Comment diminuer les charges de copropriété ?

29/08/2017

La France compte 7.600.000 appartements en copropriété, dont 30% sont en Île-de-France, sur les 29.500.000 logements existants. Si les trois-quart des copropriétés ne contient qu’un seul bâtiment de moins de 30 logements, il existe des copropriétés de près de 5.000 logements, comme à Grigny 2 (dans l’Essonne) ou Parly 2 (dans les Yvelines). Et c’est en région parisienne que les copropriétés sont les plus imposantes, les plus anciennes et les plus vétustes.

 

Deux chiffres : 350.000 logements ne disposent toujours pas du confort sanitaire de base ; 1.600.000 logements n’ont aucun moyen de chauffage collectif ou individuel.

 

Pourtant, chaque année, les associations de défense de copropriétaires, les médias et nos gouvernements successifs s’indigent en constatant l’augmentation constante des charges de copropriété. En 2016, la dépense due par chaque copropriétaire s’élevait en moyenne à 46,77 €/m²/mois, soit 3,9% de plus qu'en 2015 !

 

Cette dérive financière est alourdie encore par nos gouvernants. Cécile Duflot a instauré, en précisant dans la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, que toutes (ou presque) les copropriétés doivent désormais ouvrir un compte bancaire séparé sur lequel seront déposés annuellement un montant correspondant à 5% du budget de l’année, afin de préparer les gros travaux inévitables sur les bâtiments (couverture, ravalement des façades, remise en état de la cage d’escalier, rénovation de la chaufferie, etc.).

 

5%, c’est bien. Mais que cela représente-t-il ? Sur un budget annuel moyen de 28.000 € pour une copropriété de 30 lots, cela fait 1.400 € à appeler en plus pour l'ensemble des copropriétaires. Au bout de 10 ans, le syndicat des copropriétaires pourra espérer avoir économisé un peu plus de 14.000 €… Ce qui ne financera nullement un ravalement ou une rénovation de chaufferie. Pire, ces 1.400 €, s’ils sont gagnés pour la copropriété, sont définitivement perdus pour le copropriétaire, puisqu’en cas de vente, cette somme est définitivement acquise à la copropriété (aucun remboursement entre vendeur et acquéreur).

 

En conséquence, moult copropriétaires se retrouvent incapables d'honorer leurs charges de copropriété. Les dossiers contentieux en vue du recouvrement des charges ont augmenté de près de 40% depuis ces dix dernières années.

A notre époque où l'individualisme de l’homme s'accommode de plus en plus mal au régime de la copropriété (entre les querelles intestines de voisinage et les charges de copropriété), force est de constater que non seulement les tribunaux sont asphyxiés, mais encore la loi n°65-559 du 10 juillet 1965 modifiée est la loi de l'immobilisme, grandeur nature.

 

Cet immobilisme se reflète parfaitement dans la gestion des copropriétés par les syndics, conseils syndicaux et copropriétaires d'une part, et dans celle des charges de copropriétés d'autre part.

 

Malgré une récente période de relative accalmie, les charges de copropriété flambent à nouveau depuis 2016, mettant en difficulté de plus en plus de copropriétaires et de facto les copropriétés et les syndics eux-mêmes. Il est fort heureusement possible d’enrayer cette machine infernale voire de réduire plus ou moins drastiquement les charges de copropriété.

 

 

En liminaire, il est important de savoir quels sont les postes les plus coûteux pour une copropriété classique :

 

  • les charges de personnel représentent environ 45% des charges :

    • salaires bruts de l’employé ou du gardien titulaire du contrat et les charges sociales y afférents,

    • salaires bruts de l’employé ou du gardien remplaçant et les charges sociales y afférents

    • avantages en nature :

      • eau

      • électricité

      • loge

      • taxe d’habitation

      • téléphone

    • taxe sur les salaires

 

  • l’ensemble des contrats de fonctionnement représentent environ 25% des dépenses :

    • ascenseur, monte-charges et/ou monte-voiture

    • assurances copropriété et conseil syndical

    • blocs autonomes de secours

    • chaufferie

    • chéneaux

    • dératisation, désinsectisation, désourisation, termites

    • espaces verts

    • extincteurs

    • exutoires des fumées

    • location et entretien des compteurs calorifiques individuels

    • location et entretien des compteurs divisionnaires d’eau EF/ECS

    • mise à jour du listing des clefs magnétiques (vigik, noralsy, etc.)

