Qu'est-ce qu'un conseil syndical ?

Avant toute chose, parlons vocabulaire… Syndicat des copropriétaires. Syndic. Conseil Syndical…

"syndic" est commun aux trois termes... Du latin syndicus, le syndic définit l'avocat, le représentant, la personne mandatée, désignée ou élue, par une communauté pour défendre ses intérêts.

Le syndicat des copropriétaires est l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Chaque copropriétaire en est donc automatiquement membre. Il est l’organe de décision.

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic professionnel ou non. Le syndic exécute les décisions prises par l'assemblée générale et assure la gestion courante de l'immeuble.

Enfin, le conseil syndical, composé de copropriétaires, assiste et contrôle la gestion du syndic. Les membres du conseil syndical sont des copropriétaires volontaires et bénévoles, élus par l’assemblée générale. Ce qui signifie qu’ils œuvrent pour le compte et les intérêts de la copropriété. Ils doivent s’investir au nom de l’intérêt général.

Mission de médiateur

Pour limiter le nombre d’interlocuteurs, mieux vaut s’adresser à l’un des membres du conseil syndical lequel devra promptement alerter le syndic. Et pour cause, dans un immeuble accueillant cinquante copropriétaires, si l’ascenseur ne fonctionne plus, l’appel téléphonique du président du conseil syndical suffit pour prévenir le syndic qui lui-même instantanément dépêchera un technicien compétent. Le syndic n’a pas nécessairement besoin d’être dérangé cinquante fois en trois heures dans la même journée (Thérèse, si tu me lis… ce message est pour toi).

Les copropriétaires peuvent aussi demander au conseil syndical de l’aide s’ils constatent des erreurs ou des omissions dans les documents fournis par le syndic (appel de fonds, régularisation de charges annuelles, devis, etc.), s’ils ont des difficultés à comprendre le fonctionnement de la copropriété ou encore s’il y a des tapages diurnes ou nocturnes ou plus généralement des conflits de voisinage.

Mission de bien-être

En fait, le conseil syndical reste le relais indispensable entre les copropriétaires et le syndic. Il est l’acteur privilégié des copropriétaires et du syndic. Diplomates et disponibles, les membres du conseil syndical travaillent en étroite collaboration avec le syndic à la seule fin de permettre à chacun des occupants de vivre en harmonie.

Mission d’Assistance

En cela, le conseil syndical assiste le syndic de copropriété dans sa gestion quotidienne ou du moins pour toutes questions relatives à la copropriété (surveillance de l’immeuble, vérification des factures, établissement des budgets courants et des budgets travaux, etc.).

La mission d'assistance peut porter sur le choix d’une entreprise appelée à assurer un entretien courant de l'immeuble ou à réaliser les travaux décidés ou non par l'assemblée générale. Sa mission est définie par le règlement de copropriété et parfois par une décision spécifique de l'assemblée des copropriétaires.

Mission de Contrôle

Le conseil syndical doit aussi contrôler la gestion du syndic (contrôle de la bonne tenue des comptes en exécutant leur rapprochement avec les feuillets bancaire, vérifier leur bonne répartition en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire, étudier les actions engagées pour recouvrer les charges impayées par tout débiteur et quel que soit le montant de l’arriéré ou de la personnalité du débiteur, etc.).

À cet effet, le conseil syndical peut consulter toute pièce ou document relatif à l'administration de la copropriété ou intéressant le syndicat de copropriétaires (correspondances en ce compris les courriels, devis, factures, comptabilité générale dont le grand livre, etc.)

Enfin, le conseil syndical est obligatoirement consulté par le syndic pour la mise en concurrence des marchés et contrats lorsque leur coût dépasse un montant fixé par l'assemblée (selon les copropriétés, le montant varie de zéro euro à mille cinq cents euros).

Responsabilité

Le conseil syndical, n'étant pas doté de la personnalité morale, ne peut voir sa responsabilité engagée. Cependant, il est recommandé à chacun des membres d'être couvert par une assurance responsabilité civile spécifique, chacun des conseillers syndicaux engageant leur responsabilité individuellement et/ou solidairement.

