradés, humidité dans les appartements, etc. Souvent, la copropriété est également victime du règne de marchands de sommeil spécialisés dans le rachat de logements à bas prix dans des quartiers sans avenir. C'est la spirale infernale.

Si tout propriétaire est responsable, même sans faute, des dommages causés à autrui par son immeuble, le Maire a également intérêt à faire cesser toute dégradation dangereuse d’un bâtiment en utilisant des procédures adéquates.

Certaines trouvent leur fondement sur ses pouvoirs de police générale, d’autres sur ses pouvoirs de police spéciale.

Dès lors que les services administratifs de la Commune dont dépend l’immeuble ou de la Préfecture de Police (à Paris) constatent dans un bâtiment, alertés par les occupants, le syndic, un architecte, un expert-judiciaire ou tout homme de l'art, qu'un état de dégradation met en cause la stabilité de l’édifice et la sécurité des occupants ou des riverains ou passants, un arrêté de péril doit être pris sans délai.

Lorsque le propriétaire (propriétaire d’une maison ou syndicat de copropriétaires) est connu, le Maire de la Commune (ou le Préfet de Police à Paris) doit user de ses pouvoirs de police spéciale. Dans l'hypothèse inverse (immeuble présumé vacant et sans propriétaire connu), le maire ne peut que recourir à ses pouvoirs de police générale. En outre, le Préfet peut, dans tous les cas, se substituer au Maire dans l’hypothèse selon laquelle ce dernier négligerait ou refuserait de prescrire les mesures qui s'imposent en cas de péril.

Il est important de comprendre que la procédure de péril s'applique sur des immeubles appartenant à des personnes privées ou publiques et concerne tous les types d'occupation, quel que soit le statut de l'occupant (locataire, résidant d'un établissement d'hébergement, etc.).

Encore, la procédure de péril s'applique aux immeubles bâtis au regard de leur solidité (garde-corps, balcons, escaliers, toiture, façade, plafonds et planchers, etc.) et non au regard de la sécurité des installations électriques, chauffage ou autres, dont les désordres seront traités au titre de la procédure d'insalubrité.

IMMEUBLE MENAÇANT RUINE

A - Les pouvoirs de police spéciale du Maire

Les pouvoirs du Maire concernent les immeubles bâtis et, par extension, les éléments qui y sont incorporés (corniches, balcons, cheminées, tuyaux d’évacuation des eaux des toitures, etc.).

Ses pouvoirs découlent de l'article L.511-1 du Code de la Construction et de l'Habitation aux termes duquel ‘le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique’.

Lorsqu'un édifice menace ruine, le maire dispose de la procédure de PÉRIL ORDINAIRE (i) ou de la procédure de PÉRIL IMMINENT (ii).Et suivant la gravité du péril, l'arrêté est assorti ou non d'interdiction partielle ou totale d'habiter, le relogement pour les locataires étant à la charge des propriétaires.

Le choix entre l'une ou l'autre est lié à la nature du danger présenté par le bâtiment.

1. La procédure de péril ordinaire

1.1. Procédure ordinaire

Aux termes des dispositions de l’article L.511-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, « le propriétaire est mis en demeure d’effectuer dans un délai déterminé les travaux de réparation ou de démolition de l’immeuble menaçant ruine et, si le propriétaire conteste le péril, de faire commettre un expert chargé de procéder, contradictoirement et au jour fixé par l’arrêté, à la constatation de l’état du bâtiment et de dresser rapport.

Si, au jour indiqué, le propriétaire n’a point fait cesser le péril et s’il n’a pas cru devoir désigner un expert, il sera passé outre et procédé à la visite par l’expert seul nommé par l’administration. Le tribunal administratif, après avoir entendu les parties dûment convoquées conformément à la loi, statue sur le litige de l’expertise, fixe, s’il y a lieu, le délai pour l’exécution des travaux ou pour la démolition. Il peut autoriser le maire à y faire procéder d’office et aux frais du propriétaire si cette exécution n’a pas eu lieu à l’époque prescrite.

