Les charges locatives

Tout locataire est responsable de l'entretien et des menues réparations du logement pris à bail, alors que le propriétaire en supportera les réparations plus importantes. Par exemple, le joint d’un robinet reste à la charge du locataire, alors que le remplacement du robinet lui-même sera à la charge du propriétaire des murs.

La règle est simple, mais est parfois source de conflit. Surtout que nous constatons de plus en plus de propriétaires-bailleurs voire d'agents immobiliers minorer le montant des charges prévisionnelles afin d’attirer le chaland. Mais lorsque vient l’heure de la régularisation des charges, la douloureuse porte magnifiquement son nom.

Par définition, les charges locatives sont celles qui sont récupérables par le propriétaire-bailleur auprès du preneur à bail.

A chaque terme de loyer, locataire payera, en même temps que le loyer principal, une provision pour charges.

Le montant de cette provision, déterminé en fonction des dépenses réelles de l’année ou des années précédentes, doit être le plus juste possible pour éviter de mauvaises surprises.

Chaque année, et en règle générale dans les immeubles soumis au régime de la copropriété, après la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires appelée à approuver les comptes, un décompte des charges est transmis au locataire aux fins de procéder à une régularisation des charges locatives. Si le montant des charges payé par le preneur à bail était trop élevé, le propriétaire-bailleur doit lui rembourser ce trop-perçu. Si le montant des charges locatives a augmenté par rapport à l'année passée, le propriétaire-bailleur est en droit de demander au locataire le complément.

A noter qu’en cas d'oubli ou d'omission, le bailleur pourra réclamer le paiement de charges pendant une période de trois ans. Heureusement, si la régularisation n'a pas été effectuée dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire négociera un paiement échelonné sur douze mois.

Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le bailleur doit en outre communiquer au locataire :

• le décompte des charges locatives par nature de charges (eau, électricité, contrats profitant directement au locataire, menues réparations, impositions, etc.),

• le mode de répartition entre les locataires, si le logement est situé dans un immeuble collectif (lequel doit désormais figurer dans le contrat de bail),

• et une note d'information sur les modalités de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Les locataires peuvent obtenir les justificatifs des charges locatives par voie dématérialisée ou postale, justificatifs devant être tenus à disposition pendant six mois à compter de la réception du décompte. Dans le cas d’une location meublée assortie d’un forfait de charges, les charges locatives n'ont pas à être régularisées.

Cependant, certaines dépenses engagées par le propriétaire peuvent ne pas être récupérées sur le locataire ; il en est ainsi des dépenses visant à la conservation en l'état du bien ou à son amélioration (réparation de la couverture, ravalement des façades, remplacement du chauffage central collectif, etc.), l'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble (assurance multirisques immeuble, honoraires du syndic et/ou de l’administrateur de biens, taxes foncières, etc.), l'installation de nouveaux équipements, les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, etc.), les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité, les réparations des actes de vandalisme ainsi que les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.

A contrario, certaines charges, engagées dans un premier temps par le propriétaire, sont en tout ou partie récupérables sur le locataire. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 les listes limitativement :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066149

Les charges qui n’y figurent pas sont supportées par le propriétaire.

Il s’agira essentiellement des dépenses des services liés au logement et à l’usage de l’immeuble (gardiennage, consommations d’eau, d’énergie, etc.), des frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble (nettoyage, sortie et entrée des poubelles, entretien des espaces verts, etc.) et des taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, balayage, etc.).

Enfin, il est important néanmoins de distinguer trois cas de figure. Si le logement est :

1°) situé dans un immeuble collectif

L'entretien et les réparations des parties communes sont prises en charge par le syndic de copropriété. Les dépenses correspondantes sont facturées au propriétaire, en fonction de sa quote-part de charges.

Certaines dépenses sont relatives à l'utilisation des parties communes et aux services dont profite directement le locataire. Ainsi, par exemple, le locataire se sert de l'ascenseur et de l'escalier qui sont entretenus, nettoyés et éclairés. Le locataire profite également des services du gardien qui distribue le courrier, de la personne qui s'occupe de sortir les ordures ménagères ou d'entretenir les espaces verts, etc. Il est donc normal que ces dépenses puissent être répercutées par le propriétaire sur le locataire. A l'inverse, les charges qui profitent uniquement au propriétaire, comme les honoraires du syndic, ne sont pas récupérables et restent à la charge du propriétaire.

2°) situé dans un immeuble appartenant à un seul propriétaire, et comportant plusieurs logements donnés en location

L'entretien et les réparations des parties communes sont prises en charge par le propriétaire lui-même. Il répercutera les dépenses dont profite directement le locataire.

Dans la mesure où il n’y a pas de règlement de copropriété et de facto d’état descriptif de division, la répartition des charges entre les locataires devra être équitable. Le plus souvent, le propriétaire établit une répartition au prorata de la surface du logement.

3°) une maison individuelle

Il n’y a pas de parties communes. Aussi, les charges locatives se limitent aux services dont profite le locataire. En pratique, cela recouvre essentiellement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.