Marché immobilier en générale : Bilan 2017 -Perspectives 2018 - Imposition. Marché immobilier du 7è


De mémoire d’hommes, la pierre n'aime pas les urnes. C’était notamment mon propos l’an passé.


Heureusement pour beaucoup d’entre vous, je ne l’ai pas vu venir.


En effet, pour comprendre mon raisonnement, nous avions connu le gel du marché immobilier pendant environ huit mois en 2007 et 2012, parce que nul ne savait à quelle sauce il allait être mangé par le prochain président. Les primaires des partis semblent avoir bouleversées tous les pronostics. Le marché immobilier s’est emballé. Le nombre de transactions immobilières a franchi cette année 986.000 transactions, à comparer aux 846.000 en 2016. Certains notaires pensent que le cap du million de vente pourrait même être atteint. Au-delà de ces pré-élections, la FNAIM fait un rapprochement partisan entre le départ de Cécile Duflot, ministre du logement à l'initiative de la loi ALUR, et l'explosion des ventes.


1. L'EVOLUTION DES PRIX A L'ACHAT


1.1. Bilan 2017 :


1.1.1. En France


Si les prix ont augmenté en France d'environ 5,1% pour les appartements et de 3,1% pour les maisons en 2017, les acquéreurs restent présents. Après une ultime marge de négociation d’environ 2,8% acceptables, les transactions se réalisent en une cinquantaine de jours, contre plus de trois mois il y a encore un an. Mieux, les taux sur 20 ans demeurent excessivement faibles.


Aussi, si dans 28% des départements français (dont l'Allier, la Corrèze ou encore les Vosges) le prix moyen du mètre carré ne dépasse pas 1.300 €, dans une poignée d'autres, il excède les 4.000 euros. C'est le cas dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, dans les Alpes-Maritimes et à Paris. A l'opposé de l'échelle, il faut compter 836 €/m² pour euros dans la Creuse.


Dans le classement des communes les plus cher, Bordeaux atteint la seconde place, avec une explosion des prix du marché de plus de 12%, pour atteindre 3.590 €/m², au coude à coude avec Nice. Lyon arrive en quatrième position avec un prix de 3.560 €/m². Marseille pointe à la dixième place avec un prix moyen de 2.310 €/m².


1.1.2. A Paris


Paris, forte d'un peu plus de 170.000 transactions immobilières en 2017, reste la commune la plus chère de France, avec un prix moyen constaté d'environ 9.210 €/m². Si les vingt arrondissements parisiens ont vu leur prix de marché augmenter, pour la moitié d'entre eux, le rythme annuel de progression est de plus de 8%. Et l'arrondissement le plus cher de France est le VIè avec un prix moyen de 12.690 €/m² pour les appartements et 15.450 €/m² pour un hôtel particulier.



1.1.3. Dans le 7è arrondissement


Les secteurs du 7e arrondissement (Saint-Thomas-d‘Aquin, Invalides, Ecole Militaire et Gros-Caillou) constituent les beaux quartiers de l’ouest parisien. Y sont concentrées de prestigieux ministères (Matignon, Affaires Etrangères, Education Nationale, Travail, Agriculture, Logement, Transports, Ecologie, Santé, etc.), l’Assemblée Nationale, le Conseil Régional, moult ambassades, plusieurs musées et sites de renommée mondiale (Tour Eiffel, Invalides, Ecole Militaire, Musée Branly, Musée d’Orsay, Musée Rodin, Musée Maillol, etc.), le cinéma "La Pagode" qui revivra prochainement grâce à l’action de Monsieur Charles S. Cohen, nouveau propriétaire de ce lieu hors du temps, six sites cultuels, cinq établissements scolaires publics dont le collège-lycée Victor Duruy, sans compter les établissements privés sous et hors contrats (Paul Claudel, La Rochefoucault, Hulst, Fidès, etc.), le Bon Marché, de nombreux commerces de bouches, de meubles et de fripes, de nombreux parcs et jardins, des transports en commun ou individuels écologiques (Autolib, Velib, Scootlib), des restaurants (du bistrot au restaurant gastronomique et à la dégustation triplement étoilée d'Alain Passard), etc.


Aussi, les prix moyens ont augmenté d'environ 3,4% pour atteindre en moyenne 12.390 € pour des appartements et 14.050 € pour des hôtels particuliers.