En outre, lorsque le tribunal administratif a constaté l’insécurité de l’immeuble, le maire peut prendre un arrêté portant interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. »

1.2. Chronologie

α. Information des occupants :

Lorsque le Maire (ou le Préfet de Police à Paris) a connaissance de désordres affectant un immeuble susceptibles de provoquer un danger pour la sécurité des occupants et/ou des passants, il notifie au propriétaire qu'une procédure de péril ordinaire va être prise à son encontre.

Lorsque l'immeuble en cause est un immeuble en copropriété, la notification est transmise au syndic de copropriété. Il appartient ensuite à ce dernier de transmettre cette information, par lettre recommandée avec avis de réception, à l'ensemble des copropriétaires dans un délai maximal de vingt-et-un (21) jours.

Dès réception du courrier, le propriétaire dispose d'au minimum un (1) mois pour présenter ses éventuelles observations au Maire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce délai est porté à deux (2) mois s'agissant du syndic de copropriété.

β. Visites des lieux :

Le Maire peut faire procéder à des visites pour vérifier l'état de solidité de l'immeuble, mais celles-ci ne sont pas obligatoires pour déclencher une procédure de péril ordinaire.

γ. Arrêté de péril ordinaire

Si les désordres persistent, le Maire prend un arrêté de péril mettant en demeure le propriétaire de l'immeuble ou le syndic de copropriété d'effectuer les travaux de réparation ou de démolition dans un délai qui ne peut être inférieur à un (1) mois.

Si l'état de solidité de tout ou partie de l'immeuble ne permet pas de garantir la sécurité des occupants et/ou des passants, le maire peut également assortir l'arrêté de péril d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter les lieux.

L’arrêté de péril doit être explicite sur les mesures à prendre pour faire cesser le péril, à peine d’illégalité.

Fixé par l'arrêté, ce délai commencera à courir au jour de sa notification à son propriétaire.

La notification de l'arrêté est faite par voie administrative (agent assermenté, commissaire de police, huissier de justice, etc.). La date de notification servira de point de départ au délai imparti au propriétaire pour exécuter les travaux ou contester l’arrêté de péril. Il faut donc que l'acte de notification mentionne les voies et délais de recours contre la décision, faute de quoi, le délai ne saurait valablement courir (CE 20 mars 1992, Cne d'Arcueil, n°115504).

L’arrêté peut également être notifié à l’occupant pour faire courir les délais de recours à son encontre. La notification de l'arrêté de péril ne peut être effectuée par la voie administrative que si elle touche le propriétaire lui-même et non un tiers sans qualité pour recevoir cet acte à sa place (CE 9 mai 1962, Cne de la Saulce).

Mais s’il s’agit d’un édifice en mitoyenneté, l’arrêté doit être notifié aux deux propriétaires intéressés. Lorsque l'Administration n'a pu faire notifier l'arrêté de péril à un propriétaire dont l'adresse est inexacte ou inconnue, cette circonstance ne vicie pas la procédure (CE 20 novembre 1991, Cne de Vans c/ Boler). Le juge vérifiera que l'Administration a procédé à des recherches suffisantes pour trouver l'adresse du destinataire.

Si, à la date fixée par le Maire dans son arrêté, le propriétaire (ou le syndicat des copropriétaires) ne s’est pas manifesté (notamment il n'a pas effectué les travaux, ou ne s’est pas présenté à l’expertise), le Maire devra faire visiter le bâtiment par l’expert seul, qu’il aura désigné, qui proposera des solutions dans un rapport que le Maire transmettra immédiatement au Tribunal Administratif afin de statuer en audience contradictoire.

Au vu du rapport de l’expert, le Maire rédigera, à l’intention dudit tribunal, des conclusions complémentaires à son arrêté (par exemple, pour étendre ses demandes de réparation ou de démolition) ; s’il ne le fait pas, il ne pourra pas, ensuite, augmenter ses prétentions devant le juge administratif.

Le Tribunal Administratif peut prescrire des travaux de réparation, voire ordonner la démolition et, désormais, autoriser le Maire à prendre une interdiction d’habiter.