    • nettoyage des vitres

    • pompes de relevage

    • portail automatique

    • porte cochère / digicode / interphone

    • syndic

    • téléphonie de la chaufferie et/ou de l’ascenseur

    • ventilation des parkings souterrains

    • VMC

 

 

  • les fluides représentent environ 24%

    • eau

    • électricité

    • fuel

    • gaz

 

  • les petites réparations représentent environ 5% des dépenses :

    • plomberie

    • serrurerie

    • électricité

    • divers

 

Et le 1% restant représente les impositions diverses (taxes communales, taxe foncière) et les autres honoraires du syndic.

 

 

Dans les copropriétés sans employé ni gardien d’immeuble, ces derniers seront remplacés par une société de nettoyage. Les pourcentages varient donc en conséquence.

  • l’ensemble des contrats de fonctionnement : 70% des dépenses

  • les fluides : 24% des dépenses

  • les petites réparations : 5% des dépenses

  • impositions diverses : 1% des dépenses

 

 

Nous comprenons donc mieux les sources d’économie qu’il est possible de réaliser et ceux qui seront quasiment incompressibles, sauf à changer la copropriété elle-même.

 

Lorsqu'une copropriété est dotée d'un employé ou gardien d'immeuble, sauf à supprimer le poste en assemblée générale et à l’unanimité de tous les copropriétaires – ainsi qu’à budgétiser des indemnités supplémentaires de licenciement voire l’éventuel assignation devant le tribunal consulaire, ces charges resteront quasiment intouchables jusqu’à la démission ou le départ à la retraite du titulaire du poste.

 

Il est cependant possible, sans procéder à un quelconque licenciement, de revoir amiablement le contrat de travail de l’employé ou du gardien de l’immeuble afin de le faire correspondre à la réalité des tâches d’une part, et aux nouvelles demandes d’autre part ; et ce sans baisse ni augmentation de rémunérations pour le salarié, mais sans doute avec la résiliation ou la diminution de prestations d’un contrat avec un prestataire extérieur (arrosage du jardin, contrôle des blocs autonomes de secours, relevé des compteurs divisionnaires, distribution des convocations d’assemblée générale par émargement, etc.). Encore, en cas d’arrêt maladie, il faut savoir que la convention collective ne prévoit qu’un paiement à 90% du salaire pendant une certaine durée, contrairement à ce que pratique nombre de syndics (pour acheter la paie sociale) qui donne à ces salariés du syndicat à 100% du salaire. Concernant le téléphone, un contrat avec une société d’internet peut réduire substantiellement la facture finale, avec en bonus la possibilité pour le gardien de téléphoner hors de la France métropolitaine.

 

 

Il est alors nécessaire de faire réduire les autres dépenses, en renégociant tous les contrats.

  • ascenseur : de quel contrat ai-je besoin ? Un des quatre ténors ascensoristes est-il adapté à la taille de ma copropriété ou puis-je passer par un petit ascensoriste ?

  • assurance : il est important de faire le ratio prix/surface assurée. Au-delà de 1,55 €/m², il est nécessaire de revoir le contrat. Il est également possible de prévoir des économies en préférant le paiement d’une franchise. Ce qui, à coup sûr, permettra de réduire la sinistralité de l’immeuble et donc du prix.

  • chaufferie : de quel type de contrat ai-je besoin ? Une rénovation complète de la chaufferie ne serait-elle pas plus intéressante pour bénéficier d’un meilleur confort et d’économie d’énergie ?

  • dératisation, désinsectisation, recherche des insectes xylophages, extincteurs : pourquoi quatre prestataires différents ? Encore, concernant le contrat « diagnostics termites », la recherche n’est absolument pas obligatoire.

  • syndic : d’un syndic à l’autre, l’écart entre les honoraires peut atteindre plus de 25% concernant les honoraires de base, et beaucoup plus concernant le pourcentage pris sur les travaux votés en assemblée générale. Mais je reviendrai sur ce sujet ci-après en italique.

