Bail verbal - Location - Sous-location et Propriétaire-Bailleur...

L’article 3 de la loi n°89-496 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, d’ordre public, dispose que « le contrat de location doit être écrit. Il doit préciser :

- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

- la date de prise d'effet et la durée ;

- la consistance et la destination de la chose louée ;

- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;

- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. ».

La loi n’a cependant prévu aucune sanction à cette absence d’écrit, mais permet de procéder à la régularisation de la situation et ce, à tout moment par la partie la plus diligente entre bailleur ou preneur à bail (dito art. 3 de la loi n°89-496 susvisée). Aussi, la jurisprudence reconnaît-elle l’existence d’un bail oral et notamment confirme que l’absence de bail écrit n’est nullement assimilable à une absence de contrat !

Le bail verbal est-il plus avantageux qu’un bail formel et, le cas échéant, pour qui ?

1. JUGEMENT VAUT BAIL

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou le preneur est fondé à obtenir un bail écrit, comportant les stipulations conformes à l’accord des parties et pour le surplus à la loi. A défaut d’accord sur le contrat de mise en conformité, le juge peut décider que son jugement vaut bail, lequel ne comprendra que les seules clauses sur lesquelles les parties ont trouvé un accord et pour le surplus aux dispositions impératives de la loi. Le juge ne saurait imposer dans sa décision valant bail l’introduction de clauses facultatives.

1.1. Clauses non négociables

1.1.1. La durée

Par un arrêt de la Cour d’appel de Paris rendu le 11 mars 1997, les magistrats ont convenu que la durée d’un bail verbal est celle prévue par la loi, soit trois (3) ans lorsque le bailleur est une personne physique ou six (6) ans lorsque le bailleur est une personne morale.

1.1.2. Le paiement d’un loyer et des charges récupérables

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au preneur à bail de payer à son bailleur le loyer et les charges récupérables, ce qui constitue la contrepartie essentielle de l’occupation de l’immeuble loué.

1.1.3. L’usage paisible des locaux loués

Le locataire doit encore répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de l’occupation des locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il prend en outre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

1.2. Clauses facultatives

1.2.1. La révision du loyer

Si le bailleur souhaite faire réviser annuellement le montant du loyer, il devra obligatoirement faire mentionner les règles de révisions du loyer dans le contrat.

La révision du loyer suppose l’existence d’une clause contractuelle explicite. A défaut, aucune révision ne peut intervenir. C’est ce qu’a confirmé la 3è chambre de la Cour de cassation par un arrêt du 4 octobre 1995.

1.2.2. Le paiement des loyers et charges à un terme convenu

Nous l’avons vu plus haut que la contrepartie essentielle de l’occupation des lieux par le preneur à bail est le versement d’un loyer et des charges récupérables. Encore, faut-il préciser la date du paiement du loyer (mensualité, trimestrialité, échu ou à échoir, etc.) ! C’est ce que semble ressortir des jurisprudences ne permettant pas au bailleur l’obtention de la résiliation de plein droit du bail verbal pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

1.2.3. Versement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est uniquement destiné à couvrir les éventuels manquements du preneur à bail à ses obligations locatives (régularisation des loyers et des charges ou des frais de réparation). Son montant est déterminé par la loi et doit correspondre à un mois de loyer pour toute location d’un logement à usage d’habitation relevant du secteur privé non conventionné. Attention, aucun dépôt de garantie n'est exigible si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois…

1.2.4. Obligation de s’assurer contre les risques locatifs

L’article 7 de la loi susmentionnée impose au preneur à bail de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Mais cela ne peut trouver application que dans le cas d’un bail écrit, conforme aux dispositions législatives et réglementaires. La jurisprudence n’a jamais considéré cette carence du locataire comme un motif de résiliation d’un bail verbal.

Et encore, grâce à la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, et l’un de ses décrets d’application n°2016-383 du 30 mars 2016, si le locataire ne souscrit pas d’assurance multirisques habitation, le propriétaire-bailleur a la faculté d’en souscrire une au nom et pour le compte de son locataire et de demander le remboursement de la prime à raison d’un douzième par mois. Pour cela, le bailleur doit d'abord envoyer à son locataire une lettre recommandée avec demande d’avis de réception indiquant sa volonté de prendre une assurance à sa place. Le locataire bénéficie d’un délai d’un (1) mois pour souscrire une assurance. A noter que l’envoi de ce courrier prive le bailleur de la possibilité de résilier le bail pour défaut d'assurance, même en cas de clause résolutoire. Passé ce délai, si le preneur à bail n’a pas assuré son logement, le bailleur pourra souscrire lui-même à une assurance.