δ. Exécution des travaux

L'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté est constaté par un expert désigné par la Commune. L'expert remet un rapport au Maire qui, au vu de ce rapport, prononce la mainlevée de l'arrêté lorsque les travaux ont mis fin durablement au péril de l'immeuble.

Le Maire est donc chargé de veiller à l’exécution de ce jugement, qui ne peut être assorti d’une astreinte ; mais il ne pourra exécuter d’autres travaux que ceux ordonnés.

ε. Non exécution des travaux

Ce n'est que si le propriétaire n'a pas obtempéré dans le délai imparti que le Maire pourra être autorisé par le Tribunal à exécuter d'office les travaux à ses frais (CE 13 juillet 1968, Estarague ; CE 18 mai 1988, Ville de Toulouse).

Lorsque les mesures prescrites par l'arrêté n'ont pas été exécutées dans les délais, le propriétaire ou le syndic de copropriété est mis en demeure par le Maire de les réaliser dans le délai d’un (1) mois. À défaut, le Maire ou le Préfet peut faire réaliser les travaux d'office aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Lorsque l'inexécution de l'arrêté de péril résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le syndic en informe le Maire en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les travaux prescrits et en lui fournissant une attestation de défaillance.

Sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure de le faire par le syndic, n'ont pas répondu ou n'ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les travaux prescrits dans le délai de quinze (15) jours à compter de la sommation de payer.

La Commune dispose alors d'un délai d'un (1) mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants.

Lorsqu’elle n’a pas recouvré la totalité de la créance qu'elle détient sur un copropriétaire défaillant auquel elle s'est substituée, le syndic doit l’informer d’une vente éventuelle de lot par ce copropriétaire afin de lui permettre de faire valoir ses droits auprès du notaire qui en est chargé.

Mais lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, la Commune ne peut recourir à la procédure de substitution.

ζ. Recours

Si les experts des parties sont en désaccord, notamment sur l’état de péril, ou sur les mesures à ordonner pour faire cesser le danger, le Tribunal désignera un expert.

Le jugement du Tribunal est susceptible d’appel avec ministère d’avocat devant la Cour administrative d’appel dans le délai de deux (2) mois suivant sa notification administrative par le Maire (et non par le greffe), à défaut, sa signification.

2. La procédure de péril imminent

2.1. Principe

Le Maire peut utiliser, indépendamment de la procédure de péril ordinaire (ou en même temps) la procédure de péril imminent prévue par l'article L.511-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, qui dispose que : « en cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, provoque la nomination par le juge du tribunal d’instance d’un homme de l’art qui est chargé d’examiner l’état des bâtiments dans les vingt quatre heures qui suivent sa nomination. Si le rapport de cet expert constate l’urgence ou le péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité et, notamment, l’évacuation de l’immeuble ».

2.2. Chronologie

α. Information des occupants :

Lorsque le maire a connaissance de désordres affectant un immeuble présentant une menace réelle et actuelle pour la sécurité des occupants et/ou des passants, il notifie au propriétaire qu'une procédure de péril imminent va être prise à son encontre.

Lorsque l'immeuble en cause est un immeuble en copropriété, la notification est transmise à l'ensemble des copropriétaires et au syndic.

β. Visites des lieux :

Un expert est Nommé, sur demande du maire, par un juge des référés.

Cet expert, chargé d'examiner l'état de l'immeuble dans les vingt-quatre (24) heures qui suivent sa nomination, doit dresser un constat et proposer des mesures techniques pour mettre fin à l'imminence du péril.

γ. Arrêté de péril imminent

Lorsque le rapport de l'expert conclut à un péril grave et immédiat, le Maire prend un arrêté de péril mettant en demeure, dans un délai qu'il fixe, le propriétaire de l'immeuble ou le syndic de copropriété, de prendre des mesures provisoires pour garantir la sécurité et, notamment, l'évacuation des occupants de l'immeuble.

L’arrêté de péril imminent est exécutoire immédiatement dès sa notification. Le Maire n’a pas à le soumettre au Tribunal Administratif.