 

Sans passer en revue tous les contrats possibles et inimaginables, il y a trois questions à se poser :

 

1°) le contrat est-il obligatoire ?

 

Nous l’avons vu : le contrat pour la recherche des insectes xylophages est facultatif. Cela permet déjà d’économiser une centaine d’euros. Et il y a d'autres contrats comme cela.

 

2°) le contrat est-il adapté au besoin du syndicat des copropriétaires ?

 

Par exemple, pour une chaufferie vétuste (+25 ans), un contrat P3 devient inutile. Le contrat P1/P2 suffit amplement jusqu’à la rénovation de la machinerie.

 

3°) le contrat est-il essentiel ?

 

Ai-je besoin qu’un technicien vienne vérifier le groom de ma porte alors que tout fonctionne bien, et qu’il me fasse inlassablement payer son déplacement parce qu’un changement de température a solidifié ou au contraire liquéfié l’huile dudit groom ? Une prestation en one-shot n’est-elle pas mieux adaptée ?

 

Concernant les extincteurs, et après avoir pris des renseignements auprès des compagnies d’assurance, un contrat pour la vérification des extincteurs n’est pas obligatoire dès lors qu’il existe un nanomètre sur l’appareil. Dans les magasins de bricolage, il en existe à moins de 50 € et cela sans aucun entretien. Il faut simplement en changer lorsque le voyant vire au rouge. A titre expérimental, les miens ont 4 ans et sont toujours opérationnels.

 

Il y a tant de sources de petites économies à réaliser.

 

 

 

Syndic : Contrairement à ce qui est écrit, souvent à tort, par les les associations de défense des copropriétaires au sujet des syndics professionnels, leurs honoraires ne correspondent absolument pas à la réalité du marché économique. En 2016, aucun cabinet de syndic, des cinq mastodontes représentant 70% du marché (Nexity, Foncia, Loiselet & Daigremont, Citya et Immo de France) aux cabinets à taille humaine, n’était rentable. Tous les EBE (excédent brut d'exploitation permettant de rémunérer banquiers et actionnaires) pour la branche Syndic sont négatifs.

 

Comment ces cabinets peuvent-ils vivre alors ?

Essentiellement grâce à la gestion locative et aux transactions (vente et locations).

 

Il est courant qu’un syndic de copropriété demande des honoraires entre 150 € TTC et 200 € TTC annuel par lot principal. Ce calcul est une tromperie causée honteusement par les milieux associatifs pour démontrer qu’un professionnel est plus ou moins cher, et comme l’indice Mac Do’, le prix par lot est devenu l’indice de référence.

 

Prenons l’exemple de 200 € TTC par an et par lot pour une copropriété de 30 lots.

 

Le syndic facturera donc le syndicat des copropriétaires de la somme de 6.000 € TTC. A cela, la TVA n’appartient pas au professionnel, puisqu’il n’est que collecteur d’impôt pour 1.000 €. Il reste donc uniquement 5.000 € au syndic pour gérer pendant une année un immeuble de 30 lots de copropriétés, hors frais d’impôt sur les sociétés, loyers, salariés, matériels, assurance…). Il reste donc au syndic 5.000 € HT.

Soit, pour 228 jours travaillés ou 46 semaines travaillés à 35h,  166,67 € par lot et par an, ou encore 0,73 € par lot et par jour, ou encore 0,10 € par lot et par heure. Quelles prestations pour pour ce prix-là ?

 

Pour mémoire, personne ne contestera le tarif horaire d'un dentiste, d'un garagiste, d'un avocat. Mais tout le monde pointera du doigt ce syndic qui ose facturer dix centimes de l'heure une copropriété. Et encore, sur ces dix centimes, l'Etat l'imposera.

 

Pire, les copropriétaires et associations de consommateurs fustigeront les gestionnaires gérant plus de 50 copropriétés. Il est vrai que les syndics sont des philanthropes.

 

Encore, grâce à Cécile Duflot, il faudra désormais décompter les charges supplémentaires induites par la loi ALUR. Deux exemples pour les nouveaux coûts à supporter pour les syndics :

  • mise en conformité des logiciels informatiques permettant le traitement des nouveaux états datés, de l’actualisation du carnet administratif, comptable et technique, la viabilité du réseau intranet, etc.

