Location immobilière : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Au nom du droit à l’information et de la transparence, du principe de précaution, de la protection de la santé et de la sécurité des habitants, l’Administration française a mis en place une série de diagnostics obligatoires à annexer ou à présenter à première demande au consommateur immobilier. Il en est notamment ainsi pour donner à bail un logement, qu’il soit vide ou meublé :

1. Attestation de surface habitable (ASH) selon la loi Boutin

2. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

3. Diagnostic technique amiante (DTA)

4. Constat des risques d’exposition au plomb (CREP)

5. Diagnostics électricité et gaz (DEG)

6. État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

7. État des nuisances sonores aériennes (ENSA)

1. Surface Habitable selon la loi Boutin

Tout contrat de location vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire doit préciser la surface habitable du logement. Cette mention doit être prise très au sérieux, parce qu’en cas d’erreur de plus de 5%, le locataire peut demander à tout moment la diminution du loyer en principal correspondante !

Pour bien comprendre l’impact, nous prendrons l’exemple d’un appartement de 3 pièces de 85 m² loué 2.050 €/mois hors charges (prix sur Paris XIV, vu sur le PAP le 08/02/2021 quartier Saint Jacques). 5% représentant 4,25 m², le loyer mensuel serait donc trop élevé de 195 €… 

Ceci expliqué, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il ne sera pas tenu compte ni des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Le diagnostic Surface Habitable a une durée de validité non limité dans le temps si aucun travail n’a été effectué sur le bien, réduisant ou augmentant sa superficie.

2. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le bien immobilier reste un produit de consommation au même titre que l’électroménager ou l’automobile. En cela, il doit faire l’objet d’un étiquetage sur ses performances énergétiques et ses capacités de nuisance relative au gaz à effet de serre.

Depuis le 1er juillet 2007, la fourniture du diagnostic de performance énergétique est une obligation pour la location. Et depuis le 1er juillet 2010, il doit même être communiqué au candidat à la location, dès sa première visite, afin de pouvoir l’aider à la réflexion sur la qualité du logement convoité et, dans l’esprit du législateur, d’estimer sa consommation électrique annuelle.

L’objectif du DPE est le renseignement du le degré d'isolation thermique du logement et des charges prévisionnelles de chauffage. Le DPE se base sur les consommations effectives d'énergie des trois dernières années (méthode sur factures).

La valeur verte est-elle une valeur déterminante pour la fixation du loyer ou la prise à bail d’un appartement ? Assurément non, surtout dans les zones à loyer tendu où la demande dépasse l’offre comme dans les grandes métropoles françaises. Toutefois, cette étiquette énergétique pourrait inciter les propriétaires à la réalisation de travaux d'économie d'énergie.

Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans, sauf travaux d'isolation ou remplacement du système de chauffage du logement.

3. Diagnostic Technique Amiante (DTA)

L’amiante tue. La poussière d’amiante s’attaque aux poumons et à la plèvre, et les dégâts demeurent irréversibles. Sa dangerosité est connue depuis plus d’un siècle et pourtant ! Ce n’est qu’en 1997 que sa fabrication, sa transformation, sa mise en vente sont interdites en France. Le Conseil d’État a condamné l’État à indemniser toutes les victimes de l’amiante, aux termes de quatre arrêts en date du 3 mars 2004.

Le DTA doit préciser la présence ou l'absence d'amiante dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc., sa dégradation et son accessibilité.

S’il n’y a aucune obligation de l’annexer au contrat de bail, il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande. Cependant, je vous conseillerai de l’annexer afin de dégager le cas échéant et somme toute d’alléger toute responsabilité à venir, le locataire étant informé.

Une surveillance régulière s’impose en cas de dégradations des matériaux contenant de l’amiante. Mais il sera bien évidemment inutile de le renouveler si le constat initial est négatif.

4. Constat des risques d’exposition au plomb (CREP)

La dégradation des peintures au plomb est une source d’intoxication particulièrement grave. Le saturnisme engendre des troubles irréversibles du système nerveux et psychomoteurs.

La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a notamment mis en place cette information au profit des occupants (ERAP : état des risques d'exposition au plomb). Depuis le 12 août 2008, le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) doit préciser si les revêtements des murs, plafond et sol des logements contiennent ou non du plomb.

En présence d’un constat révélant la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à des seuils définis par arrêté, le propriétaire doit sans délai en informer les occupants et faire réaliser tous travaux nécessaires pour supprimer le risque d’exposition au plomb.

Les canalisations ne sont pas encore concernées par cette mesure (voir dossier « suis-je responsable de la qualité de l’eau du robinet »).

Le CREP est valable 6 ans. Il sera bien évidemment inutile de le renouveler si le constat initial est négatif.

5. Diagnostics électricité et gaz (DEG)

Ces diagnostics, obligatoires pour les contrats de bail conclus à compter du 1er juillet 2017, évaluent l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz.

En effet, les accidents d’origine électrique restent encore trop fréquents. 7.000.000 logements ne répondent pas aux exigences de sécurité et environ 80.000 incendies par an sont directement liés à la vétusté et/ou au bricolage des installations.

Concernant le gaz, il est aujourd’hui évident qu’une étincelle peut provoquer un sinistre, comme cela s’est hélas produit en décembre 1999 à Dijon où un immeuble a été littéralement soufflé, provoquant la mort de onze personnes.

La durée de validité de ces diagnostics est de 3 ans.

6. ​État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) précise si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques (inondations, mouvements de terrains, avalanches, séismes, incendie de forêts, sécheresse, cyclone, explosion liée à la proximité d’usine chimique, nucléaire, pétrolière, etc.).

A défaut pour le propriétaire-bailleur de respecter son devoir d’information sur les risques naturels, miniers et technologiques, les sanctions sont très lourdes et surtout, le preneur à bail bénéficie d’un délai trentenaire pour agir.

7. État des nuisances sonores aériennes (ENSA)

Pour mieux informer les éventuelles nuisances sonores causées par le trafic aérien, le bailleur doit, depuis le 1er juin 2020, fournir au locataire une information quant à la situation géographique du logement à l'égard des bruits des bases aériennes.

Bref, un contrat de bail d'habitation devient un recueil de bonnes intentions, à l'exception notable de la surconsommation de papiers formant ce contrat rédigé en deux voire trois ou quatre exemplaires... parce que nous ne parlons ici que des diagnostics obligatoires et non de tous les documents encore à annexer (liste des charges récupérables, extrait des pages du règlement de copropriété, etc.)...