Le maire peut prescrire la démolition partielle de l'immeuble, afin de supprimer un de ses éléments dangereux, par exemple la partie d'un mur menaçant de s'écrouler.

Si l'état de solidité de tout ou partie de l'immeuble ne permet pas de garantir la sécurité des occupants et/ou des passants, le Maire peut assortir l'arrêté de péril d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter dans les lieux.

En principe, le Maire ne peut prescrire la démolition de l'immeuble dans son entier, sauf cas exceptionnel lorsque l'immeuble présente un danger d'une exceptionnelle gravité.

δ. Exécution des travaux

L'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté est constaté par un expert désigné par la Commune.

L'expert remet un rapport au Maire qui, au vu de ce rapport, prononce la mainlevée de l'arrêté lorsque les travaux ont mis fin durablement au péril de l'immeuble.

Lorsque les mesures provisoires n'ont pas mis fin durablement au péril, le Maire doit mettre en œuvre une procédure de péril ordinaire.

ε. Non exécution des travaux

A défaut d’exécution le Maire peut faire immédiatement réaliser les travaux indispensables, à l’exception de la démolition de l’immeuble, qui ne peut avoir lieu que sur le fondement de la procédure de péril ordinaire (CE 26 juillet 1985, Cne de Vigny).

L’appréciation de l’urgence de la situation appartient au Maire et/ou à l’expert qui constate l’état des lieux.

L'urgence et l'imminence du péril s'apprécient de manière objective : le danger doit être réel, actuel et susceptible de provoquer, à brève échéance, des troubles graves (CE 20 mars 1959, Mayeur).

Dans le cas où les mesures prescrites par l'arrêté n'ont pas été exécutées dans les délais, le Maire met en demeure le propriétaire ou le syndic de copropriété de les réaliser dans le délai d'un (1) mois.

À défaut, le Maire ou le Préfet peut faire réaliser les travaux d'office aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire ou le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.

3. Les frais afférents à la police des édifices menaçant ruine

Les frais éventuels d’expertise ordonnée par le Tribunal sont mis par lui à la charge :

• du propriétaire si effectivement l’immeuble devait être réparé ;

• de la Commune, si l’arrêté prescrivant la démolition est annulé sur recours du propriétaire intéressé, ainsi que les frais de timbre et d’enregistrement.

Quant aux frais de réparation, de démolition résultant de travaux exécutés d’office, ils sont avancés par la Commune. Ces travaux ne peuvent être exécutés qu'après que les projets et devis relatifs ont reçu l’approbation du Conseil Municipal. L’article L.511-4 dispose que les sommes sont ensuite recouvrées par le Trésor Public au profit de la Commune comme en matière d’impôts directs. Elles peuvent aussi être recouvrées par le moyen d’un état exécutoire notifié au propriétaire (CE 6 mars 1967, Sté des Ets Roth).

Le paiement des travaux exécutés d’office, ainsi que les frais d’inscription hypothécaire, les frais de relogement ou d’hébergement s’il y a lieu, sont garantis par l’inscription, à la diligence du Maire et aux frais des propriétaires concernés, d’une hypothèque légale sur l’immeuble ou, s’il s’agit d’un immeuble en copropriété, sur le ou les lots concernés.

4. Le relogement des occupants de l’immeuble menaçant ruine

A compter de la notification de l’arrêté portant interdiction d’habiter et d’utiliser l’immeuble menaçant ruine, les locaux vacants ne peuvent être ni donnés à bail, ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit.

Pire. Lorsqu'un immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter dans les lieux, le propriétaire-bailleur est tenu d'assurer le relogement de ses occupants.

Ce dernier doit proposer au minimum trois (3) offres de relogement à chacun des occupants de l'immeuble, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ces offres doivent correspondre à leurs besoins (nombre de pièces par personnes vivant au foyer) et à leurs ressources. Lorsqu'une offre a été acceptée, l'occupant doit régler les loyers du nouveau logement.