  • garantie financière liée à la création d’un fonds travaux obligatoires correspondant à 5% minimum du budget annuel des copropriétés. Pour information, pour garantir 1.000.000 €, le syndic débourse 7.000 € de prime d’assurance pour gérer des fonds sur des comptes bancaires séparés… aussi cher que lorsque les comptes étaient groupés. Mais à l’époque, le syndic pouvait placer la moitié des fonds sur un compte qui lui rapportait. Aujourd’hui, non seulement cela ne lui rapporte plus, mais à cause de la loi ALUR, il doit gérer encore 5% des fonds en plus. Son assurance lui coûtera donc beaucoup plus cher…

 

Et ce n’est pas fini.

 

Je pense que vous avez compris pourquoi les économies faîtes sur les contrats de syndic contribueront tôt ou tard à la disparition des petits cabinets, au grand bonheur des mastodontes du marché.

 

Si vous ne souhaitez pas vous retrouver uniquement avec Nexity ou Foncia, il est impératif de comprendre que les syndics doivent augmenter substantiellement leurs honoraires. Parce qu’avec 73 centimes par jour et par lot (ou 21,93 € par jour et par copropriété), le simple appel d’un copropriétaire au standard du cabinet de syndic fait déjà perdre de l’argent au syndic.

 

 

Concernant les dépenses concernant les fluides et essentiellement l’électricité et le gaz, est-il intéressant de quitter le secteur régulé pour rejoindre les concurrents de EDF et Engie ? Toutes les offres méritent d’être étudiées très soigneusement. Pour l’eau, la simple installation de compteurs divisionnaires permet de diminuer considérablement la consommation d’eau dans les deux années de leur pose.

 

 

Mais la source d’économie à laquelle peu de personnes ne pense est celle des petites réparations. Dois-je appeler le syndic et faire venir une entreprise extérieure pour changer une ampoule, nettoyer un chéneau accessible, revisser une prise mal fixée, retirer les mauvaises herbes, changer le paillasson de l’entrée ? Entretenir sa copropriété régulièrement permet de diminuer les charges et de réduire le montant des travaux.

 

Faire quelques travaux permet également de réduire rapidement les charges de copropriétés. Si les parties communes étaient indépendantes d’un point de vue éclairage, les consommations peuvent être divisées par 8 ou 9. En adoptant en plus des ampoules à économie d’énergie, les économies sont encore plus importantes. Et ce dans les halls d’entrée, les paliers d’étage, les sous-sols, les cabines d’ascenseur…

 

Enfin, si chacun y mettait du sien, il y aurait tant de petites factures d’une centaine d’euros à chaque intervention que les copropriétés pourraient éviter.

 

N’oublions pas que la baisse des charges est un élément objectif de valorisation de son appartement. Le propriétaire-bailleur voit son rendement locatif augmenter. Le propriétaire-vendeur bénéficie d’un argument de vente imparable.

 

Et, comme le rêvent de nombreux syndics et conseils syndicaux, les charges correspondent à peu de choses peu aux dépenses réelles des années passées. Un seul copropriétaire peut faire rompre l'équilibre des finances de la copropriété en omettant, oubliant, s'obstinant à ne pas régler les appels de fonds. Non seulement cela met à mal la trésorerie du syndicat des copropriétaires, mais encore des frais d'avocats et d'huissiers doivent être dépensés en vue du recouvrement desdites charges. Ce qui rompt encore plus cet équilibre budgétaire.

 

Je conclurai simplement sur le fait qu’une copropriété paie les charges qu’elle mérite et qu’il lui appartient de faire diminuer les dépenses inutiles ou péremptoires. Pour cela, il est impératif que le conseil syndical collabore efficacement avec le syndic de copropriété, parce que comme je l’ai expliqué dans l'encart en italique ci-dessus (qui fut mon coup de gueule), s'il s'aperçoit qu'il ne travaille que pour 10 centimes de l'heure par lot, il sera partisan, à raison, du moindre effort.

 

En bref, une réforme en profondeur s'impose à bref délai, en ce compris la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.

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