Nous comprenons ainsi que les avantages du bail verbal peuvent être notamment l’absence de révision du loyer et l’impossibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail sur le fondement d’une clause résolutoire (impayés de loyer, défaut d’assurance, etc.). Mais les inconvénients d’un bail verbal ne sont pas négligeables non plus. C’est au preneur à bail verbal de prouver son titre d’occupation, et ce par tout moyen !

Encore, la conséquence la plus évidente de l’absence de bail écrit est l’absence d’état des lieux d’entrée dans les locaux. Ce qui implique que le logement est présumé être en bon état à la remise de clefs… ainsi que le prévoit à mots couverts l’article 3 de la loi du 6 juillet 1965.

2. COMMENT SORTIR DU BAIL VERBAL ?

Ainsi qu’il a été dit, la situation instable entre les parties liées à l’absence de bail écrit peut se faire amiablement.

En l’absence d’accord, chacun est fondé à demander au juge la mise en conformité de cette situation précaire, lequel peut soit enjoindre le bailleur à proposer un contrat de location, soit à décider en ultime recours que son jugement vaut bail.

2.1 Date de prise d’effet de l’établissement d’un bail écrit

2.1.1. Clauses impératives

La Cour d’appel de Paris a décidé, par un arrêt du 11 mars 1997, que la régularisation du bail prend effet, pour les clauses législatives impératives, à compter de l’entrée dans les lieux du locataire, le paiement du premier terme étant un indice déterminant.

L'occupation des lieux n'est efficace que si elle manifeste sans équivoque la volonté du bailleur. En effet, une simple tolérance n'est en effet pas créatrice de droits et il peut y être mis fin à tout moment.

Même lorsqu'elle présente les qualités requises, l'occupation des lieux est en elle-même insuffisante pour prouver le commencement d'exécution d'un bail verbal. L'occupation matérielle des lieux n'est efficace que si elle s'accompagne de faits positifs manifestant la volonté commune des parties. Peut constituer un faisceau d’indices déclaration de loyers faite à l'enregistrement par le propriétaire et le règlement par lui des impôts correspondants.

2.1.2. Clauses facultatives

L’application pure et simple de l’article 2 du code civil trouve sa parfaite application. Dans un souci permanent d’assurer la sécurité juridique des citoyens, la loi n’agit que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Aussi, et sauf convention expresse contraire et sans équivoque, l’application des clauses facultatives n’a d’effet que pour l’avenir.

2.2. Comment résilier un bail verbal ?

2.2.1. Résiliation à l’initiative du bailleur

Le délai de préavis applicable au congé est de six (6) mois lorsqu'il émane du bailleur

Le bailleur peut donner congé au locataire pour le terme du contrat en invoquant :

• la reprise pour habiter

• la vente

• un motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, ainsi qu’il en résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsque la demande de résiliation du bail est fondée sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Dans ce cas, le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

2.2.2. Résiliation à l’initiative du locataire

Le délai de préavis applicable au congé est de trois (3) mois lorsqu'il émane du locataire. Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis réduit à un mois. Ce même délai réduit est applicable aux locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par exploit d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges récupérables pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

3. CAS PARTICULIER DU SOUS-LOCATAIRE

Prenons le cas d’un locataire sous-louant son appartement. La sous-location consiste pour un locataire, seul titulaire du bail, à consentir lui-même une location à un ou plusieurs autres occupants d'une partie du logement loué. Force est de constater qu’elle est, le plus souvent, informelle, dépourvue de tout écrit (ni bail ni quittance).

Et pour cause, rien n'interdit à un locataire d'inviter ou d'installer chez lui qui il veut (avec son nom sur la boîte aux lettres et l'interphone), et même de l'admettre à partager les frais, à condition que cela ne prenne pas la forme du paiement d'un loyer. Il ne sera pas simple pour le propriétaire-bailleur de faire la différence entre amis, parents hébergés, ou concubins installés, et de vrais sous-locataires versant une contrepartie !

La nuance est si subtile que seule une reconnaissance par le sous-locataire de l'existence d'un contrat tacite ou explicite de sous-location permet au propriétaire de prouver de l'infraction au bail qu’il a consenti !

Il ne faut pas confondre sous-location et colocation : La colocation consiste à réaliser une location en commun. Seuls les colocataires qui auront signé le contrat de bail seront considérés comme locataires et seront, in jus, engagés de manière solidaire et indivisible par la clause de solidarité.