En cas d'interdiction temporaire d'habiter dans les lieux, le loyer cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit la notification de l'arrêté jusqu'au 1er jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux ayant mis fin au péril de l'immeuble.

En cas d'interdiction définitive d'habiter dans les lieux, le loyer cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit la notification de l'arrêté jusqu'à la date fixant l'interdiction d'habiter dans les lieux.

La notification de l'arrêté de péril prononçant une interdiction définitive ou temporaire d'habiter les lieux n'entraîne pas la résiliation du bail, sauf si l'occupant refuse les trois (3) offres de relogement correspondant à ses besoins et à ses ressources. Si l'occupant refuse ces offres et continue malgré tout d'occuper les lieux, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion en saisissant le tribunal d'instance.

Lorsqu'une mesure d'expulsion immédiate est prononcée, un huissier de justice doit intervenir pour établir un inventaire du mobilier qui sera remis et entreposé dans un lieu désigné par une autorité de police. Les frais d'huissier et de garde des meubles sont à la charge du propriétaire de l'immeuble jusqu'à l'expiration du délai d’un (1) an accordé à l'occupant pour retirer le mobilier. Ce délai court à compter de la signification faite par l'huissier à l'occupant de retirer ses meubles.

En cas de défaillance du propriétaire, le Maire prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants. L'occupant qui n'a pas reçu d'offre de relogement correspondant à ses besoins et ses ressources et qui demeure dans les lieux est considéré comme étant un occupant de bonne foi ; il ne peut être expulsé pour ce motif.

Enfin, le propriétaire-bailleur est tenu de verser à chaque occupant une indemnité d'un montant correspondant à trois (3) mois de leur nouveau loyer pour couvrir leurs frais de réinstallation.

B. Les pouvoirs de police générale du maire

La police des édifices menaçant ruine, police spéciale, doit être distinguée de la police municipale générale.

Aux termes des dispositions de l'article L.2.212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales, la police municipale a pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique.

Ainsi, au titre de ses pouvoirs de police générale, le Maire procède notamment à la démolition ou la réparation des édifices menaçant ruine.

Les frais encourus resteront à la charge de la Commune, parce que son intervention a eu lieu dans un intérêt public assimilable à une tâche de protection civile, tandis que si elle agit dans le cadre des procédures de péril du Code de la Construction et de l’Habitation, elle ne fait que l’avance des frais occasionnés par des travaux d’office (CE 30 janvier 1948, Ville de Clermont-Ferrand).

Encore, le Conseil d’Etat a décidé que si, en vertu de l’article L.2212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales, le Maire peut ordonner la démolition des immeubles menaçant ruine, il ne peut le faire que dans la mesure où ces immeubles sont exposés à des dangers provenant de causes extérieures à l'immeuble (CE 26 juillet 1985, Cne de Vigny).

Néanmoins, des circonstances exceptionnelles peuvent justifier une démolition d’office même lorsque la cause du péril n’est pas extérieure l’immeuble. Par exemple, il peut arriver que l’imminence du danger soit telle qu’elle ne permet pas d’entreprendre une quelconque procédure et que le maire soit ainsi conduit à faire usage des pouvoirs de police générale qu’il tient de l’article L 2212-2 susdit.

Par ailleurs, lorsque l’autorité de police intervient au titre de l’article L 2112-2-5è, elle peut agir d’office en raison de l’urgence, sans avoir à être autrement habilitée par un tribunal.

Plus généralement, l'intervention du Maire, quelle que soit la procédure utilisée, n'est pas limitée au cas où le danger à prévenir peut affecter la voie publique mais s'étend au cas où l'état d'un immeuble entraîne des risques d'effondrement en n'offrant pas les garanties de solidité nécessaire et compromet ainsi la sécurité de toute personne qui viendrait à pénétrer dans la propriété du fait que l'accès n'en serait pas efficacement interdit (CE 21 décembre 1979, Delecourt, n°10 403, 480). Ainsi il revient notamment au Maire, au titre de ses pouvoirs de police générale, de s'attacher le cas échéant à mettre en œuvre tous les moyens susceptibles d'empêcher l'accès à l'immeuble menaçant ruine (pose de barrières, panneaux annonçant le danger, etc.).

