Les locations saisonnières


Les locations destinées à l'habitation principale du locataire sont encadrées par un arsenal législatif contraignant. Celles de moins de trois mois, dites de « très courte durée » échappent cependant à ce cadre. C'est le cas notamment des locations saisonnières qui, la plupart du temps, ne couvrent que quelques semaines de vacances par an, et qui peuvent aussi s’adresser aux travailleurs saisonniers ou aux locataires devant temporairement déménager.




Les locations saisonnières sont normalement régies par les articles 1713 et suivants du Code civil.


La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi ALUR, inventée ex nihilo par Cécile Duflot, dispose que « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » constitue une location saisonnière. Il s'agit alors de meublés de tourisme.



Le droit de propriété se compose de l’usus, du fructus et de l’abusus. Bref, tout copropriétaire peut user librement de ce qui lui appartient et, en copropriété, de sa partie privative. En principe… sans restriction.


Toutefois, le propriétaire qui donne à bail un local au titre de location meublée saisonnière devra vérifier que le fait de donner à bail à des locataires différents, plusieurs fois par an, ne constitue pas un acte de commerce en violation du critère de l'habitation bourgeoise.


En règle générale, les règlements de copropriété interdisent uniquement les nuisances occasionnées par certaines activités, comme le bruit ou les odeurs que les commerces et/ou artisans pourraient occasionner. Parfois, des tolérances sont accordées aux lots situés au rez-de-chaussée.


Les copropriétaires gênés par une telle utilisation des logements peuvent se référer à leur règlement de copropriété, lorsqu'il comporte ses clauses précises, pour justifier leur opposition à un usage non conforme à la destination de l'immeuble. En cas de restriction à l'utilisation des lots, justifiée par le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble, le changement d'usage est l'objet d'un vote à l'unanimité des copropriétaires. Le conseil constitutionnel a néanmoins écarté une disposition de la loi ALUR qui permettait au syndicat de copropriétaires d’exiger leur accord préalable pour de telles locations. Cette possibilité portait incontestablement une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires.


Aujourd’hui, à force de lobbying des hôteliers dénonçant une concurrence déloyale et la désorganisation du secteur marchand, ainsi que le manque à gagner fiscal, les locations saisonnières sont dans le collimateur des pouvoirs publics et les contraventions pleuvent. Il faut avouer que la réglementation en vigueur est complexe. Mais le non-respect de ces réglementations sur les meublés touristiques peut coûter jusqu’à 25.000 € d’amendes.


Je crois bon de rappeler que la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, précise qu’une location saisonnière est conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix (90) jours consécutifs. Autrement dit, si la location est à la semaine ou au mois, il s’agit d’une location en meublé saisonnier.


S’il n’existe pas de définition légale des meublés de tourisme, le code du tourisme précise cependant que ce sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile.


La loi ALUR veut augmenter le nombre d’appartements en location, tout en encadrant la location classique avec des règles strictes, quitte à briser le marché harmonieux de l’offre et de la demande. Et essentiellement, l'affectation d’un local en location saisonnière sera soumise à une autorisation préalable de la mairie.


Aussi, dans les communes de plus de 200.000 habitants (Paris et ses départements limitrophes, Marseille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, Nice, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse), ladite loi ALUR a complété l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation : « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». Bref, ces locations de courtes durées sont réputées être un commerce hôtelier. On observera que le législateur n’a pas donné de précisions sur la période de référence pendant laquelle la répétition révèle un changement d’usage ni sur la notion de courte durée. Mais, il devient impossible de vouloir arrondir ses fins de mois, sans l’aval de la Mairie et d’en payer le prix. Il va de soi qu’en dehors de ces périmètres, aucune autorisation n’est à solliciter.


En effet, pour donner en location saisonnière tout ou partie de son appartement, et être en règle avec l’Administration fiscale, communale et étatique, il est impératif d’obtenir plusieurs autorisations préalables : celle de la copropriété et celle de la Commune, pour transformer son appartement en local commercial.


A Paris, cette autorisation hidalguesque est impossible à obtenir dans la mesure où le propriétaire souhaitant louer son bien sur internet doit impérativement présenter, au soutien de son dossier, et en compensation, un bien d'activité d'une surface équivalente ou du double dans le même arrondissement et s'engager à le transformer en local d'habitation… Quand l’Espagnole se mêle de Paris, les règles deviennent Olé Olé… Comme ce défi est quasiment impossible à exécuter, Anne Hidalgo permet une souplesse : l’achat de droits de commercialité pour compenser le changement d’usage. Bref, une taxation supplémentaire !


La Mairie de Paris a recruté une trentaine de contrôleurs assermentés pour contrôler les parisiens. Malgré la lourdeur théorique des sanctions, les condamnations sont aujourd’hui très rares dans la mesure où il appartient à la Mairie de Paris d’apporter la preuve des caractères effectif et saisonnier des locations. Le Parquet devra également apporter la preuve de la répétition et de la récurrence des locations… Il aura donc la lourde tâche de prouver que le propriétaire passe moins de huit (8) mois par an dans son appartement. Les 36.800 bailleurs parisiens qui ont choisi la location meublée saisonnière afin d’échapper à l’encadrement des loyers vont continuer à arrondir leur fin de mois.


Heureusement, une exception pour les résidences principales a été introduite par l’Ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015 : « Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, /…/ l'autorisation de changement d'usage /…/ n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».


Notons que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit (8) mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le preneur ou son conjoint.


En bref, Cécile Duflot, Emmanuelle Cosse, Christiane Taubira, Anne Hidalgo, Martine Aubry, etc. ont cassé un pan entier de l’économie, sous la pression des lobbys et en application d’un idéalisme que même les Russes et les Chinois abandonnent…


A ce jour, seules les résidences principales peuvent se louer en saisonnier, sans contrainte, l'attrait de la location meublée s'amoindrissant aux yeux des propriétaires-bailleurs.


En conclusion, je propose aux nouveaux parlementaires (nouveaux députés et vieux sénateurs) de débattre de la question des pied-à-terre. Ne serait-ce que pour eux-mêmes, propriétaires de quelques studios parisiens pour y travailler ou dormir parfois, mais inoccupés les trois-quarts de l’année ! Comme de nombreux propriétaires, ils sont aujourd’hui contraints de ne plus donner à bail leurs logements sur de courtes durées, au risque d’être en contravention avec la législation.


Et le fait de réduire l’offre touristique en termes de logement, cela pourrait entraîner une baisse du nombre de touristes en France, premier pays en nombre de touristes accueillis.


Enfin, ces dispositions de la loi ALUR ne concernent réellement qu’environ vingt-mille logements (de la chambre de service à l’appartement de luxe) en France. Soit une pénultième de l’offre locative !


Mais lorsqu’il s’agit d’effrayer et de surtaxer, les énarques sont les premiers à créer de nouveaux impôts. Un peu à l’image de la Rome impériale qui, par son empereur Vespasien, réalisa la vectigal urinae. Un véritable impôt sur l'urine créé par celui qui devint de nos jours... la vespasienne !


C’était pourtant de l’urine, mais l’argent n’a pas d’odeur.

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