Mais il existe d’autres types de colocation. Et le lien matrimonial déterminera l'étendue de l'engagement des colocataires. Aussi, dans le cadre du mariage, les époux sont cotitulaires du bail, alors même qu'un seul des deux aurait signé le bail. Ce type de colocation entraîne une solidarité entre les deux époux : tous les paiements (loyers, charges, dépôts de garantie, etc..) peuvent être réclamés, par le propriétaire-bailleur, à l'un ou l'autre des époux. Cette solidarité perdure tant que le couple est marié et subsiste jusqu'au jugement de divorce.

En cas de concubinage notoire, c’est-à-dire d’une union de fait, caractérisée par une communauté de vie présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, deux hypothèses se présentent :

• si les deux concubins signent le contrat, ils sont engagés tous les deux vis-à-vis du bailleur ;

• si un seul signe le bail, l'autre n'est pas engagé et ne dispose en principe d'aucun droit sur le logement.

Dans le cadre d’un couple ayant conclu un pacte civil de solidarité, les personnes pacsées demeurent solidaires des paiements et des obligations à leur charge, même si un seul des deux a signé le bail.

3.1. Rappel législatif

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. »

3.2. Principe

Les propriétaires n'aiment pas la sous-location, car ils ne contrôlent plus leur(s) locataire(s).

Pourtant, tout preneur à bail peut disposer librement des locaux loués. Ainsi, s'il rencontre l'âme sœur en cours de bail, il a heureusement le droit de partager son toit avec elle sans en référer à son propriétaire-bailleur. Ce dernier n'a aucun droit de regard sur la vie privée de son locataire !

Il n'en va cependant pas de même si le locataire souhaite partager les frais du logement loué avec un autre occupant, ou encore s'il s'absente et ‘abandonne’ sa location à un sous-locataire qui lui versera un loyer.

La sous-location implique le paiement d'un prix.

Il y a, en conséquence, sous-location lorsque le titulaire d'un contrat de bail met tout ou partie de son logement à la disposition d’une personne extérieure au contrat contre le versement d'un loyer. Ce loyer peut revêtir la forme d’une contrepartie pécuniaire, de services (loger une employée de maison dans une chambre de service louée par son employeur contre des heures de ménage), etc.

Sans contrepartie, il n'y a pas sous-location !

Si le bailleur parvient à établir la preuve que son locataire sous-loue, sans aucune autorisation, tout ou partie de son logement, le locataire prend le risque de voir résilier son bail. Dans ce cas, l’occupant du logement devient sans droit ni titre et il sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant est déterminé par le juge.

Par ailleurs, dans le cas d’une sous-location fantôme, le locataire en titre s'expose au chantage à la dénonciation par son sous-locataire, dès lors qu’un différend point. Et, le locataire principal ne dispose d’aucun moyen de poursuivre en recouvrement ou en expulsion son sous-locataire.

Des risques existent également pour le sous-locataire, car outre le fait que les dispositions protectrices de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne lui sont pas applicables, il ne pourra ni solliciter d'allocations logement ni bénéficier du Loca-Pass. Et en fin de bail, le sous-locataire n'ayant aucun droit à l’égard du propriétaire, il ne peut pas se maintenir dans les lieux.

3.3. Tolérance : La sous-location peut être autorisée par le propriétaire-bailleur

Dans certains cas, la sous-location peut être une solution adaptée, par exemple pour une location de courte durée.

3.3.1. Exigence de l’agrément du propriétaire-bailleur

En application des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 susdite, le locataire ne peut ni céder le contrat de bail, ni sous-louer son logement, sauf s’il obtient préalablement l’accord exprès de son bailleur. Pour ce faire, il est utile qu’il adresse à son bailleur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes de laquelle il précise les raisons qui justifient une éventuelle sous-location, la date à laquelle le locataire entend le faire et le loyer escompté.

Le bailleur n’a aucun délai pour répondre. Il peut accepter la sous-location ou la refuser sans à devoir en justifier.

En cas d’acceptation de la sous-location, le bailleur doit la formaliser et non écrire une simple lettre d’acceptation de principe. Il doit surtout en préciser le prix du loyer de sous-location.

En effet, la loi précise que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. En d’autres termes, le preneur à bail principal ne peut percevoir de son sous-locataire un loyer supérieur au loyer au mètre carré dont il est redevable à l’égard du propriétaire-bailleur. Si par impossible le loyer de la sous-location excédait celui payé par le locataire principal, le propriétaire serait en droit de réclamer la différence sur l’ensemble de son logement.

