Innovations attendues en copropriété en 2018



Le gouvernement d’Edouard Philippe, sous la tutelle du Président Emmanuel Macron, s’est offert la possibilité de légiférer par ordonnances dans le domaine de l’immobilier, et plus précisément en matière de copropriété.



Le but avoué est de réformer en profondeur une loi qui a fêté cette année ses 52 ans.


Il est vrai que, malgré quelques liftings par-ci par-là, et au gré de ceux qui par égocentrisme ont voulu laisser une nano-empreinte, force est de constater que rien n’a réellement bougé. Si les lois SRU du 13 décembre 2000 et ALUR du 24 mars 2014 ont tenté de faire bouger les lignes - simplement au niveau des professionnels de l’immobilier, rien n’a été entrepris au niveau de la vie communautaire des copropriétés.


A partir des conditions juridiques existantes, des dysfonctionnements observés et des jurisprudences parfois contraires, plusieurs groupes de travail ont ainsi œuvré sur la question et des rapports ont été remis au gouvernement.


Parmi ces groupes, l’un a été dirigé par le Professeur Hugues Périnet-Marquet. Ce groupe a réuni de véritables professionnels (syndics, administrateurs de biens, notaires, avocats, géomètres, universitaires, chambre nationale des experts en copropriété présidée par Maître Patrice Lebatteux, etc.). L’Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété (UNARC) a également participé de son côté à l’élaboration de la réécriture de cette vieille loi qui nécessite un « nettoyage en profondeur ».


Je me permettrai de faire une brève synthèse des documents disponibles ce jour.


A noter que le cabinet de Gérald Darmanin, ministre de l’action et des comptes publics est en charge de ce projet de loi, en lieu et place de Jacques Mézard, pourtant ministre de la cohésion des territoires.


1. Création d’un conseil d’administration


Le Professeur Hugues Périnet-Marquet propose de gérer certaines copropriétés comme des entreprises, en les dotant d’un conseil d’administration disposant de pouvoirs propres.


Ainsi, quatre régimes distincts, en fonction de la taille des immeubles en copropriété, coexisteraient :

  • Le syndicat coopératif

  • le régime classique avec syndic, assemblée et conseil syndical

  • le régime à syndic, conseil d’administration et sans conseil syndical

  • le régime à la carte pour les syndicats composés exclusivement de personnes morales

L’application de ces différentes règles dépendrait non seulement de la composition de la copropriété, mais également des options pris par les premiers copropriétaires (dans le cadre de nouvelles constructions).


En bref, les copropriétés qui opteraient pour une gestion par un syndic professionnel et un conseil d’administration seront dépourvus de conseil syndical, le conseil d’administration adoptant des règles décisionnaires se passant de tout autre mandat précis voté en assemblée générale par les copropriétaires.


Aussi, comme dans la gestion de sociétés, mis à part le regard sur la comptabilité par les actionnaires (pardon, les copropriétaires), le conseil d’administration décidera seul des questions relevant d’une simple majorité. Lorsque la majorité absolue sera requise, un mandat exceptionnel pourra être confié au conseil d’administration.


Pour résumé, hors présentation et approbation des comptes, les assemblées générales ne se réuniraient que pour prendre des décisions relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.


L’idée sous-jacente est de faciliter les prises de décisions en matière de travaux permettant l’exécution de la rénovation énergétique des immeubles, si chère à Ségolène Royal et Nicolas Hulot.


Gérard Andrieux, actuel président de l’UNARC, observe, à juste titre, qu’en donnant autant de pouvoir à une minorité de copropriétaires, même régulièrement élus en assemblée générale, c’est offrir un blanc-seing pour la réalisation de travaux de ravalement de façades.



Pour ma part, je suis sceptique sur la proposition du Professeur Hugues Périnet-Marquet, mais je n’y serai aucunement hostile. Cela ne pourra être qu'équitable si et seulement si les votes des membres du conseil d’administration sont proportionnels à leurs tantièmes de charges générales - de sorte d'éviter des abus de majorité en nombre de personnes physiques, et non de majorité en copropriétaires-payeurs.



2. Abandon des tantièmes de charges spéciales si les parties communes spéciales n’existent pas


Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes seraient réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux quote-parts de parties communes afférentes à leur lot.


Il faut comprendre que la distinction entre tantièmes de charges communes et celles afférentes aux bâtiments, ascenseurs, escaliers, parkings, etc. sera abandonnée, si et seulement si le règlement de copropriété les ignore.


La méthode de calcul des tantièmes de parties communes sera impérative.


Le projet énonce que l’existence de parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division ; il ne peut y avoir de parties communes spéciales en l’absence de charges spéciales et réciproquement.



3. Abandon du fonds « Travaux »


Sans remettre en cause la réalisation d’un diagnostic technique globale débouchant sur un plan pluriannuel de travaux, le fonds de travaux ne donnerait plus lieu à l’ouverture d’un compte bancaire spécifique.


Il est par ailleurs précisé que l’affectation du fonds à la réalisation de travaux devrait tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou des clés de répartition.



J’irai beaucoup plus loin. Il est impératif d’ouvrir un compte bancaire spécial pour des travaux, non proportionnel au budget courant dans la mesure où cela ne signifie rien, mais proportionnel au plan quinquennal de travaux réalisé par un maître d’œuvre (et correspondant à 1/5 de ce budget estimé par ledit maître d'oeuvre).



4. Création d’un patrimoine d’affectation du syndicat des copropriétaires


Les sommes versées au titre du fonds de travaux entrent, dès leur versement, définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires



Pour ma part, je suis défavorable à créer un patrimoine d’affectation au profit des copropriétaires, sauf à ce que le copropriétaire-vendeur se voit intégralement remboursé par l'acquéreur de son ou ses lots, des fonds engagés.


Évitons de tomber sur l'enrichissement sans cause du syndicat des copropriétaires !



5. Vote par correspondance


Le vote par correspondance existe dans les structures d’entreprise (SAS, SARL, SA, SNC, etc.), voire associatives.


Certains doctrinaires mettent en exergue la primauté des débats.


Ce qui signifierait qu’aucun débat n’est possible lors des assemblées générales d’actionnaires ; tout serait déjà acté ! Cette doctrine n’a plus lieu d’être ou du moins, ces têtes-pensantes devraient songer à remanier le droit de votes des actionnaires, afin de trouver une cohérence certaine !


Pour Messieurs Capoulade, Givord et Giverdon, en raison de l’absentéisme habituel des copropriétaires aux réunions d’assemblée générale, ce vote par correspondance pallierait ce souci et notamment lorsque des décisions nécessitent un quorum.


Pour ma part, je suis favorable au vote par correspondance et à la suppression des mandats de représentation d'un copropriétaire par un autre.




Posts à l'affiche
Posts Récents