Les frais de notaire

Quels voleurs ces agents immobiliers ! Quels voleurs ces diagnostiqueurs ! Quels voleurs ces notaires !

Bref, je parlerai des frais de notaire.

Lors d’une vente d’un bien immobilier, différents frais devront être payés ;

• une dizaine de diagnostics immobiliers obligatoires avant de proposer le bien à la vente de 200 € TTC pour une chambre de service à plus de 1.000 € TTC pour une maison de plus de six pièces : métrés, performance énergétique, amiante, plomb, xylophages, gaz, électricité, tout à l’égout, radon, risques naturelles et technologiques, etc. ;

• les frais du syndic pour établir l’état daté (à noter que tout pré-état daté est à ce jour gratuit) : environ 200 € TTC ;

• les frais d’agence : un calcul au prorata du prix de vente quel que soit le travail effectivement accompli. Leurs commissions varient de de 3% à plus de 10% hors taxes du prix de vente net vendeur. Certaines enseignes présentent un forfait. Pour information, avocats et notaires devenant agents immobiliers appliquent les mêmes règles de prix… En outre, le notaire a aussi la capacité juridique, en complément de son rôle d’officialisation des transactions, de rédiger ‘’gracieusement’’ la promesse de vente ;

• les frais d’annonce : en complément d’une agence, il est souvent intéressant de faire sa propre publicité (journal d’annonce locale, pap, Facebook, twitter, etc.) ou mieux en affichant un panneau sur une fenêtre… ;

• les frais de ‘home stagging’ parce que Stéphane Plazza et M6 vous ont fait comprendre que votre bien immobilier est invendable s’il n’est pas présentable ;

• les frais de remboursement anticipé de crédit immobilier ;

• les frais de mainlevées d’hypothèques ;

• les frais de notaire…

Et c’est là qu’est l’os… Les frais de notaire…

Il est intéressant de rappeler que l’État et les collectivités locales perçoivent différentes taxes sur chaque transaction immobilière. Et le notaire devient le collecteur d’impôt et ce, gracieusement. Environ 15% du montant à payer par l’acquéreur revient effectivement au notaire ; les autres 85% rejoignent les caisses du trésor public.

Ces frais et débours rémunèrent différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriétaire (conservateur des hypothèques, le scripte des garanties hypothécaires, le trésorier public qui calcule et encaisse les frais de publication de vente, le fonctionnaire qui actualise le document d’urbanisme, le fonctionnaire qui doit mettre à jour le cadastre, etc. bref tout un tas de fonctionnaires, alors qu’un seul suffirait et … le notaire).

Dans le détail, les frais de notaire se décomposent en quatre parties :

1. LES DROITS DE MUTATIONS

Les droits de mutation sont les taxes de publicité foncière ou de droit d’enregistrement : entre 5,09006% et 5,80665%, selon les départements, du prix de vente

Pour un appartement vendu, net vendeur, de 100.000 €, le montant de cette taxe sera compris entre 5.090,06 € et 5.806,65 €.

Notre appartement de 100.000 € coûte donc 105.500 € en moyenne. Mais ce n’est pas terminé.

2. LA REMUNERATION DU NOTAIRE

Pour comprendre ses émoluments et ce, depuis le 26 février 2016, un notaire applique ses frais en fonction du prix de vente net vendeur (donc sans commissions de l’agence immobilière), comme suit

• de 0 à 6.500 €, le taux applicable est de 3,945%

• de 6.500,01 € à 17.000 €, le taux applicable est de 1,627%

• de 17.000,01 € à 60.000 €, le taux applicable est de 1,085%

• Au-delà de 60.000,01 €, le taux applicable est de 0,814%

Pour mieux comprendre l’application de ces tranches, reprenons notre appartement vendu à 100.000 €. Nous n’appliquerons pas 100.000 € * 0,814%... Ce serait trop simple (et pour vous économiser un calcul, cela donnerait 814 € de taxes).

En fait, il faut décomposer ces 100.000 € :

• pour les premiers 6.500 € 6.500 € * 3,945% = 256,43 €

• entre 6.500,01 € à 17.000 € (17.000 € - 6.500,01 €) * 1,627% = 170,83 €

• entre 17.000,01 € à 60.000 € : (60.000 € - 17.000,01 €) * 1,085% = 466,55 €

• Au-delà de 60.000,01 € : (100.000 € - 60.000,01 €) * 0,814% = 325,60 €

La rémunération du notaire sera donc de 1.219,41 € hors taxe. Ce à quoi la taxe sur la valeur ajoutée s’additionnera, soit 1.463,29 € TTC.

Notre appartement de 100.000 € coûte déjà 106.965 €.

A noter que ces émoluments proportionnels ne pourront jamais dépasser 10% de la valeur du bien et ne pourront jamais être en-deçà de 90 €.

Ce qui est le cas dans notre exemple. C’est aussi la raison pour laquelle les ventes à l’euro symbolique sont prohibées… Dans ce cas, les frais de notaire seraient de 0,04 €, ‘’arrondi’’ à 90 €, soit 90 fois le prix de vente !

Encore, grâce à la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques en date du 10 juillet 2015, appelée « loi Macron », entrée en vigueur pour certaines dispositions le 1er mai 2016, les émoluments des notaires ont baissé de 1,4%.

Enfin, en application de cette nouvelle réglementation, pour les transactions supérieures à 150.000 €, les notaires ont désormais la capacité de consentir jusqu’à 10% de remise sur les émoluments. Toutefois, ils ne le pourront que s’ils publient le taux des remises offertes par type d’acte et pratiquent la même remise à chaque client.

3. LES ÉMOLUMENTS ET FRAIS DIVERS

Les notaires accomplissent également différentes démarches et effectuent plusieurs autres formalités. Ces « émoluments de formalité » sont facturés en moyenne pour un total 1.200 € TTC.

Notre appartement de 100.000 € coûte maintenant 108.165 €.

4. LA CONTRIBUTION DE SÉCURITÉ IMMOBILIÈRE

Le montant de cette taxe, due à l’État, est fixée au taux proportionnel de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Notre appartement de 100.000 € coûtera alors 109.165 €.

En conséquence, sur les 9.165 € de frais de notaires, seulement 1.220 € leur reviennent réellement, soit environ 13% des frais dits « de notaire ».

Pour résumer, les frais d'acquisition, composés d'un ensemble d'impôts et de rémunération du notaire, représentent entre 8 et 9% du prix de vente pour un logement ancien à la charge de l’acquéreur (pour un immeuble neuf, les frais d’acquisition s’élèveront plutôt à 3%). Le vendeur s’acquittera notamment de ce qui a été énoncé en introduction, et le cas échéant de la taxe sur la plus-value. La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Elle peut donc être nulle, élevée voire très élevée. Aussi, peut-elle faire l'objet de correctifs pour en diminuer le montant. Pour faire très simple, le calcul de la plus-value imposable s'effectuera en deux étapes essentielles. Il sera préalablement procédé au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les atténuateurs. En d’autres termes, la plus-value brute est la différence entre le prix de vente auquel a lieu la transaction majorée des charges et indemnités dues par l'acquéreur, diminuée des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Par la suite, pour déterminer la plus-value imposable, il sera appliqué à cette plus-value brute des abattements par année de détention. L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans.

Bienvenue au XXIè siècle des énarques !