Si la sous-location peut être autorisée avec l'accord exprès et écrit du bailleur, cette prudence semble loin d'être entrée dans les habitudes. Il est vrai qu'en demandant l'autorisation au propriétaire, le locataire et/ou sous-locataire prennent le risque d'essuyer un refus.

3.3.2. Cadre législatif

En cas d'accord exprès du bailleur, les conditions de la sous-location sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire. Le contrat de sous-location, soumis aux dispositions de l’article 1717 du code civil et suivant, doit ainsi préciser le montant du loyer, la date du paiement du loyer, la durée de la sous-location, la répartition des charges, les obligations de parties, etc.

Et il est important de rappeler que nul ne peut consentir plus de droit qu’il n’en possède lui-même. Aussi, le titulaire principal du bail doit s'assurer de la durée sur laquelle il peut s'engager, étant entendu que le propriétaire-bailleur est susceptible de lui donner congé au terme du bail initial ou de chacun de ses renouvellements.

Le locataire principal et son sous-locataire ont en conséquence intérêt à bien se mettre d'accord sur ces modalités de la sous-location afin de les inscrire dans le contrat qui régira les rapports entre eux.

3.3.3. Obligations respectives

La conclusion d’un contrat de sous-location ne libère aucunement le locataire principal de ses obligations à l’égard du propriétaire-bailleur.

Le locataire principal en est toujours le seul redevable des loyers et charges auprès de son propriétaire-bailleur.

Et il reste le seul responsable à l’égard du bailleur des manquements de son ou ses sous-locataires.

Cependant, en cas de non-paiement du loyer par le locataire principal, l’article 1753 du Code civil dispose que le bailleur dispose d’une action directe en paiement contre le sous-locataire dans la limite du montant du sous-loyer.

3.4. Responsabilités du propriétaire-bailleur, du locataire principal et du sous-locataire

3.4.1. Propriétaire-bailleur vs locataire principal

Le propriétaire-bailleur est tenu, à l’égard de son locataire principal, de lui livrer un logement décent, en bon état de propreté et d’entretien. Il doit lui garantir la jouissance paisible des lieux. Il est responsable à son égard des réparations nécessaires au maintien en l’état du logement et prend notamment à sa charge les réparations qui pèsent sur les épaules du propriétaire.

3.4.2. Propriétaire-bailleur vs sous-locataire

En revanche, propriétaire-bailleur et sous-locataire ne sont tenus à aucune obligation l'un vis-à-vis de l'autre. Le sous-locataire ne bénéficie en conséquence d’aucune protection légale fixée par les textes encadrant les locations, vide ou meublée. Si, par exemple, le logement nécessitait de travaux importants à la charge du propriétaire, le sous-locataire devra s'adresser au locataire principal, afin qu'il intervienne auprès du propriétaire. Et le sous-locataire risque de connaître beaucoup de difficultés pour obtenir satisfaction, surtout si le locataire principal tarde ou omet de faire sa demande auprès du propriétaire-bailleur.

3.4.3. Locataire principal vs sous-locataire

Le locataire qui sous-loue son logement assume les deux fonctions. Celle de bailleur et à ce titre, il est tenu de livrer à son sous-locataire un logement décent, en bon état de propreté et d’entretien. Et il doit lui garantir la jouissance paisible des lieux. Il est responsable à son égard des réparations nécessaires au maintien en l’état du logement. Il prend à sa charge les réparations qui pèsent en principe sur les épaules du propriétaire, à charge pour lui d’en demander le remboursement auprès du propriétaire-bailleur.

3.4.4. Locataire principal vs propriétaire-bailleur

Le locataire principal est également tenu vis-à-vis du propriétaire-bailleur de l’exécution des stipulations du bail principal pour l’ensemble des mètres carrés loués et sous-loués. Il est responsable des agissements du sous-locataire et doit répondre de ses manquements. C'est notamment le cas s'il y a dégradation du logement ou plainte des voisins pour tapage nocturne. C'est la raison pour laquelle le locataire titulaire du bail principal doit absolument veiller à ce que son sous-locataire soit bien assuré auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable.

3.5. Conséquences en cas de fin du bail principal

Le contrat de bail du sous-locataire s’éteindra automatiquement à la fin du bail du locataire en titre.

Par conséquent, si ce dernier décide de donner congé au propriétaire à tout moment, cela met automatiquement fin au bail du sous-locataire qui ne peut prétendre y rester.