Selon les quartiers, les prix varient également de façon importante. Lorsque le secteur du Gros Caillou voit ses prix compris entre 13.000 €/m² et 16.000 €/m², celui des Invalides comprenant notamment les rues de Varenne, Verneuil ou Lille oscillent entre 12.090 € et 21.000 €/m². Le quartier de l'Ecole Militaire se négocie au prix d'environ 11.675 €/m², alors que celui de Saint Thomas d'Aquin frôle les 13.940 €/m².


Ce ne sont que des moyennes. Les prix pouvant en fonction de l’état du bien et de la situation être bien en deçà ou bien au-dessus… Il faut ajouter que si 50% des 57.800 résidants du VIIè arrondissement gagnent plus de 50.000 €/an, encore 10% déclarent gagner plus de 250.000 €/an.



1.2. Prévisions 2018 :


Entre les discours du Président Macron et l’obsession de nos médias de ne voir que le verre à moitié vide, le moment est pourtant excellent pour investir dans l’immobilier, même dans le VIIè arrondissement !


Malgré la tendance haussière des prix des transactions, 9 notaires sur 10 restent confiants pour le marché 2018. Si le nombre de transactions en France devrait être quasiment équivalent à celui de 2017, les prix retrouveront enfin une stabilité liée à une légère augmentation des taux d’intérêt. L'agence de notation Standard & Poor's et le cabinet d'analyses Xerfi prévoient une stabilité des prix de la pierre, avant des hausses annuelles de 2-3% en 2019 et 2020.


Concernant ces fameux taux d’intérêt, l’économie devrait croître d’environ 2% en 2018 (croissance et inflation), alors qu’il sera encore possible de s’endetter à 1,2% sur vingt ans. Bref, le crédit immobilier sera remboursé par la croissance.


L’avantage du 7è arrondissement, contrairement à d’autres secteurs parisiens, est la stabilité des prix. Il y a peu de hausse et très peu de baisse. Le micro-marché du cet arrondissement est celui de la capitalisation plus que celui du rendement.


Il est évident que nous ne vivrons plus l’euphorie des décennies précédentes. Il faudra essentiellement prendre en compte l’évolution sociétale, tant en demande énergétique (isolation, mode de chauffage, espaces verts, etc.) qu’en utilisation réelle des pièces à vivre ou de confort (l’époque n’est plus à la place perdue).



1.3. Evolutions fiscales :


1.3.1. L'Impôt sur la Fortune Immobilière


Le Parlement a définitivement enterré l’ISF pour le remplacer par l’IFI à compter du 1er janvier 2018.


Pour celui qui détient des actifs mobiliers, ceci est une excellente nouvelle : tous les placements bancaires et financiers, la grande majorité des comptes titres et des contrats d'assurance-vie sont enfin exonérés. Les fonds immobiliers (SCPI, OPCI) restent taxés pour la fraction de la valeur représentative des actifs immobiliers. En bref, seul l'immobilier dont la valeur est égale ou supérieure à 1.300.000 € est taxé.


Toutefois, l'IFI pèsera moins lourd sur les finances des ménages que ne le fut l'ISF, dans la mesure où son assiette est réduite tout en conservant les mêmes taux. À noter encore que la résidence principale bénéficie encore d’un abattement de 30%.

Ceci dit, force est de constater qu'une discrimination semble s'instaurer. Les détenteurs de valeurs mobilières sont exonérés de tout impôt sur le capital. Sera-t-il un marqueur défavorable pour l'immobilier locatif ?


1.3.2. Taxe sur les plus-values


Concernant la taxation des plus-values immobilières, le système actuel d’exonération totale au terme des 22 ans de détention d’une résidence secondaire ne devrait pas être modifié. L’exonération reste toujours totale pour le logement principal.


1.3.3. Taxe sur les passoires thermiques


Nicolas Hulot souhaite lutter contre les immeubles réputés "passoires thermiques", lesquels devront être supprimés en 2024 au plus tard, tout en sachant qu'il est impensable économiquement parlant de faire réaliser des travaux avant 2020 (voir 1.3.4. ci-dessous). Le temps est donc compté.


Dès 2024, une nouvelle taxe incitative (ou punitive) entrera en vigueur. Et pour corser l'ensemble, il est envisagé d'interdire à la location tout logement (appartement ou maison) non ou mal isolé thermiquement.