Mais, à moins d’un conflit très personnel et d’un dossier particulièrement bien ficelé, et en connaissant le juge, compte-tenu du caractère bénévole dans l’exercice des missions, la responsabilité des conseillers syndicaux est rarement mise en cause dans le cadre d’une procédure devant les tribunaux, même lorsque de mauvais choix ont à l’évidence fait perdre de l’argent à la copropriété.

Il ne faut pas oublier que le conseil syndical n'a pas un devoir de conseil ou d'information. Il n'a qu'un rôle consultatif.

En fait, la responsabilité des conseillers syndicaux peut être engagée lorsqu'ils ont agi en recherchant leur intérêt personnel plutôt que celui de la copropriété.

Enfin et pour leur donner un peu d’importance, la législation et la jurisprudence ayant conféré des droits spécifiques, il est demandé au conseil syndical de rendre compte de ses actions et constats divers, à travers un compte-rendu adressé à tous les copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle.

Bénévolat

Les membres du conseil syndical ne sont ni salariés, employés ou dévots du syndic. Ils ne sont pas payés.

Heureusement, les membres du conseil syndical peuvent se faire rembourser, sur présentation de factures, tous frais liés à leur fonction :

• affranchissements (papiers, enveloppes et timbres) adressés au syndic, aux copropriétaires et aux entreprises

• consommables des imprimantes

• transport pour se rendre chez le syndic pour aller contrôler les comptes ou assister à une réunion intéressant la copropriété (dans la limite du raisonnable… le billet de train ou d’avion reste pour toi - Thérèse, si tu me lis toujours… ce message est pour toi)

• honoraires d’expert (avocat, notaire, géomètre ou encore votre serviteur Benoît ROSTAND) ou d’association (UNARC, UNPI, CLCV, AAPC, etc.) pour des problèmes de la copropriété

• assurance de responsabilité civile des membres du conseil syndical

• frais de téléphonie ou de location de salle, etc.

Pour plus de transparence, l’assemblée générale peut même voter une enveloppe pour le fonctionnement du conseil syndical dans le cadre du budget de la copropriété. Cette enveloppe servira essentiellement à rembourser les frais engagés par les conseillers syndicaux pour remplir leur fonction.

Eligibilité et élection

Si tout ce qui vient d’être écrit n’est pas effrayant, alors ce qui suit n’est que formalité…

Le conseil syndical est composé de membres élus par le syndicat de copropriétaires.

Afin de pouvoir être élu membre du conseil syndical, il faut être propriétaire dans l'immeuble (en ce compris associé d'une société civile immobilière ayant expressément donné pouvoir), marié ou pacsé d'un copropriétaire, représentant légal ou contractuel d’un copropriétaire, usufruitier ou encore acquéreur à terme.

En revanche, la personne représentant le syndic et/ou son entourage familial proche et professionnel ne pourront jamais être membres du conseil syndical et ce, même s'ils sont copropriétaires dans l'immeuble.

Ceci rappelé, chaque membre du conseil syndical doit être élu à la majorité absolue. À défaut de quorum ou faute de candidat, le syndic ou tout copropriétaire saisira le juge du tribunal d'instance pour désigner les membres du conseil syndical avec leur accord, ou constater l'impossibilité de créer ce conseil syndical.

Enfin, le président du conseil, interlocuteur principal du syndic, est quant à lui désigné par les membres du conseil syndical, hors assemblée générale annuelle des copropriétaires. Et son rôle n’est pas seulement une inscription sur une carte de visite… Le président du conseil syndical a le pouvoir de convoquer l’assemblée générale en cas de carence du syndic.

Règles de fonctionnement

Les règles particulières du fonctionnement du conseil syndical sont fondamentalement fixées par le règlement de copropriété

Mais pour ces documents hors d’âge, parfois les copropriétaires décident de fixer eux-mêmes leurs règles, lesquelles seront adoptées à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 27 juillet 1965 susdite.

En bref, il n’y aura de bonnes copropriétés gérées que s’il y a un conseil syndical à la hauteur. Si le conseil syndical flanche, le syndic sera moins performant et la copropriété ne sera plus entretenue.

Et pour tout cela, je peux vous aider à assumer votre rôle de syndic bénévole, d’assistance et de contrôle de la gestion de syndic bénévole ou professionnel, en toute confiance et indépendance.