COMMENT EVITER LA MENACE D'UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE

1. Mise en place d’une statistique du parc de copropriétés fragiles

Notamment, il est exigé à l’Administration (Etat, collectivités territoriales, ANAH) de poursuivre ses efforts pour repérer le parc de copropriétés potentiellement fragiles grâce à la mise en place l’immatriculation des copropriétés pour reconnaître un immeuble comme entité à part entière, indépendamment de son syndic.

1.1. Mise en place d’un diagnostic technique global portant sur l’ensemble des ouvrages et équipements de la copropriété

Encore, il est rendu obligatoire la réalisation d’un diagnostic technique global portant sur l’ensemble des ouvrages et équipements de la copropriété. Ce diagnostic décrira l’état du bâti, identifiera les dysfonctionnements des parties communes, préconisera un programme de travaux à réaliser, hiérarchisera ces travaux en estimer sommairement le coût. Ce diagnostic sera nécessairement communiqué à tout acquéreur d’un lot de copropriété, au même titre que le Diagnostic Technique Amiante, le Constat des Risques d’Exposition au Plomb, le Diagnostic de Performance Énergétique, etc. Le coût d’un tel travail est estimé à environ 5.000 € HT !

1.2. Mise en place d’un fonds prévisionnel de travaux

Par ailleurs, il a été instauré une obligation de constituer un fonds prévisionnel de travaux, alimenté régulièrement par les copropriétaires, au prorata du budget de fonctionnement (5% minimum du budget annuel) et ce, dès la création d’une copropriété. Ces versements ne sont pas récupérables lors de la vente du lot.

Ces fonds ‘Travaux’ sont placés sur un compte bancaire ou postal séparé - c’est-à-dire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires – rémunéré au profit de la copropriété et non fiscalisé.

1.3. Mise en place de comptes bancaires ou postaux séparés, sans dérogation possible

Plus largement, pour tous les fonds du syndicat, il est rendu obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom dudit syndicat, en supprimant la possibilité de dérogation votée par l’assemblée générale, en précisant qu’il ne pourra faire l’objet d’aucune convention d’unité, de fusion ou de compensation avec tout autre compte.

1.4. Recouvrement des charges par le syndic

Pour lutter contre les impayés, le syndic sera limité dans le nombre de relances avant mise en demeure du copropriétaire débiteur.

Le syndic doit mettre en demeure tout copropriétaire qui n’a pas payé ses charges d’une ancienneté supérieure à trois (3) mois, et d’ester en justice pour le recouvrement de l’impayé dès lors que le copropriétaire ne s’est pas acquitté de sa dette dans un délai de quinze (15) jours après la dernière mise en demeure.

2. Conclusion

Les chemins qui mènent à l’assainissement des immeubles en copropriété sont longs !

Pour éviter qu’un patrimoine immobilier soit frappé de péril, il est indispensable d’effectuer régulièrement des travaux d’entretien, sans que ces travaux deviennent péremptoires. Ne pas faillir son investissement immobilier, c’est ne pas en perdre sa valeur, essentiellement par négligence.

Et parce que trop souvent les syndics oublient leur devoir d’information des copropriétaires sur l’état réel de leur bien immobilier, le syndicat des copropriétaires voit les parties communes se dégrader de plus en plus. Parce que les syndics ne prennent pas le temps pour expliquer, apprendre, faire comprendre aux copropriétaires la nécessité de réaliser tels ou tels travaux, le syndicat des copropriétaires voit les parties communes se dégrader de plus en plus. Parce que les syndics sont majoritairement perçus comme des voleurs en obligeant les copropriétaires à faire réaliser des travaux dans leur immeuble, commissionnement oblige, les travaux tardent à être présentés ou votés en assemblée générale… Et le syndicat des copropriétaires voit les parties communes se dégrader de plus en plus !

Jusqu’à l’arrêté de péril !