Il va sans dire que seuls les propriétaires les plus fortunés pourront investir dans ce type de travaux, à moins que l'Etat ne se décide de financer tout ou partie de ces travaux, l’Etat pouvant par la suite se rembourser à euros constants lors de la revente du bien immobilier.


Enfin, il est encore temps de profiter d'un crédit d'impôts pour la transition énergétique des résidences principales. L'Etat accorde une déduction fiscale jusqu'au 30 juin 2018 de 15% sur le prix des équipements tels qu'une chaudière ou des fenêtres isolantes...


1.3.4. Les dangers du prélèvement à la source sur les revenus fonciers


Pour lutter contre l'optimisation fiscale, nos très chers députés se sont fourvoyés en ce qui concerne le prélèvement à la source des revenus fonciers.


En 2018, la déduction des dépenses de travaux qui est liée aux revenus fonciers sera fiscalement et définitivement perdue.


S'étant aperçus de cette ineptie, nos élus ont décidé de corriger le tir. Mais le mieux étant l'ennemi du bien...


En 2019, il sera possible de prendre en compte la moyenne (et uniquement la moyenne) des travaux réalisés en 2018 et en 2019, et non leurs montants cumulés. En clair, un propriétaire fait réaliser des travaux en 2018 à hauteur de 8.000 € déductibles, et en 2019 des travaux à hauteur de 12.000 €. La déduction sur les revenus fonciers ne sera pas de 20.000 € (8.000 + 12.000), mais simplement de 10.000 € ((8.000+12.000)/2).


En conséquence, les propriétaires risquent de reporter en 2020 tous travaux. Ce qui aura des répercussions économiques dans le secteur du bâtiment...


1.3.5. La taxe "Inondation"


La loi du 27 janvier 2014, portant modernisation de l'action publique territoriales et d'affirmation des métropoles, votée sous le quinquennat de François Hollande, attribue aux établissements publics de coopération intercommunale la "GEstion des Milieux Aquatiques et Prévention des Inondations". En résumé, il revient désormais aux intercommunalités de s’occuper entièrement de la prévention des inondations, gérer les ouvrages de protection, digues et barrages, s’assurer de l’écoulement des eaux, gérer les zones d’expansion des crues et d'entretenir les cours d’eau.

Si l’État s’est déchargé de la gestion des risques d’inondation, il n’a pas prévu de financement pour les communes. Charge à elles de prendre sur leur budget propre ou de voter une nouvelle taxe : la fameuse taxe "inondation" ou plutôt la taxe dite GEMAPI.


L'Etat a institué un plafond de 40 €/personne/an. Mais chaque intercommunalité détermine seule son montant. Et cette taxe concerne tous les contribuables, qu’ils habitent en zone inondable ou non.


Au 17 janvier 2018, 200 collectivités sur les 1.266 ont voté le montant de cette taxe. Les quelques 1.066 autres s’apprêtent à le faire d’ici au 15 février prochain, date limite pour sa mise en place.


2. LE MARCHE LOCATIF


Au 1er janvier 2017, le parc locatif privé comptait 6.700.000 logements non meublés, soit 58% du parc locatif total. Ce parc est naturellement réparti inégalement sur le territoire français. Une vingtaine de départements en accueille plus de la moitié. Encore, alors que le parc de logements compte une majorité de maisons individuelles, les appartements prédominent dans le parc locatif. Ces appartements sont souvent de petites tailles.


2.1. L’encadrement des loyers :


Plus de 60% des locations sont des appartements de moins de deux pièces (chambre, studio et F2) en meublés à Paris. La part de meublés atteint 65% des locations réalisées.


Paris est de loin la commune la plus chère de France, et ses logements trouvent preneurs en moins de 45 jours. En moyenne, pour un studio non meublé à Paris intra-muros, il faut compter 33,2 €/m²/mois hors charges ; un F2 se louera à environ 28,00 €/m²/mois.


Le quartier du VIIè parisien est, au même titre que le VIè, un choix incontournable pour celui qui souhaite capitaliser et réaliser un investissement locatif élevé sur un marché dynamique. Au cœur de Paris, à proximité immédiate des ministères et des centres d’affaires pour celui qui cherche un pied-à-terre, proche des grandes universités (Sorbonne ou Panthéon-Assas), les petites surfaces attirent moult candidats à la location.


Pour information, les arrêtés portant encadrement des loyers ont été annulés par une décision du tribunal administratif rendue le 28 novembre 2017. Le gouvernement a décidé d'interjeter appel de ce jugement. Cet appel n'étant pas suspensif, les propriétaires-bailleurs ne sont plus tenus de respecter les maxima des loyers lors de la signature ou d'un renouvellement de bail d'habitation. La loi de l'offre et de la demande est en vigueur depuis ce fameux 28 novembre 2017. Enfin, certains propriétaires ont décidé de se constituer contre l'Etat en arguant une perte de loyers sur les contrats de bail conclus depuis l'entrée en vigueur de ces arrêtés préfectoraux.


2.2. Prévisions 2018 :


L'encadrement des loyers ayant été purement et simplement annulé, la loi de l'offre et de la demande reprend force et vigueur.


Ceci dit, les loyers ne devraient pas exploser, de même qu'ils n'avaient pas fondu lors de la mise en place de ces arrêtés préfectoraux. Les loyers devraient augmenter d'environ 2%.


Encore, au-delà du fait que le Maire de Paris, Anne Hidalgo, ait dorénavant la main mise sur la majeure partie des décisions concernant la Ville de Paris, délaissant les Préfets de Paris et de Police et les maires d’arrondissement au simple rang de spectateurs, les chasses aux locations saisonnières et de la création de logements HLM sont ouvertes.


Pour le 1er, force est de constater qu’il est désormais quasiment impossible de donner à bail un logement à caractère saisonnier plus de 120 jours, à peine de se voir condamner à payer plusieurs milliers d’euros d'amende. Et pour celui qui souhaite donner à bail en meublé de tourisme sa résidence principale, il doit obtenir un agrément municipal préalable. Pour sa résidence secondaire, il devra en outre verser une compensation financière ou immobilière à la Mairie en contrepartie du changement d'usage accordé afin que ce logement devienne un hébergement hôtelier.


Les objectifs du Maire de Paris sont double : rassurer les lobbys des hôteliers et chambres d'hôtes d'une part, et lutter contre l'argent facile d'autre part.


Concernant la création des logements sociaux, et plus encore dans le quartier du VIIè arrondissement, l’objectif sans doute louable de favoriser la mixité sociale se fait au détriment des finances publiques. Le Maire de Paris acquiert au prix du marché des immeubles pour les transformer en logement à bas coût. Ce qui, hélas, provoque également la pénurie d’appartement du secteur privé à louer et fait, par effet de manque, augmenter les loyers. Encore, outre le fait d'accepter cette mixité sociale, le Maire de Paris semble oublier que la vie est également plus chère qu'ailleurs, même au Bon Marché !


Le bail "mobilité" dont nous connaîtrons réellement les contours avant la fin du premier trimestre 2018 est l’une des mesures phare du programme gouvernemental. D'une durée comprise entre un et dix mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie et assorti d'un forfait de charges, il devrait être réservé aux personnes en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage ou en stage.


2.3. Evolutions fiscales :


Les revenus des loyers seront taxés au taux unique de 30% ! Sans autre forme de procès. Bref, CSG/CRDS et IR prendront plus d’un trimestre de loyers en guise d’impositions. Il restera donc un peu plus de deux trimestres et demi de loyers pour réussir à entretenir l’immeuble, l’appartement et tenter de dégager un pécule.


Enfin, la taxe d’habitation diminuera de 30% en 2018, pour disparaître en 2020. Sont concernées cette année les personnes dont le revenu fiscal de référence n'excède pas 27.000 € pour une personne seule, majoré de 8.000 € pour chacune des deux demi-parts suivantes, soit 43.000 € pour un couple, puis 6.000 € par demi-part supplémentaire. Cela dit, souhaitons que la suppression de la taxe d'habitation n'engendre pas l'explosion du tarif de la taxe foncière ! Encore, quide de la redevance pour l'audiovisuel qui était due en même temps que la taxe d'habitation ?


Ne nous leurrons pas ! La nature a horreur du vide et une nouvelle imposition "plus juste" naîtra prochainement, comme l'a confirmé le ministre Jacqueline Gourault le 11 janvier 2018 : "La fiscalité locale sera entièrement repensée pour entrer en vigueur dès 2020". Nous n'en attendions pas moins !

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